Văn phòng luật sư Tô Đình Huy
Chuyên trang pháp luật nhà đất
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì sẽ được bồi thường theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013. Trường hợp người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận thì phải đáp ứng điều kiện pháp luật quy định để được bồi thường.
Điều kiện để được bồi thường khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013, Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Theo đó, điều kiện cụ thể như sau:
Điều kiện thứ nhất, không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Đối với điều kiện này, người sử dụng đất có thể dễ dàng xác định.
Điều kiện thứ hai, có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định nhưng chưa được cấp. Điều này được hiểu rằng, nếu không bị thu hồi, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận. Đối với điều kiện này, người sử dụng đất phải nắm rõ quy định pháp luật mới có thể xác định việc đáp ứng điều kiện. Việc xác định đáp ứng điều kiện thứ hai này có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Thực tế cho thấy, liên quan đến điều kiện thứ hai này là nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không bảo vệ được quyền lợi của mình hoặc việc thu hồi, bồi thường bị kéo dài do người dân không chấp nhận phương án bồi thường, trong đó có nguồn gốc và giá bồi thường.
Nguồn gốc, quá trình sử dụng đất là yếu tố quan trọng để xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận/bồi thường.
Hồ sơ chứng minh: nhiều trường hợp người dân nhận thấy cơ quan có thẩm quyền xác định nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất cho mình không đúng, dẫn đến quyền lợi của mình không được đảm bảo; tuy nhiên, quá trình sử dụng không lưu giữ giấy tờ về nguồn gốc đất hoặc bị thất lạc nhưng không biết phương thức thu thập thông tin, hồ sơ để chứng minh. Hoặc có trường hợp, người dân có hồ sơ nhưng do không hiểu rõ ảnh hưởng của nguồn gốc, quá trình sử dụng đối với việc được bồi thường hay không, bồi thường hay hỗ trợ, giá đất bồi thường nên không có những hành động kịp thời để bảo vệ quyền lợi của mình.
Loại quy hoạch và thời điểm quy hoạch cũng là yếu tố quan trọng để xác định nguồn gốc sử dụng đất. Ví dụ, thời điểm bắt đầu sử dụng đất là năm 1980, tại vị trí thu hồi, theo tài liệu năm 1991 có quy hoạch đường nhưng theo tài liệu năm 2003 không còn quy hoạch đường, nay có quy hoạch dự án mới nên Nhà nước thu hồi. Trường hợp này được hiểu, người sử dụng đất đã sử dụng đất trước thời điểm có quy hoạch đường năm 1991, theo tài liệu năm 2003 không còn quy hoạch nữa, nếu không có dự án mới thì người sử dụng đất sẽ được cấp GCN, nên phần đất này đủ điều kiện được bồi thường. Thực tế, có trường hợp cơ quan có thẩm quyền chỉ căn cứ tài liệu năm 1991 để xác định quy hoạch đường, nguồn gốc lấn chiếm đường nên chỉ hỗ trợ một phần mà không bồi thường.
Về nguyên tắc, đơn giá đất bồi thường sẽ được xác định theo giá thị trường. Tuy nhiên, đơn giá đất tại phương án bồi thường thường thấp hơn rất nhiều so với đơn giá đất thực tế giao dịch trên thị trường. Hiểu thế nào để có phương án bảo vệ quyền lợi của mình tốt nhất? Không phải trường hợp nào cũng nên khiếu nại về giá đất, bởi người khiếu nại phải có hồ sơ chứng minh vấn đề khiếu nại. Việc thu thập hồ sơ chứng minh giá thị trường thường rất khó bởi người giao dịch thường khai giá hợp đồng thấp hơn giá thực tế giao dịch để đóng thuế thấp, người giao dịch theo giá thực tế hoặc đơn vị thẩm định giá lại quan ngại trong việc phải làm việc với cơ quan Nhà nước theo giá họ cung cấp. Tuy nhiên, tùy trường hợp cụ thể, việc chứng minh này có thể đạt kết quả tốt nếu hiểu rõ quy định, cách thức thu thập hồ sơ chứng minh.
Ngoài nội dung nêu trên, để bảo đảm được quyền lợi của người bị thu hồi đất, một số vấn đề nêu sau cũng cần được xem xét, chú trọng: diện tích đất thu hồi, vị trí đất thu hồi, vật kiến trúc trên đất và kết cấu kiến trúc; phương án xử lý khi không đồng ý phương án thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; thời hạn và phương thức khiếu nại, kiến nghị và thẩm quyền giải quyết khiếu nại; trình tự, thủ tục thu hồi, bồi thường,...
Đồng thời, ngoài quyền được bồi thường, người sử dụng đất bị thu hồi còn có quyền được hỗ trợ đối với phần đất không đủ điều kiện thu hồi nhưng đủ điều kiện hỗ trợ theo quy định. Quyền được nhận suất tái định cư cũng đặc biệt được quan tâm, bởi nhiều trường hợp nhà đất bị thu hồi là nhà đất duy nhất và chỗ cư trú là mối lo hàng đầu của người bị thu hồi đất. Thực tế, không phải trường hợp nào cơ quan Nhà nước cũng xác định rõ quyền được tái định cư của người có đất bị thu hồi. Khi đó, quyền yêu cầu về tái định cư phải được đưa ra để cơ quan có thẩm quyền xem xét.
Vì đất chưa có Giấy chứng nhận nên khi bị thu hồi, người sử dụng đất thiệt thòi hơn người có Giấy chứng nhận là phải chứng minh điều kiện bồi thường nếu không đồng ý phương án bồi thường. Việc không rõ quy định pháp luật có thể dẫn đến quyền lợi không được đảm bảo.
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy, với kinh nghiệm tư vấn và hỗ trợ nhiều khách hàng bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp bị thu hồi đất chưa có Giấy chứng nhận, chúng tôi đã mang lại sự hài lòng cho nhiều khách hàng với giá trị mà họ nhận được khi đồng ý đặt bút ký phương án bồi thường, bàn giao nhà đất. Đội ngũ luật sư của chúng tôi sẽ giải đáp một cách chính xác và kịp thời các thắc mắc của khách hàng về pháp lý, thực tiễn liên quan, đồng thời cũng sẵn sàng hỗ trợ khách hàng thực hiện kịp thời các thủ tục cần thiết. Do đó, đừng ngần ngại liên hệ với luật sư của chúng tôi nếu bạn cần sự hỗ trợ pháp lý về hồ sơ thu hồi bồi thường đất.
Chúng tôi trên mạng xã hội