Thời hiệu tranh chấp đất đai, quy định và áp dụng

Hiện nay, pháp luật có nhiều quy định mới về thời hiệu khởi kiện nhưng thực tiễn chưa có sự cập nhật kịp thời và nhận thức đúng cũng như áp dụng thống nhất về thời hiệu khởi kiện dẫn đến việc giải quyết các vụ án không chính xác. Để việc áp dụng pháp luật về thời hiệu khởi kiện được chính xác, phù hợp với từng loại tranh chấp và thời điểm phát sinh tranh chấp.
Thời hiệu tranh chấp đất đai, quy định và áp dụng

Thời hiệu tranh chấp đất đai, quy định và áp dụng

1. Tranh chấp đất đai là gì?

Pháp luật đất đai qua từng thời kỳ có những khái niệm khác nhau về tranh chấp đất đai. Tùy thuộc vào thời điểm phát sinh tranh chấp đất đai để xác định khái niệm và các vấn đề nội hàm của tranh chấp. Để hiểu rõ hơn khái niệm tranh chấp đất đai, chúng ta xem xét các quy định sau:
Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ  đất đai”.
Theo khoản 16 Luật đất đai 2024 quy định: Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Theo khoản 47 Luật đất đai 2024 quy định: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Theo khái niệm này thì chúng ta cần lưu ý rằng đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất. Đây là điều không phải tranh luận vì Điều 53 Hiến pháp năm 2013, hay Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rất rõ “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

2. Các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất

Tranh chấp quyền sử dụng đất hay tranh chấp đất đai là một thuật ngữ sử dụng chung các loại tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất. Trong thực tiễn, các tranh chấp về đất đai diễn ra rất da dạng về đối tượng và quan hệ. Tranh chấp về quyền sử dụng đất của đương sự thông thường có một trong các dạng tranh chấp cơ bản sau:
- Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất (tranh chấp giữa các bên về quyền quản lý, quyền sử dụng một diện tích đất nào đó hoặc một phần trong diện tích đó). Khi giải quyết tranh chấp này, Tòa án phải xác định ai là chủ thể có QSDĐ. Đây là dạng tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch về đất và tranh chấp thừa kế QSDĐ. Dạng tranh chấp này thường biểu hiện dưới các hình thức như:
+ Tranh chấp về đòi lại quyền sử dụng đất do bị lấn chiếm, do bị người khác sử dụng hoặc tranh chấp về ranh giới đất liền kề, lối đi, cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) nhưng bị trùng lặp diện tích, người sử dụng đất được cấp GCN QSDĐ nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp GCN QSDĐ mà người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ là không đúng;
+ Tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất khi ly hôn. Các dạng tranh chấp đất đai này tuy không áp dụng thời hiệu khởi kiện nhưng phải thông qua thủ tục hòa giải tại cơ sở trước khi khởi kiện tại Tòa án.
- Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất). Trong dạng tranh chấp này, một bên chủ thể là người đang sử dụng đất hợp pháp không có ai tranh chấp nhưng khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình thì phát sinh tranh chấp. Các tranh chấp ở dạng này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu… Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự.
Thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện các tranh chấp về hợp đồng dân sự nói chung.
Ngoài ra, trường hợp người sử dụng đất bị người khác gây thiệt hại, hoặc bị hạn chế về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của mình cũng dẫn đến tranh chấp.
- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất: Thông thường đây là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế có đối tượng là QSDĐ. Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về thừa kế tài sản là bất động sản nói chung.
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Dạng tranh chấp này bao gồm:
Tranh chấp tài sản về nhà ở, vật kiến trúc khác như nhà bếp, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở; các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác… gắn liền với QSDĐ đó.
Trường hợp tranh chấp tài sản gắn liền với đất, mà những tài sản đó có tính bền vững lâu dài, giá trị sử dụng, giá trị kinh tế gắn liền với đất thì khi có tranh chấp các loại tài sản đó, Toà án mới giải quyết luôn cả quyền sử dụng đất.
Trường hợp tranh chấp các cây nông nghiệp ngắn ngày, Toà án chỉ giải quyết về tài sản thuộc sở hữu của ai, xác định họ có quyền thu hoạch, còn đất các bên không có tranh chấp thì Toà án không giải quyết.

3. Quy định về thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sử dụng đất

Hiện nay, pháp luật có nhiều quy định mới về thời hiệu khởi kiện nhưng thực tiễn chưa có sự cập nhật kịp thời và nhận thức đúng cũng như áp dụng thống nhất về thời hiệu khởi kiện dẫn đến việc giải quyết các vụ án không chính xác. Để việc áp dụng pháp luật về thời hiệu khởi kiện được chính xác, phù hợp với từng loại tranh chấp và thời điểm phát sinh tranh chấp.
Theo quy định của BLTTDS năm 2015 “Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện. Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
* Thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng: BLDS năm 2015 không hạn chế về thời hiệu khởi kiện nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
- Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch thông qua hình thức hợp đồng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì áp dụng quy định về thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ đất đai bị xâm phạm (Điều 429 BLDS năm 2015). Trước đây, BLDS năm 2005 quy định thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng là 02 năm.
- Đối với tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất: Thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là 30 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 BLDS năm 2015). Đây là điểm mới của BLDS năm 2015. Trước đây, BLDS năm 2005 quy định thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, mà không có sự phân biệt dia sản thừa kế là bất động sản hay động sản. BLDS năm 2015 quy định thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế.

4. Dịch vụ Luật sư tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp đất đai của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

a. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
- Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu của khách hàng cung cấp liên quan đến tranh chấp đất đai để nhận diện và xác định chính xác quan hệ tranh chấp;
- Phân tích, đánh giá, nhận định cơ sở pháp lý ban đầu đối với yêu cầu của cá nhân/doanh nghiệp trong tranh chấp đất đai ;
- Tư vấn về chứng cứ và cơ sở chứng minh yêu cầu và cách thức thu thập chứng cứ liên quan đến vị trí của khách hàng trong tranh chấp đất đai;
- Tư vấn và đưa ra các phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp để khách hàng lựa chọn giải quyết;
- Tư vấn phương thức giải quyết tranh chấp tại Tòa án về thẩm quyền Tòa án, trình tự, thủ tục, án phí và các chi phí liên quan đến tranh chấp đất đai
b.  Hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ tranh chấp đất đai
- Tư vấn, soạn thảo, hỗ trợ điều chỉnh hồ sơ khởi kiện, bản tự khai, đơn trình bày ý kiến, đơn yêu cầu nếu đương sự là Nguyên đơn trong tranh chấp đất đai;
- Tư vấn, soạn thảo đơn trình bày ý kiến, đơn phản tố, bản tự khai, đơn yêu cầu nếu đương sự là bị đơn trong tranh chấp đất đai;
- Tư vấn, soạn thảo bản tự khai, đơn trình bày ý kiến, đơn yêu cầu độc lập nếu đương sự tham gia là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong tranh chấp đất đai;
- Thu thập/yêu cầu thu thập, tổng hợp, đánh giá và cung cấp chứng cứ kèm đơn và cho Tòa án và hỗ trợ đương sự nộp các hồ sơ nêu trên tại Tòa án.
c.  Ðại diện hoặc/và cử luật sư bảo vệ quyền lợi tại Tòa án
- Tư vấn, giải thích về cơ chế đại diện tố tụng và Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong vụ việc tranh chấp đất đai;
- Tư vấn, hướng dẫn về thủ tục ủy quyền cho đại diện tùy thuộc vào phạm vi khách hàng mong muốn trong tranh chấp đất đai;
- Tư vấn hoàn thiện hồ sơ yêu cầu luật sư bảo vệ;
- Ðại diện khách hàng tham gia giải quyết tranh chấp tại Tòa án theo phạm vi ủy quyền bao gồm việc trình bày ý kiến; cung cấp chứng cứ; theo dõi tiến trình, thúc đẩy quá trình giải quyết và xử lý các vấn đề phát sinh; tham gia các buổi làm việc, phiên hoàn giải, phiên tòa xét xử để bảo vệ quyền lợi của khách hàng;
d.  Ðại diện yêu cầu thi hành án đối với tranh chấp đất đai
-  Tư vấn pháp lý về thủ tục, chi phí thi hành án đối với Bản án/quyết định về tranh chấp đất đai;
-  Cử đại diện yêu cầu thi hành bản án/quyết định có hiệu lực;
-  Ðại diện tham gia tại cơ quan thi hành án;
-  Thực hiện các biện pháp phù hợp để bảo vệ khách hàng theo bản
án/quyết định tranh chấp đất đai.

5. Cơ chế tính phí dịch vụ luật sư trong tranh chấp tranh chấp đất đai

Chúng tôi căn cứ trên i) yêu cầu của khách hàng; ii) tính chất và sự phức tạp của vụ việc; iii) thời gian và công sức cũng như kinh nghiệm, kỹ năng, chuyên môn của Luật sư tham gia mà chúng đề xuất phí dịch vụ pháp lý cho tranh chấp tranh chấp đất đai trên nguyên tắc thỏa thuận và thống nhất giữa chúng tôi và khách hàng, cụ thể:
Chúng tôi sẽ thoả thuận với khách hàng một trong ba phương thức tính thù lao như sau:
Ø Tính phí trọn gói: Khoản phí cố định.
Ø Tính phí theo kết quả công việc: Khoản phí được tính theo tỷ lệ % trên kết quả công việc đối với giá trị tài sản, hợp đồng hoặc dự án.
Ø Kết hợp hai hình thức tính phí nêu trên.
Ðể trao đổi thông tin liên quan đến tranh chấp đất đai và vấn đề về phí dịch vụ pháp lý, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với luật sư Văn phòng Luật sư để trao đổi trực tiếp để có mức phí hợp lý và cạnh tranh, chúng tôi không thu phí cuộc hẹn đầu tiên.

6. Thông tin liên hệ với Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0978845617 để nhận được sự tư vấn sơ bộ về tranh chấp đất đai và được hỗ trợ kịp thời.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho tranh chấp đất đai, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0978845617, và Email [info@luatsuhcm.com]
Chúng tôi hiểu rằng, vấn đề pháp lý tranh chấp đất đai có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc, thời gian, chi phí của bạn. Hãy để đội ngũ Luật sư của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy đồng hành và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và chuyên nghiệp nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, thấu hiểu và đồng hành cùng Quý khách hàng trên mỗi bước đường pháp lý.
