Sử dụng đất ao hồ lâu dài có được cấp chủ quyền ?
- Thứ năm - 24/12/2015 09:25
- |In ra
- |Đóng cửa sổ này
Kính chào Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy. Kính nhờ Văn phòng Luật sư tư vấn cho tôi về trường hợp liên quan đến đất đai, cụ thể như sau:
Gia đình tôi vào Nam lập nghiệp (Buôn hồ, Đak Lăk) năm 1980 và khai hoang một thửa đất 1.2ha cùng năm đó. vì nhu cầu nước tưới cho cây Cà phê nên gia đình tôi cùng nhiều hộ dân khác có rẫy liền kề đã họp bàn và chung tiền bỏ ra thuê máy ủi, máy múc... ngăn dòng nước suối tạo thành đập thủy lợi chứa nước vào năm 1989 để phục vụ nước tưới cho 10 hộ dân có rẫy trong vùng. diện tích mặt nước hoàn toàn ờ phần chân rẫy của tất cả 10 hộ, trước đó là sình lầy không thuộc quyền sở hữu của ai. hiện tại Hồ nước này vẫn giữ nguyên hiện trạng không thay đổi về kích thước, diện tích mặt hồ. nay vì nhu cầu nước tưới tiêu lớn mà nguồn nước tưới chung không cung cấp đủ từ hồ nước này nên gia đình tôi muốn thuê máy múc để múc một ao nhỏ sát chân rẫy của nhà tôi. chính lúc này phát sinh ra tranh chấp với một hộ dân (Ông Hải) ở bên bờ hồ bên kia. ông Hải không cho tôi múc hồ với lý do hồ này đã được cấp Giấy CNQSDĐ cho gia đình ông vào năm 2001, toàn bộ diện tích đất mặt hồ là của ông. tôi thấy quá vô lý. thứ nhất: Hồ chung do 10 hộ dân tự bỏ tiền ra để đắp đập tạo thành hồ chứa nước năm 1989 thì tại sao lại cấp giấy CNQSDĐ được cho cá nhân. thứ 2: hồ nước này ông hải không sử dụng chung, rẫy ông cách xuống bờ đập hai rẫy nữa mới tới, lúc bỏ tiền chung để làm hồ ông Hải không đóng tiền. Thứ 3: Việc ông Hải kê khai cấp sổ đỏ năm 2001 các hộ dân hoàn toàn không ai biết. Vì vậy, Xin Văn phòng Luật sư tư vấn cho Tôi cũng như các hộ gia đình ở đây biết rõ theo quy định của pháp luật thi ông Hải kê khai và được cấp Giấy CNQSDĐ đó có đúng không? trong khi hồ là của chung. Việc làm của phòng TNMT thị xã Buôn Hồ tham mưu cho UBND thị xã cấp giấy có tắc trách không? Nếu đã cấp rồi thì các hộ dân chúng tôi phải làm như thế nào để kiến nghị hủy Giấy CNQSDĐ không hợp pháp của ông Hải theo quy định và căn cứ của pháp luật trả lại hồ nước sử dụng chung cho 10 hộ dân.
Rất mong Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy giành chút thời gian tư vấn về trường hợp này cho Bà con được rõ để không phải vướng vào các hành động vi phạm pháp luật.
Kính chào và chúc sức khỏe quý Văn phòng.
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Tại thời điểm ông Hải được cấp GCNQSDĐ (năm 2001) thì Luật đất đai 1993 đang có hiệu lực. Khoản 1 Điều 2 LĐĐ quy định:
Người sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo đó, để được cấp GCNQSDĐ, ông Hải phải tự kê khai quá trình sử dụng đất, UBND xã căn cứ vào giấy tờ ông Hải chứng minh và hồ sơ quản lý đất để xác nhận việc sử dụng ổn định đất của ông Hải làm cơ sở để UBND thị xã cấp GCN.
Để chứng minh việc kê khai của ông Hải và xác nhận của UBND xã không đúng, bạn và các hộ dân sử dụng chung ao phải chứng minh thời điểm sử dụng đất của mình từ trước thời điểm ông Hải được cấp GCN. Về việc chứng minh, bạn tham khảo quy định sau:
Điều 21 Nghị định 43/2014 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 thì việc chứng minh sử dụng đất ổn định như sau:
“1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”
Đồng thời, Khoản 3 Điều 26 Luật đất đai 1993 quy định:
Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao trong tường hợp:
3- Đất khôngđược sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép;
Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
Theo như bạn trình bày thì kể từ khi được cấp GCN đến nay (quá 02 năm) ông Hải không sử dụng phần đất ao này. Nếu bạn và các hộ dân có giấy tờ để chứng minh thời điểm và quá trình sử dụng phần đất ao thì căn cứ vào quy định tại Điều 64 nêu trên làm văn bản đề nghị UBND thị xã xem xét, thu hồi GCN của ông Hải, sau đó làm thủ tục xin cấp GCN đối với phần đất này.
Xin vui lòng liên hệ tổng đài 1900 6279 để được Luật sư tư vấn trực tiếp hoặc tham khảo các bài viết khác tại website của Văn phòng luật sư Tô Đình Huy.
Tại thời điểm ông Hải được cấp GCNQSDĐ (năm 2001) thì Luật đất đai 1993 đang có hiệu lực. Khoản 1 Điều 2 LĐĐ quy định:
Người sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo đó, để được cấp GCNQSDĐ, ông Hải phải tự kê khai quá trình sử dụng đất, UBND xã căn cứ vào giấy tờ ông Hải chứng minh và hồ sơ quản lý đất để xác nhận việc sử dụng ổn định đất của ông Hải làm cơ sở để UBND thị xã cấp GCN.
Để chứng minh việc kê khai của ông Hải và xác nhận của UBND xã không đúng, bạn và các hộ dân sử dụng chung ao phải chứng minh thời điểm sử dụng đất của mình từ trước thời điểm ông Hải được cấp GCN. Về việc chứng minh, bạn tham khảo quy định sau:
Điều 21 Nghị định 43/2014 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 thì việc chứng minh sử dụng đất ổn định như sau:
“1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”
Đồng thời, Khoản 3 Điều 26 Luật đất đai 1993 quy định:
Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao trong tường hợp:
3- Đất khôngđược sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép;
Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
Theo như bạn trình bày thì kể từ khi được cấp GCN đến nay (quá 02 năm) ông Hải không sử dụng phần đất ao này. Nếu bạn và các hộ dân có giấy tờ để chứng minh thời điểm và quá trình sử dụng phần đất ao thì căn cứ vào quy định tại Điều 64 nêu trên làm văn bản đề nghị UBND thị xã xem xét, thu hồi GCN của ông Hải, sau đó làm thủ tục xin cấp GCN đối với phần đất này.
Xin vui lòng liên hệ tổng đài 1900 6279 để được Luật sư tư vấn trực tiếp hoặc tham khảo các bài viết khác tại website của Văn phòng luật sư Tô Đình Huy.