Hợp thức hóa thành sổ hồng
- Thứ tư - 26/12/2012 10:15
- |In ra
- |Đóng cửa sổ này
Xin chào Luật sư!
Mong Luật sư giải thích giúp tôi những vấn đề sau: 1. Hiện tại quy định diện tích đất tối thiểu có thể cho tách thửa ở Bình Chánh và H. Nhà Bè; Tp. HCM là bao nhiêu ? 2. Từ đất thổ vườn lên đất thổ cư thì đóng thuế bao nhiêu %? 3. Mua nhà giấy tờ tay muốn hợp thức hóa thành sổ hồng thì như thế nào? 4. Các khoản tiền thuế phải nộp?
Trả lời:
Điều kiện để được tách thửa căn cứ theo quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM.
Các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè và Cần Giờ diện tích tối thiểu được tách thửa:
Đối với đất ở chưa có nhà là 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m; đối với đất có nhà hiện hữu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m
Đối với đất nông nghiệp:
a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.
b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp thì không được tách thửa.
c) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, nhưng sau ba năm không thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu cơ quan có thẩm quyền (xét duyệt kế hoạch sử dụng đất) chưa điều chỉnh hoặc hủy bỏ thì được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 1.000m2 và không được thay đổi mục đích sử dụng đất.
d) Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp (đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư hiện hữu) và không thuộc khu vực phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được công bố:
- Nếu để tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp thì việc tách thửa thực hiện theo điểm a khoản 2 này.
- Nếu tách thửa để sử dụng đất phi nông nghiệp, phải thực hiện theo đúng quy hoạch. Trường hợp có nhu cầu thay đổi mục đích sang đất làm nhà ở:
+ Nếu thửa đất có diện tích từ 1.000m2 trở xuống thì thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đảm bảo các điều kiện nêu tại điểm b khoản 1 Điều này. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
+ Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 1.000m2 đến 2.000m2 thực hiện như đối với trường hợp có diện tích từ 1.000m2 trở xuống và đồng thời có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư và có nghiệm thu của Ủy ban nhân dân quận, huyện thì mới thực hiện thủ tục tách thửa.
+ Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m2 phải lập dự án theo quy định pháp luật.
Căn cứ theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất có qui định như sau :
Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.
Căn cứ theo qui định này mà bạn biết được việc mình sẽ bị tính thuế như thế nào.
Do bạn không nêu cụ thể mua từ năm nào nên không thể tư vấn cho bạn chính xác được. Đại loại nếu nhà không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch… thì bạn có liên hệ tại UBND quận nơi miếng đất tọa lạc để lập thủ tục xin cấp sổ hồng.
Điều kiện để được tách thửa căn cứ theo quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM.
Các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè và Cần Giờ diện tích tối thiểu được tách thửa:
Đối với đất ở chưa có nhà là 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m; đối với đất có nhà hiện hữu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m
Đối với đất nông nghiệp:
a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.
b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp thì không được tách thửa.
c) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, nhưng sau ba năm không thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu cơ quan có thẩm quyền (xét duyệt kế hoạch sử dụng đất) chưa điều chỉnh hoặc hủy bỏ thì được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 1.000m2 và không được thay đổi mục đích sử dụng đất.
d) Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp (đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư hiện hữu) và không thuộc khu vực phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được công bố:
- Nếu để tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp thì việc tách thửa thực hiện theo điểm a khoản 2 này.
- Nếu tách thửa để sử dụng đất phi nông nghiệp, phải thực hiện theo đúng quy hoạch. Trường hợp có nhu cầu thay đổi mục đích sang đất làm nhà ở:
+ Nếu thửa đất có diện tích từ 1.000m2 trở xuống thì thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đảm bảo các điều kiện nêu tại điểm b khoản 1 Điều này. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
+ Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 1.000m2 đến 2.000m2 thực hiện như đối với trường hợp có diện tích từ 1.000m2 trở xuống và đồng thời có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư và có nghiệm thu của Ủy ban nhân dân quận, huyện thì mới thực hiện thủ tục tách thửa.
+ Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m2 phải lập dự án theo quy định pháp luật.
Căn cứ theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất có qui định như sau :
Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.
Căn cứ theo qui định này mà bạn biết được việc mình sẽ bị tính thuế như thế nào.
Do bạn không nêu cụ thể mua từ năm nào nên không thể tư vấn cho bạn chính xác được. Đại loại nếu nhà không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch… thì bạn có liên hệ tại UBND quận nơi miếng đất tọa lạc để lập thủ tục xin cấp sổ hồng.