Chuyển mục đích sử dụng đất đóng thuế bao nhiêu
- Thứ ba - 02/04/2013 10:21
- |In ra
- |Đóng cửa sổ này
Tôi có mảnh đất thổ vườn với diện tích 500 m2 ở quận 7 TPHCM (trong đó đã lên thổ cư được 200m2). Năm 2009, tôi đã làm thủ tục để lên đất thổ cư 300 m2 còn lại nhưng chưa có giấy báo thuế. Tôi nghe nói phần 300m2 này phải chịu thuế gấp đôi (200m2) và 100m2 còn lại phải theo giá thị trường. Nhà tôi đông con, vậy tôi có thể rút hồ sơ lại, sau đó tách sổ cho các con tôi, sau đó con tôi sẽ làm thủ tục lên đất thổ để đở phải đóng thuế quá nhiều có được không?. Theo qui định hiện tại thì có thể tách sổ cho con từ đất thổ vườn có được không?
Về việc rút hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, căn cứ Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào quy định về trình tự thủ tục rút hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sau. Tuy nhiên, bạn có thể làm đơn xin rút hồ sơ và nộp đơn tại cơ quan mà bạn đã nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi nhận hồ sơ của bạn thì cơ quan này sẽ xem xét giải quyết.
Còn về trường hợp bạn muốn tách thửa, thì căn cứ vào quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND TPHCM có quy định thì khi bạn tách thửa phải đảm bảo:
2. Đối với đất nông nghiệp:
a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.
b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp thì không được tách thửa.
c) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, nhưng sau ba năm không thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu cơ quan có thẩm quyền (xét duyệt kế hoạch sử dụng đất) chưa điều chỉnh hoặc hủy bỏ thì được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 1.000m2 và không được thay đổi mục đích sử dụng đất.
d) Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp (đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư hiện hữu) và không thuộc khu vực phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được công bố:
- Nếu để tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp thì việc tách thửa thực hiện theo điểm a khoản 2 này.
- Nếu tách thửa để sử dụng đất phi nông nghiệp, phải thực hiện theo đúng quy hoạch. Trường hợp có nhu cầu thay đổi mục đích sang đất làm nhà ở:
+ Nếu thửa đất có diện tích từ 1.000m2 trở xuống thì thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đảm bảo các điều kiện nêu tại điểm b khoản 1 Điều này. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
+ Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 1.000m2 đến 2.000m2 thực hiện như đối với trường hợp có diện tích từ 1.000m2 trở xuống và đồng thời có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư và có nghiệm thu của Ủy ban nhân dân quận, huyện thì mới thực hiện thủ tục tách thửa.
+ Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m2 phải lập dự án theo quy định pháp luật.
3. Trường hợp tách thửa để hợp với thửa đất liền kề:
- Thửa đất tách ra để hợp với thửa liền kề được phép có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định này, nhưng diện tích thửa đất còn lại phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định này.
- Trường hợp điều chỉnh ranh giữa các thửa để có hình thể thửa cho phù hợp mà có diện tích nhỏ hơn diện tích quy định tại khoản 2 Điều này sẽ do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Quyết định này.
Căn cứ vào điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 có quy định thì việc bạn tách thửa sau đó mới chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không làm cho tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất tăng lên hay giảm đi. Tuy nhiên, theo quy định tại luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 có quy định thì trường hợp bạn chuyển mục đích sử dụng đất trước thì diện tích đất ở của bạn sẽ tăng lên, vượt hạn mức cho phép, do vậy mức thuế suất áp dụng trong trường hợp này sẽ cao hơn. Cụ thể: căn cứ vào khoản 1 điều 7 luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 có quy định:
Điều 7. Thuế suất
1. Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần được quy định như sau:
Căn cứ quyết định số 64/2001/QĐ-UB của UBND TPHCM ngày 30/07/2001 có quy định thì hạn mức đất ở tại Quận 7 không quá 200m2/ hộ.
Còn về trường hợp bạn muốn tách thửa, thì căn cứ vào quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND TPHCM có quy định thì khi bạn tách thửa phải đảm bảo:
- Thuộc trường hợp được phép tách thửa;
- Diện tích tối thiểu của thửa đất mới hành thành và thửa đất còn lại sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:
- Đối với đất ở: khu vực Quận 7 đối với đất ở chưa có nhà là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m; đối với đất có nhà hiện hữu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.
- Đối với đất nông nghiệp: bạn có thể căn cứ khoản 2 điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25 tháng 02 năm 2009 có quy định để giải quyết trong trường hợp của mình:
2. Đối với đất nông nghiệp:
a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.
b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp thì không được tách thửa.
c) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, nhưng sau ba năm không thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu cơ quan có thẩm quyền (xét duyệt kế hoạch sử dụng đất) chưa điều chỉnh hoặc hủy bỏ thì được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 1.000m2 và không được thay đổi mục đích sử dụng đất.
d) Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp (đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư hiện hữu) và không thuộc khu vực phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được công bố:
- Nếu để tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp thì việc tách thửa thực hiện theo điểm a khoản 2 này.
- Nếu tách thửa để sử dụng đất phi nông nghiệp, phải thực hiện theo đúng quy hoạch. Trường hợp có nhu cầu thay đổi mục đích sang đất làm nhà ở:
+ Nếu thửa đất có diện tích từ 1.000m2 trở xuống thì thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đảm bảo các điều kiện nêu tại điểm b khoản 1 Điều này. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
+ Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 1.000m2 đến 2.000m2 thực hiện như đối với trường hợp có diện tích từ 1.000m2 trở xuống và đồng thời có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư và có nghiệm thu của Ủy ban nhân dân quận, huyện thì mới thực hiện thủ tục tách thửa.
+ Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m2 phải lập dự án theo quy định pháp luật.
3. Trường hợp tách thửa để hợp với thửa đất liền kề:
- Thửa đất tách ra để hợp với thửa liền kề được phép có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định này, nhưng diện tích thửa đất còn lại phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định này.
- Trường hợp điều chỉnh ranh giữa các thửa để có hình thể thửa cho phù hợp mà có diện tích nhỏ hơn diện tích quy định tại khoản 2 Điều này sẽ do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Quyết định này.
Căn cứ vào điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 có quy định thì việc bạn tách thửa sau đó mới chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không làm cho tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất tăng lên hay giảm đi. Tuy nhiên, theo quy định tại luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 có quy định thì trường hợp bạn chuyển mục đích sử dụng đất trước thì diện tích đất ở của bạn sẽ tăng lên, vượt hạn mức cho phép, do vậy mức thuế suất áp dụng trong trường hợp này sẽ cao hơn. Cụ thể: căn cứ vào khoản 1 điều 7 luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 có quy định:
Điều 7. Thuế suất
1. Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần được quy định như sau:
| Bậc thuế | Diện tích đất tính thuế (m2) | Thuế suất (%) |
| 1 | Diện tích trong hạn mức | 0,03 |
| 2 | Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức | 0,07 |
| 3 | Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức | 0,15 |