Bán đất có cần chữ ký của tất cả mọi người trong gia đình ?
- Thứ hai - 13/06/2016 16:08
- |In ra
- |Đóng cửa sổ này
Nhà em có mảnh đất 1461m2 do ba tôi đứng tên mảnh đất đó. Mẹ tôi mất cách đây 10 năm rùi. Nhà kế bên có đất giáp ranh bên đất tôi nên muốn mua đất bên gia đình tôi cho ngay đất. Ba tôi có nhậu với gia đình bên đó rùi thỏa thuận gì tôi không biết. Ba tôi chỉ nói với tôi muốn bán nhưng ý kiến của tôi cũng chưa đồng ý. Rồi sáng ba tôi có qua gia đình bên kia làm giấy tờ mua bán gì bên đó, tôi lo lu bu công trình xây nhà nên cũng không để ý lắm. Khi không thấy ba tôi đâu nên tôi đi qua gia đình mua đất để xem thì thấy ba tôi đang làm thủ tục mua bán gì đó nên tôi qua ngăn cản không cho bán, nhưng ba tôi có ký tên lăn tay hết rồi... Nhưng khi ba tôi đọc lại thì tờ giấy mua bán đó không đúng nên sửa lại... lúc tôi qua thì thấy đang đem tờ giấy khác và tôi không cho, tôi dẩn ba tôi về, cũng chưa lấy tiền cọc về. Như vậy cái tờ giấy kia có chữ ký và lăn tay 2 bên mua bán có giá trị nữa không..(bên tôi không có đem bất cứ giấy tờ hay tiền về nhà) nếu vậy bên mua có quyền nói bên tôi có lấy tiền gì không, cọc gì không. Tôi có đứng tên trông hộ khẩu gia đình gồm tôi ba tôi và anh tôi. Nhưng sổ đất do ba tôi đứng riêng. Vậy nếu không có chữ ký của tôi và anh tôi miếng đất đó có bán được không. Nếu hồ sơ hộp đồng mua bán bên gia đình bên kia giữ có giá trị vậy tôi và anh tôi có thưa kiện được không (với lại lúc về nhà ba tôi lại nói không biết sao ba tôi lại làm như vậy nữa, giờ ba tôi cũng không muốn bán). Tôi nên làm gì đầu tiên bây giờ, mong các luật sư cho tôi câu trả lời. Tôi xin cảm ơn!
1/Tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định:
"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."
Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"
Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, hợp đồng mua bán giữa bố bạn và gia đình hàng xóm mới được viết tay, nhưng chưa đi công chứng thì sẽ không có hiệu lực pháp lý. Theo quy định tại Điều 134 BLDS như sau:
"Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu."
Điều 137 BLDS cũng quy định hậu quả pháp lý như sau:
"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."
Theo đó, nếu như trong hợp đồng đó ghi rõ việc bố bạn đã nhận tiền cọc (mặc dù bố bạn và bạn không cầm về) mà gia đình kia kiện đòi thì gia đình bạn vẫn phải trả số tiền đó, trừ khi bạn có căn cứ khác chứng minh bạn chưa cầm số tiền đó. Vì giấy tờ viết tay đó được dùng làm chứng cứ trước tòa.
2/ Theo quy định tại Luật đất đai như sau:
"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."
Theo đó, bố bạn là người đứng tên trên mảnh đất. Nếu đây là tài sản riêng của bố bạn thì bố bạn có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất mà không cần có sự đồng ý của bạn và anh trai bạn.
Nếu mảnh đất đứng tên bố bạn nhưng là tài sản được xác định là tài sản chung của vợ chồng thì bạn và anh trai bạn cũng có một phần quyền đối với tài sản này. Do đó, nếu bố bạn muốn bán thì phải xem xét ý kiến của bạn và anh trai bạn.
"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."
Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"
Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, hợp đồng mua bán giữa bố bạn và gia đình hàng xóm mới được viết tay, nhưng chưa đi công chứng thì sẽ không có hiệu lực pháp lý. Theo quy định tại Điều 134 BLDS như sau:
"Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu."
Điều 137 BLDS cũng quy định hậu quả pháp lý như sau:
"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."
Theo đó, nếu như trong hợp đồng đó ghi rõ việc bố bạn đã nhận tiền cọc (mặc dù bố bạn và bạn không cầm về) mà gia đình kia kiện đòi thì gia đình bạn vẫn phải trả số tiền đó, trừ khi bạn có căn cứ khác chứng minh bạn chưa cầm số tiền đó. Vì giấy tờ viết tay đó được dùng làm chứng cứ trước tòa.
2/ Theo quy định tại Luật đất đai như sau:
"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."
Theo đó, bố bạn là người đứng tên trên mảnh đất. Nếu đây là tài sản riêng của bố bạn thì bố bạn có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất mà không cần có sự đồng ý của bạn và anh trai bạn.
Nếu mảnh đất đứng tên bố bạn nhưng là tài sản được xác định là tài sản chung của vợ chồng thì bạn và anh trai bạn cũng có một phần quyền đối với tài sản này. Do đó, nếu bố bạn muốn bán thì phải xem xét ý kiến của bạn và anh trai bạn.