Kiện ra tòa tranh chấp hợp đồng mua bán giấy tay
- Thứ năm - 09/06/2016 09:37
- |In ra
- |Đóng cửa sổ này
Thưa luật sư, mình có việc muốn tham khảo ý kiến tư vấn của bạn: mình có mua 1 ngôi nhà 40m2 có gác lửng bê tông với số tiền là 310 triệu ở Hồng Bàng Hải Phòng, hai bên đã làm hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay (bên Bán cũng mua lại của người khác nhưng chưa làm thủ tục chuyển đổi sổ đỏ được - sổ đỏ vẫn mang tên chủ cũ) nên chỉ làm được hợp đồng viết tay thôi chứ không công chứng được. Sau đó mình với bên Bán có ra văn phòng công chứng nhà nước làm hợp đồng đặt cọc với số tiền là 280tr đồng trên tổng số 310tr, còn 30tr mình giữ lại với điều khoản sau 3 tháng bên bán sẽ sang tên đổi chủ bìa đỏ cho mình, sau thời gian 3 tháng nêu trên bên Bán không giao sổ đỏ sẽ bị phạt 30tr. - Nhưng mà đến nay đã 1 năm (từ 30-4-2015 đến 30-4-2016) bên bán vẫn chưa làm được sổ đỏ cho mình, vì chủ cũ vẫn chưa là sổ đỏ chuyển giao cho bên Bán. Hiện giờ mình rất lo vì nếu không làm được sổ đỏ thì thành ra mình mua nhà đất không giấy tờ. (Đất thổ cư lâu đời có sổ đỏ chung - Nhà mình mua nằm 1 phần trên diện tích đất ấy, nhưng chưa tách sổ được) Nếu trong trường hợp bên bán không làm được sổ đỏ, Mình có thể bắt bên bán trả lại số tiền mình đã đặt cọc 280tr cho bên Bán không và mình trả lại nhà cho bên bán không (trong hợp đồng đặt cọc chỉ nêu sau 3 tháng bên bán không làm sang tên đổi chủ bìa đỏ cho bên Mua sẽ bị phạt 30tr chứ không có câu chữ nào nói đến bên bán không làm được sổ đỏ giao cho bên Mua sẽ bị trả lại nhà và trả bên mua số tiền đã đặt cọc - chỉ có điều khoản mọi tranh chấp nếu không thỏa thuận được giữa 2 bên sẽ nhờ pháp luật Việt Nam phân xử). Mình rất hoang mang, nhờ Luật sư tư vấn cho mình, nếu mình làm găng kiện bên bán ra tòa liệu mình có lấy lại được số tiền 280tr đã đặt cọc không? Coi như mình không mua nhà nữa. Mong luật sư tư vấn tận tình cho mình sớm!
Mình xin chân thành cảm ơn!
Đối với trường hợp của bạn theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 ghi nhận:
"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."
Như vậy, trường hợp của bạn, bạn đã mua ngôi nhà có diện tích 40m2 có gác lửng bê tông khi ngôi nhà này vẫn mang tên chủ cũ trong sổ đỏ, do bên bán nhà cho bạn cũng mua lại của người khác nhưng chưa làm thủ tục chuyển đổi được sổ đỏ, mặt khác bên bán nhà cho bạn và bạn khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở chỉ làm hợp đồng viết tay mà không thể công chứng với lý do bên bán chưa đứng tên trong giấy chứng nhận sở hữu nhà ở này. Mặt khác, trường hợp mua bán nhà này cũng không thuộc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà theo quy định nêu trên của pháp luật thì các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng đủ điều kiện là đã có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Như vậy về nguyên tắc thì ở đây hợp đồng mua bán nhà ở đây sẽ không phát sinh hiệu lực (hay nói cách khác hợp đồng này sẽ được xác định là hợp đồng vô hiệu).
Do đó thực chất ngôi nhà này vẫn được xác định thuộc quyền sở hữu của chủ cũ ngôi nhà- người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Chỉ khi ngôi nhà có giấy chứng nhận (sổ hồng) thì các bên mới có thể ký kết hợp đồng mua bán này.
Tại Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự Bộ luật dân sự 2005 ghi nhận như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”.
Tại Điều 124. Hình thức giao dịch dân sự Bộ luật dân sự cũng quy định:
“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”.
Căn cứ các quy định nêu trên của pháp luật có thể thấy việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở giữa bạn và bên bán như nêu bạn đã nêu đã vi phạm quy định về điều kiện chuyển nhượng, mua bán nhà ở (vì chưa có giấy chứng nhận nhà ở thuộc sở hữu của bên bán), mặt khác cũng vi phạm về hình thức hợp đồng là điều kiện bắt buộc có hiệu lực của hợp đồng, do vậy hợp đồng mua bán nhà ở này không đáp ứng về mặt điều kiện để hợp đồng có hiệu lực (hợp đồng vô hiệu).
Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 đã ghi nhận rất rõ về hậu qur pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, cụ thể Điều 137 Bộ luật dân sự ghi nhận:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Như vậy, có thể thấy do hợp đồng giữa bạn và bên bán nhà ký kết là hợp đồng vô hiệu nên về nguyên tắc giao dịch mua bán nhà ở sẽ không phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm xác lập, và các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, nếu không trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, bên có lỗi gây thiệt hại thì có trách nhiệm phải bồi thường. Vậy, trong trường hợp này bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán trả lại số tiền bạn đã đặt cọc 280 triệu đồng và trả lại nhà cho bên bán.
"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."
Như vậy, trường hợp của bạn, bạn đã mua ngôi nhà có diện tích 40m2 có gác lửng bê tông khi ngôi nhà này vẫn mang tên chủ cũ trong sổ đỏ, do bên bán nhà cho bạn cũng mua lại của người khác nhưng chưa làm thủ tục chuyển đổi được sổ đỏ, mặt khác bên bán nhà cho bạn và bạn khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở chỉ làm hợp đồng viết tay mà không thể công chứng với lý do bên bán chưa đứng tên trong giấy chứng nhận sở hữu nhà ở này. Mặt khác, trường hợp mua bán nhà này cũng không thuộc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà theo quy định nêu trên của pháp luật thì các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng đủ điều kiện là đã có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Như vậy về nguyên tắc thì ở đây hợp đồng mua bán nhà ở đây sẽ không phát sinh hiệu lực (hay nói cách khác hợp đồng này sẽ được xác định là hợp đồng vô hiệu).
Do đó thực chất ngôi nhà này vẫn được xác định thuộc quyền sở hữu của chủ cũ ngôi nhà- người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Chỉ khi ngôi nhà có giấy chứng nhận (sổ hồng) thì các bên mới có thể ký kết hợp đồng mua bán này.
Tại Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự Bộ luật dân sự 2005 ghi nhận như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”.
Tại Điều 124. Hình thức giao dịch dân sự Bộ luật dân sự cũng quy định:
“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”.
Căn cứ các quy định nêu trên của pháp luật có thể thấy việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở giữa bạn và bên bán như nêu bạn đã nêu đã vi phạm quy định về điều kiện chuyển nhượng, mua bán nhà ở (vì chưa có giấy chứng nhận nhà ở thuộc sở hữu của bên bán), mặt khác cũng vi phạm về hình thức hợp đồng là điều kiện bắt buộc có hiệu lực của hợp đồng, do vậy hợp đồng mua bán nhà ở này không đáp ứng về mặt điều kiện để hợp đồng có hiệu lực (hợp đồng vô hiệu).
Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 đã ghi nhận rất rõ về hậu qur pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, cụ thể Điều 137 Bộ luật dân sự ghi nhận:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Như vậy, có thể thấy do hợp đồng giữa bạn và bên bán nhà ký kết là hợp đồng vô hiệu nên về nguyên tắc giao dịch mua bán nhà ở sẽ không phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm xác lập, và các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, nếu không trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, bên có lỗi gây thiệt hại thì có trách nhiệm phải bồi thường. Vậy, trong trường hợp này bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán trả lại số tiền bạn đã đặt cọc 280 triệu đồng và trả lại nhà cho bên bán.