Người nước ngoài có được mua nhà ở tại Việt Nam
- Thứ năm - 20/04/2017 14:47
- |In ra
- |Đóng cửa sổ này
Chào luật sư.
Luật sư cho em hỏi tí ạ.
Sếp em là người nước ngoài,người Đài Loan ạ, ông có bằng đại học,có giấy phép lao động, có giấy tạm trú 2 năm rồi. bây giờ ông muốn mua đất và nhà ở Việt Nam thì có mua được không ạ, và cần những điều kiện gì. Mà công ty em là công ty Việt Nam ạ. Mong luật sư giải đáp giúp em ạ.
Trả lời:
Qua thông tin bạn trình bày, chúng tôi xác định rằng sếp bạn là người có quốc tịch nước ngoài, qua Việt Nam làm việc nhưng không phải đầu tư dự án nhà ở tại Việt Nam.
Việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được quy định từ Điều 159 – Điều 162 Luật nhà ở và được hướng dẫn bởi Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Theo đó:
1. Đối tượng được sở hữu nhà ở: cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam (điểm c Khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở 2014);
2. Hình thức sở hữu: mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ (điểm b Khoản 2 Điều 159). Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại giới hạn trong trường hợp mua/thuê mua nhà ở thì cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đang sở hữu nhà ở tại Việt Nam và còn thời hạn sở hữu.
3. Điều kiện được sở hữu nhà ở: phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật (Khoản 3 Điều 160 Luật nhà ở).
4. Giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam (Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).
5. Giới hạn quyền sở hữu: quy định tại Điều 161 Luật nhà ở và Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cụ thể:
i. Về số lượng:
· Đối với nhà chung cư: Không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư;
· Đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề: trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ sở hữu không quá 250 căn nhà.
· Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;
ii. Về thời hạn sở hữu:
· Tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu.
· Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
Theo đó, nếu sếp bạn có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam tại thời điểm ký kết hợp đồng thì được quyền mua nhà ở tại Việt Nam. Đối tượng nhà ở được mua và quyền lợi được hưởng như chúng tôi đã đề cập ở trên.
Qua thực tế hỗ trợ khách hàng là tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam và đại diện thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) cho khách hàng, chúng tôi có một số chia sẻ với bạn như sau:
Luật cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng điều kiện luật định. Do đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền ký kết hợp đồng mua nhà ở. Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:
2. Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư, bên tặng cho phải kiểm tra thông tin trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc đề nghị Sở Xây dựng cung cấp thông tin để xác định số lượng nhà ở được bán, cho thuê mua, được tặng cho, Sở Xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin trong ngày. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở, bên tặng cho chỉ được tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo đúng số lượng quy định tại Điều 76 của Nghị định này.
Tuy nhiên, đến nay Sở xây dựng vẫn chưa công bố danh mục dự án, số lượng nhà ở tại mỗi dự án, chung cư người nước ngoài được quyền sở hữu. Do đó, Sở tài nguyên và môi trường chưa có cơ sở cấp Giấy chứng nhận nên hồ sơ vẫn còn bị trì hoãn.
Việc ký kết hợp đồng mua nhà ở tại thời điểm này cũng có những rủi ro nhất định: nếu sau khi có công bố của Sở xây dựng mà căn nhà đã mua thuộc diện người nước ngoài được sở hữu và thời điểm ký kết hợp đồng công chứng chưa vượt quá số lượng luật định thì sếp bạn được cấp Giấy chứng nhận; nếu không đáp ứng điều kiện nêu trên thì giao dịch vô hiệu và sếp bạn không được cấp Giấy chứng nhận, sếp bạn vừa tốn chi phí giao kết hợp đồng, tiền thuế, tốn thời gian và chi phí đòi lại tiền từ người bán.
Nếu bây giờ không ký kết hợp đồng thì có thể mất cơ hội vì khi Sở xây dựng công bố thì tại nơi sếp bạn muốn sở hữu, những đối tượng khác đã ký kết hợp đồng mua đủ số lượng căn hộ theo giới hạn luật định.
Bạn và sếp xem xét những thông tin chúng tôi cung cấp nêu trên để cân nhắc, có phương án phù hợp.
Qua thông tin bạn trình bày, chúng tôi xác định rằng sếp bạn là người có quốc tịch nước ngoài, qua Việt Nam làm việc nhưng không phải đầu tư dự án nhà ở tại Việt Nam.
Việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được quy định từ Điều 159 – Điều 162 Luật nhà ở và được hướng dẫn bởi Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Theo đó:
1. Đối tượng được sở hữu nhà ở: cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam (điểm c Khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở 2014);
2. Hình thức sở hữu: mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ (điểm b Khoản 2 Điều 159). Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại giới hạn trong trường hợp mua/thuê mua nhà ở thì cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đang sở hữu nhà ở tại Việt Nam và còn thời hạn sở hữu.
3. Điều kiện được sở hữu nhà ở: phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật (Khoản 3 Điều 160 Luật nhà ở).
4. Giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam (Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).
5. Giới hạn quyền sở hữu: quy định tại Điều 161 Luật nhà ở và Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cụ thể:
i. Về số lượng:
· Đối với nhà chung cư: Không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư;
· Đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề: trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ sở hữu không quá 250 căn nhà.
· Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;
ii. Về thời hạn sở hữu:
· Tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu.
· Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
Theo đó, nếu sếp bạn có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam tại thời điểm ký kết hợp đồng thì được quyền mua nhà ở tại Việt Nam. Đối tượng nhà ở được mua và quyền lợi được hưởng như chúng tôi đã đề cập ở trên.
Qua thực tế hỗ trợ khách hàng là tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam và đại diện thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) cho khách hàng, chúng tôi có một số chia sẻ với bạn như sau:
Luật cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng điều kiện luật định. Do đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền ký kết hợp đồng mua nhà ở. Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:
2. Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư, bên tặng cho phải kiểm tra thông tin trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc đề nghị Sở Xây dựng cung cấp thông tin để xác định số lượng nhà ở được bán, cho thuê mua, được tặng cho, Sở Xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin trong ngày. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở, bên tặng cho chỉ được tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo đúng số lượng quy định tại Điều 76 của Nghị định này.
Tuy nhiên, đến nay Sở xây dựng vẫn chưa công bố danh mục dự án, số lượng nhà ở tại mỗi dự án, chung cư người nước ngoài được quyền sở hữu. Do đó, Sở tài nguyên và môi trường chưa có cơ sở cấp Giấy chứng nhận nên hồ sơ vẫn còn bị trì hoãn.
Việc ký kết hợp đồng mua nhà ở tại thời điểm này cũng có những rủi ro nhất định: nếu sau khi có công bố của Sở xây dựng mà căn nhà đã mua thuộc diện người nước ngoài được sở hữu và thời điểm ký kết hợp đồng công chứng chưa vượt quá số lượng luật định thì sếp bạn được cấp Giấy chứng nhận; nếu không đáp ứng điều kiện nêu trên thì giao dịch vô hiệu và sếp bạn không được cấp Giấy chứng nhận, sếp bạn vừa tốn chi phí giao kết hợp đồng, tiền thuế, tốn thời gian và chi phí đòi lại tiền từ người bán.
Nếu bây giờ không ký kết hợp đồng thì có thể mất cơ hội vì khi Sở xây dựng công bố thì tại nơi sếp bạn muốn sở hữu, những đối tượng khác đã ký kết hợp đồng mua đủ số lượng căn hộ theo giới hạn luật định.
Bạn và sếp xem xét những thông tin chúng tôi cung cấp nêu trên để cân nhắc, có phương án phù hợp.