Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng do ảnh hưởng của dịch Covid

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng do ảnh hưởng của dịch Covid
Hợp đồng là sự thoả thuận giữa hai hay nhiều bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền, nghĩa vụ. Trường hợp một bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phải được bên còn lại đồng ý.
Tuy nhiên không phải trong mọi trường hợp hai bên đều thỏa thuận được về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Vì vậy việc một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng diễn ra rất nhiều và phổ biến trong thời gian gần đây. Đặc biệt là vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh khi tình hình dịch Covid đang diễn biến phức tạp.
  1. Cơ sở để một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng do dịch bệnh Covid:
Căn cứ khoản 1 Điều 428 BLDS 2015 có quy định như sau: “Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Khi thực hiện hợp đồng, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn mà hai bên đã thỏa thuận và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Khi một bên vi phạm nghĩa vụ mà không có lý do chính đáng là căn cứ để bên còn lại đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Ngoài ra, tại các hợp đồng thuê nhà/thuê mặt bằng được hai bên thỏa thuận có điều khoản về “đơn phương chấm dứt hợp đồng” quy định một số điều khoản như: yếu tố khách quan, sự kiện bất khả kháng… thì một bên hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nếu hợp đồng ghi nhận thỏa thuận “dịch bệnh” là “sự kiện bất khả kháng” là căn cứ để các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì hai bên có nghĩa vụ tuân thủ thỏa thuận trong hợp đồng và các quy định của pháp luật về miễn trừ trách nhiệm đối với sự kiện bất khả kháng.
Trường hợp, trong hợp đồng thuê nhà/ thuê mặt bằng không có thỏa thuận về sự kiện bất khả kháng thì các bên căn cứ vào quy định của BLDS để thực hiện. Theo khoản 1 Điều 156 BLDS 2015, dịch bệnh được coi là bất khả kháng khi có đầy đủ 03 yếu tố: (i) khách quan, (ii) không thể lường trước và (iii) không thể khắc phục được. Do đó, dịch bệnh Covid-19 có được xem là sự kiện bất khả kháng hay không cần phải đánh giá xem xét theo bản chất, hoàn cảnh và bối cảnh của từng giao dịch để xác định xem dịch bệnh Covid-19 có phải là sự kiện bất khả kháng đối với các bên trong hợp đồng.
  1. Trách nhiệm khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng:
Theo khoản 2 Điều 351 BLDS 2015: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Có thể hiểu rằng nếu Covid-19 thỏa mãn các điều kiện để được xem là sự kiện bất khả kháng thì BLDS 2015 cho phép bên có nghĩa vụ ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng có quyền được đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường. Tuy nhiên, Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Để được tư vấn cụ thể về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, Quý khách có thể liên hệ với chúng tôi theo thông tin bên dưới.