Các trường hợp được miễn thuế TNCN trong giao dịch bất động sản?

Các trường hợp được miễn thuế TNCN trong giao dịch bất động sản?
Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định các trường hợp được miễn thuế TNCN trong giao dịch bất động sản. Trên thực tế, thường có 2 trường hợp giao dịch được miễn thuế TNCN: Các bên trong giao dịch có quan hệ nhân thân như: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau; Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Thông tin nêu trên nhiều người có thể biết. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều đối tượng thuộc một trong các trường hợp nêu trên nhưng không được cơ quan thuế chấp nhận cho miễn thuế, dẫn đến tranh chấp. Nguyên nhân từ đâu?
Thực tiễn cung cấp dịch vụ cho chúng tôi thấy rằng những vướng mắc của khách xuất phát từ vấn đề xác định điều kiện thuộc trường hợp miễn thuế và cách thức chứng minh việc đáp ứng điều kiện như sau:
  1. Trường hợp liên quan đến quan hệ nhân thân: mối quan hệ nhân thân trên thực tế người trong cuộc hiểu rõ nhất. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục hành chính, người thực hiện giao dịch buộc phải có hồ sơ chứng minh. Không phải trong trường hợp nào, người giao dịch cũng nhận diện đủ hồ sơ hoặc có hồ sơ trực tiếp chứng minh mối quan hệ. Thực tế xảy ra một số trường hợp như: không có/bị mất giấy khai sinh, không có/bị mất giấy đăng ký kết hôn, chỉ lưu giữ hồ sơ bản photo, một trong những người liên quan ở nước ngoài,... hoặc không biết liên hệ cơ quan nào để giải quyết các hồ sơ bị thiếu.
  2. Trường hợp về nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam: đối với trường hợp này, không đương nhiên sở hữu nhà, đất duy nhất sẽ được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng. Nghị định 65/2013/NĐ-CP cũng đã tổng hợp các quy định trước đây về điều kiện kèm theo nhưng vẫn chưa làm rõ được các vướng mắc sau của khách hàng như:
-          Tại thời điểm chuyển nhượng có một nhà đất duy nhất: Nhà, đất đã ký hợp đồng chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng nhưng chưa đăng bộ sang tên có là đối tượng được xem xét khi xác định trường hợp miễn thuế?
-          Sở hữu nhà đất chuyển nhượng ít nhất 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng: thời hạn này tính từ thời điểm nào trong trường hợp đồng sở hữu nhận tặng cho/mua/nhận thừa kế một phần?
-          Nhà đất được chuyển nhượng toàn bộ: trong trường hợp đồng sở hữu, toàn bộ được xác định đối với từng đồng sở hữu hay các đồng sở hữu phải cùng chuyển nhượng?
Hiểu được những khó khăn của khách hàng, thông qua kinh nghiệm thực tế, việc nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan kể cả văn bản hướng dẫn của riêng ngành thuế, chúng tôi hỗ trợ khách hàng:
  1. Nhận diện hồ sơ và cách thức thu thập hồ sơ để bảo vệ quyền lợi khách hàng trong việc chứng minh quan hệ nhân thân khi thực hiện thủ tục về thuế;
  2. Giải đáp các vướng mắc và hướng dẫn cách thức đáp ứng điều kiện để được miễn thuế TNCN đối với giao dịch chuyển nhượng nhà đất duy nhất.
Với mức thuế TNCN 2%/giá chuyển nhượng, tiền thuế TNCN là con số đáng để người chuyển nhượng cân nhắc về điều kiện miễn thuế khi thực hiện giao dịch.