Tranh chấp hợp đồng đặt cọc thuê xưởng

1. Nguyên đơn: CÔNG TY TNHH THỰC PHẨM TUYỀN KÝ.  
Trụ sở: 189 Đỗ Ngọc Thạch, Phường 4, Quận 11, TP.HCM.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà TRẦN TẾ MUỘI.
Ủy quyền cho Ông NGUYỄN ĐỖ BẢO CHÂU    - Sinh năm: 1980.
Van bản ủy quyền ngày 04/07/2012.
2. Bị  đơn: Ông HOÀNG MINH KHẢI    - Sinh năm: 1959.
Thường trú: 273/46 Tô Hiến Thành, Phường 13, Quận 10, TP.HCM.
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà ĐÀO THỊ HIỀN.
Thường trú: 273/46 Tô Hiến Thành, Phường 13, Quận 10, TP.HCM.
 
 
Người đại diện theo ủy quyền cho ông Khải, bà Hiền: 
Ông NGUYỄN THẾ THÔNG    - Sinh năm: 1972.
Thường trú: 3 đường số 6, phường Tân Tạo, quận Bình Tn, TP.HCM.
Văn bản ủy quyền  ngày 11/07/2012.
4. Người làm chứng: Bà VÕ KIM CHI    - Sinh năm: 1954.
Thường trú:904/13 Nguyễn Chí Thanh, Phường 4, Quận 11, TP.HCM.
Có đơn xin vắng mặt ngày 12/07/2012.
                             (Các đương sự có mặt tại Tòa)
                                         NHẬN THẤY:
 
Tại đơn khởi kiện của công ty TNHH Tuyền Ký gửi đến Tịa n ngy 14 thng 5 năm 2012 cùng các bản khai và tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ thì nội dung vụ n như sau:
Theo người đại diện công ty TNHH Tuyền Ký ơng Nguyễn Đỗ Bảo Chu trình by:
Ông Khải là bạn hàng đối tác cung cấp nguyên vật liệu sản xuất  hàng hóa cho công ty Tuyền Ký. Do nhu cầu cần mặt bằng và nhà kho để chứa hàng nên công ty TNHH Tuyền Ký (sau đây gọi l cơng ty Tuyền Ký) đ cử nhn vin b V Kim Chi đến liên hệ với ông Hoàng Minh Khải chủ sở hữu căn nhà số 730/76 đường Lạc Long Quân, Phường 9, quận Tn Bình để thuê nguyên căn nhà này.
Ngày 10/4/2012, bà Chi đ đến đặt cọc cho ông Hoàng Minh Khải số tiền 180.000.000 đồng (tương đương 6 tháng tiền nhà) và trả trước số tiền 30.000.000 đồng cho tháng thuê nhà đầu tiên nhằm để thực hiện việc giao kết hợp đồng thuê nhà . Bà Chi đ nhận nh v chìa khóa do ông Khải giao ngay khi giao tiền để tiến hành việc cúng lấy ngày dọn vào ngay vào căn nhà  nêu trên ngày 10/4/2012.
Khi nhận tiền của bà Chi, ông Hoàng Minh Khải đ cĩ viết một tờ giấy bin nhận ngy 10/4/2012 nhận đặt cọc nêu trên, và giao tờ biên nhận cọc cho phía bà Chi giử. Đôi bên có thỏa thuận đi công chứng hợp đồng thuê nhà vào ngày 12/4/2012. 
Nhưng khi đến phịng cơng chứng để ký kết hợp đồng thuê nhà, thì ơng Khải lại đưa cho công ty Tuyền Ký tờ mẩu cam kết của phía Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu đề nghị 02 bên công ty Tuyền Ký v ơng Khải ký vo đó thì mới hỗ trợ về mặt giấy tờ chủ quyền nhà cho hai bên công chứng hợp đồng thuê nhà nêu trên. Công ty Tuyền Ký không biết ông Khải đ thế chấp giấy chủ quyền nh trong ngn hng. Chính vì trong mẩu cam kết này, ngân hàng đề nghị hai bên không được thuê nhà vượt quá thời hạn cịn lại của hợp đồng vay và thế chấp giấy chủ quyền căn nhà đang cho thuê, trong khi hai bn thì lại thỏa thuận thời hạn thuê là 3 đến 5 năm nên công ty Tuyền ký không đồng ý ký hợp đồng thuê nữa. Sau đó công ty Tuyền Ký đ tìm được mặt bằng khác và đ thu nn nay khơng ký hợp đồng thuê nhà với ông Khải nữa. Phía công ty Tuyền Ký đ nhiều lần lin hệ ơng Khải để trả lại nhà và chìa khĩa nh, nhưng không thể gặp được ông Khải. Mi đến ngày 19/5/2012, bà Chi người của công ty Tuyền Ký mới lập giấy trả nh v chìa khĩa bn giao số điện đồng hồ nước cho ông Khải.
Nay cơng ty Tuyền Ký cho rằng việc không  ký hợp đồng thuê nhà là do ông Khải không có giấy chủ quyền nhà để ra công chứng lập hợp đồng thuê. Vì vậy cơng ty ny yu cầu ơng Khải trả lại tồn bộ số tiền 210.000.000 đồng đ nhận.
Bị đơn ông Hoàng Minh Khải và bà Đào Thị Hiền trình by ủy quyền cho ơng Nguyễn Thế Thơng trình by như sau: Ông Hoàng Minh Khải và bà Đào Thị Hiền là chủ sở hữu căn nhà nhà số 730/76 đường Lạc Long Quân Phường 9 quận Tân Bình. Ông Khải có quen biết với ông Lư Bác Quang l chủ cơng ty Tuyền ký. Trước đó, giửa Ông Quang chủ công ty Tuyền ký v ơng Khải đ trao đổi về việc thuê mướn căn nhà số 730/76 đường Lạc Long Quân Phường 9 quận Tân Bình. Và hai bên đ bàn bạc từ trước việc thuê nhà, nên đến ngày 10/4/2012, nhn vin cơng ty Tuyền Ký l b V Kim Chi thừa lệnh ông Quang đ đến yêu cầu ông Khải giao chìa khĩa nh v căn nhà ở đường Lạc Long Quân cho bà theo sự thỏa thuận trước đó nhằm dọn vào nhận nhà và cúng kiếng nhà thuê lấy ngày tốt vào ngày 10/4/2012.
Ông Khải đ giao chìa khĩa nh v căn nhà nêu trên vào ngay ngày 10/4/2012 cho bà Chi, và đ  nhận số tiền 210.000.000 đồng do bà Chi đại diện cơng Ty Tuyền Ký giao. Ông Khải khi nhận tiền có viết một biên nhận đặt cọc ngày 10/4/2012 giao cho bà Chi giử, trong tờ biên nhận cọc này ông xác nhận đ nhận của Công ty Tuyền Ký số tiền 210.000.000 đồng bao gồm nhận trước tiền thuê nhà tháng đầu tiên là 30.000.000 đồng, và 180.000.000 đồng tiền đặt cọc cho  việc ký hợp đồng thuê nhà nêu trên.
Theo ông Khải thì hai bn sẽ  phải thỏa thuận việc lập hợp đồng  thuê nhà vào ngày 11/4/2012 và biên nhận chỉ có giá trị đến hết ngày 12/4/2012, điều này có nghĩa l hết ngy 12/4/2012 m phía bn thu nh khơng ký hợp đồng thì xem như mất cọc. Riêng về 30. 000.000 đồng mà công ty đưa cho ông tháng đầu tiền khi chưa ký hợp đồng là do công ty muốn nhận nhà sớm vào ngày 10/4/2012 để cúng kiếng lấy ngày.
Khi đó, bà Chi cũng có giao ông tờ bản nháp mẩu hợp đồng thuê nhà, trên đó bà đ dng bt xanh sửa chữa ghi thêm 01 số ý. Theo mẩu này, ông Khải đ soạn lại một hợp đồng thuê nhà hoàn chỉnh ngày 10/4/2012. Ngày 11/4/2012, Ông Khải đ ký vo tờ hợp đồng đó và chuyển qua cho công ty Tuyền Ký để ký tên vào đó hẹn ngày 12/4/2012 đi công chứng.
Ngày 12/4/2012, hai bên đ đến phịng cơng chứng để tiến hành ký cơng chứng. Do ông Khải có vay  tiền để làm ăn từ trước đó, nên ông đ thế chấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà hiện cho ngân hàng. Ông cũng đ lin hệ nhn vin ngân hàng giúp đưa giấy tờ nhà ra phịng cơng chứng để hổ trợ ông về mặt thủ tục công chứng hợp đồng cho thuê nhà nêu trên.
Tuy nhiên, nhân viên ngân hàng đề nghị hai bên ông và công ty Tuyền Ký chỉ nên ký hợp đồng thuê nhà trong thời hạn cịn lại của  hợp đồng vay và thế chấp giấy chủ quyền nhà, và đề nghị ông cùng bên thuê nhà phải ký vo tờ cam kết thì nhn vin ngn hng sẽ giao giấy chủ quyền nh khi cơng chứng vin yu cầu. Thời hạn cịn lại của hợp đồng mà ông vay là 11tháng. Ông Khải cũng đ ký vo mẩu cam kết đó v giao cho phía nhn vin cơng ty Tuyền Ký nhưng phía Tuyền Ký lại không đồng ý ký tên do không đạt được thời hạn thuê từ  3 - 5 năm. Đây là lý do khách quan, ông không hề dấu diếm ông Quang giám đốc công ty Tuyền ký về việc này. Trong tờ hợp đồng thuê nhà mà ông Khải ký gửi qua cho công ty có quy định các điều khoản hai bên thỏa thuận như giá thuê nhà là 30.000.000 đồng/tháng. Về thời hạn thuê nhà thì theo ơng Khải: Khi đồng ý giao kết đặt cọc thì ơng Khải cũng đồng ý cho thuê  nhà theo sự đề nghị của công ty là từ 3-5 năm. Nếu bên thuê muốn chấm dứt hợp đồng phải báo cho ông biết trước thời gian là 2 tháng. Đôi bên cịn thỏa thuận về việc mất cọc hoặc đền cọc nếu đơn phương chấm dứt việc thuê nhà trước thời hạn. Hợp đồng cịn cĩ 01 số điều khoản quy định về thỏa thuận lại về giá cả khi kết thúc năm thứ 3 trở đi.
Để thể hiện r ý chí của mình trong việc cho thuê nhà, ông đ đề nghị đưa ông Quang đi xem căn nhà khác của ông để cho thuê, nhưng ông Quang chỉ muốn thuê căn nhà nêu trên nên ông Quang yêu cầu ông dùng giấy tờ nhà khác đưa vào ngân hàng hoán đổi để giải chấp giấy tờ căn nhà 730/76 đường Lạc Long Quân Phường 9 quận Tân Bình mà công ty đang thuê với ông nhằm để tiếp tục việc công chứng hợp đồng thuê nhà nêu trên. Sau khi thống nhất với ông Quang chủ công ty Tuyền ký đ đồng ý với ông phương án đó. Chính vì vậy, m trong vịng 22 ngy từ ngy 12/4/2012  đến ngày 04/5/2012, ông đ tiến hành thủ tục giải chấp giấy chủ quyền nhà 730/76 đường Lạc Long Quân Phường 9 quận Tân Bình nêu trên ra khỏi ngân hàng Á Châu. Ngày 17/5/2012, ông báo cho công ty Tuyền Ký (ông Quang) về việc tiếp tục đi công chứng hợp đồng vào ngày 19/5/2012, nhưng Công ty Tuyền Ký không đồng ý đi công chứng nữa và địi ơng phải trả lại tiền đặt cọc cho công ty Tuyền Ký. Đồng thời, bà Chi đại diện công ty Tuyền Ký đ ký trả nhà cho ông Khải cũng như bàn giao chỉ số đồng hồ điện nước cho ông trên tờ bin nhận trả nh v chìa khĩa nh cho ơng, đơn phương chấm dứt việc tiếp tục thuê mặt bằng đó.
Nay ông Khải trình by rằng: ơng khơng đồng ý yêu cầu địi lại tiền cọc của cơng ty Tuyền ký vì hai bên đ thỏa thuận  ký hợp đồng vào ngày 11/4/2012. Ông đ ký hợp đồng đó và gửi qua cho công ty Tuyền ký xong. Việc đi công chứng chỉ cĩ tính hình thức hợp đồng chứ không làm thay đổi nội dung cho việc cho thuê hoặc thuê nhà giữa hai bên, vì ơng đ giao nh cho cơng ty ngay khi nhận tiền đặt cọc thì d cho cĩ công chứng hay không có công chứng giữa ông và công ty Tuyền Ký cũng đ xc lập giao dịch ký hợp đồng thuê nhà và đ giao nhận nhà cho thuê  đ xong. Việc đi công chứng chỉ là để chứng nhận hợp đồng theo quy định của pháp luật nhằm giúp công ty khai báo thuế má. Đồng thời chính ông Quang chủ công ty Tuyền ký đề nghị ông thay đổi và giải chấp giấy chủ quyền nhà ra khỏi ngân hàng trong khi hợp đồng vay và thế chấp nhà cịn thời hạn vay  hơn 11 tháng. Chính vì việc ny đ khiến ơng vừa tốn cơng sức thời gian, tiền bạc bỏ ra chỉ để nhằm mục đích lấy được giấy chủ quyền nhà về để thực hiện việc công chứng. Chi phí bao gồm phí phí thẩm định tài sản thế chấp mới, giải chấp hợp đồng cũ, và đăng ký xĩa thế chấp, bao gồm cc loại phí khơng chính thức, khơng cĩ bin lai m ơng đ phải gnh chịu. D ơng khơng cĩ bằng chứng cụ thể nhưng với thời gian 22 ngày để thực hiện việc này việc tốn kém công sức và tiền bạc là có thật, và cũng chỉ nhằm mục đích là công chứng hợp đồng cho thuê với cơng ty Tuyền Ký. Từ ngy 04/5/2012 cho đến ngày công Ty Tuyền Ký bn giao nh lại cho ơng đến nay, ơng cũng khơng dm cho ai thu nh vì phải chờ đợi kết quả  giải quyết thỏa đáng sự vụ nêu trên của công ty Tuyền Ký, đ gy nn nhiều thiệt hại vượt hơn cả số tiền ông đ nhận của Tuyền Ký.
Ông cho rằng công ty Tuyền Ký đ vi phạm thỏa thuận về đặt cọc, không xúc tiến ký hợp đồng tại công chứng với ông nên  phải chịu mất cọc.
Phía công ty Tuyền ký đ cĩ lổi khi yu cầu ơng giải chấp giấy chủ quyền ra nhằm mục đích đi công chứng ký hợp đồng thuê nhà, nhưng khi ông giải chấp xong thì Phía Tuyền Ký không đồng ý thuê nhà nữa. Công ty đ trả cho ơng 01 thng tiền thu nh trước khi hợp đồng được ký kết nn nay ông yêu cầu số tiền thuê nhà từ ngày 10/4/2012 đến khi 19/4/2012 là 1 tháng 9 ngày tính thành tiền là 39.000.000 đồng.
Nay nếu công ty này đồng ý hịa giải thì ông sẽ trả lại cho công ty số tiền 105.000.000 đồng trong thời hạn 6 tháng kể từ khi hịa giải thnh.
                                                      XÉT THẤY:
 
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả xét hỏi, tranh luận  tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận thấy:
- Về tố tụng: Quan hệ tranh chấp trong vụ án theo đơn khởi kiện của công  ty TNHH Thực phẩm Tuyền Ký với ông Hoàng Minh Khải là quan hệ tranh chấp thuộc quan hệ pháp luật Kinh doanh thương mại thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 10 theo quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 29 BLTTDS và hướng dẩn tại Mục I Khoản 1.1 Điểm b của Nghị quyết 01/2005- NQ/HĐTP ngày 31/3/2005 hướng dẫn giải quyết các tranh chấp kinh doanh, thương mại mà theo đó một bên không có đăng ký kinh doanh nhưng có mục đích lợi nhuận trong hoạt động kinh doanh, thương mại.
 
Xét nguyên đơn công ty TNHH Thực phẩm Tuyền Ký cĩ giấy ủy quyền cho ông Nguyễn Đỗ Bảo Châu đại diện tham gia tố tụng, ông Hoàng Minh Khải và Đào Thị Hiền bị đơn đều có giấy ủy quyền cho ông Nguyễn Thế thông đại diện, các giấy ủy quyền đều được lập trong thời gian luật định và  phù hợp quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được Hội đồng xét xử chấp nhận tư cách tham gia tố tụng của ông Châu  và ông Thông.
Xét bà V Kim Chi người đại diện công ty TNHH Tuyền ký trực tiếp giao dịch với ơng Hoàng Minh Khải được xác định là người làm chứng trong vụ án. Bà Chi có bản khai trình về việc giao dịch của mình với ông Khải là tương đối đầy đủ. Bà Chi có đơn xin vắng mặt trong qu trình giải quyết vụ n, sự vắng mặt của bà Chi không làm ảnh hưởng đến việc việc giải quyết vụ án nên Hội đồng xét xử chấp nhận xét xử vắng mặt bà Chi.
Về xác định phạm vi khởi kiện nội dung vụ án: Nguyên đơn đi kiện nhưng chỉ xuất trình chứng cứ l tờ biên nhận đặt cọc, mà không xuất trình tờ hợp đồng thuê nhà ngày 11/4/2012 mà theo bị đơn ơng Khải trình by là ông đ ký chỉ cĩ 01 bản duy nhất hợp đồng thuê nhà với nguyên đơn và đ gửi lại cho nguyên đơn để nguyên đơn ký kết hạn chót vào ngày 12/4/2012, nên có đủ cơ sở xác định quan hệ tranh chấp giữa hai bên là tranh chấp về việc đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng thuê nhà mà thôi.
Xét tờ biên nhận đặt cọc do bút tích của ông Hoàng Minh Khải viết ngày 10/4/2012 trong đó có nội dung: Tôi tên là Hoàng Minh Khải … có nhận của V Kim Chi l nhn vin cơng ty Tuyền Ký số tiền l 210.000.000 đồng về khoản đặt cọc thuê căn nhà nêu trên. Ngày 11/4/2012 sẽ làm hợp đồng chính thức giữa 2 bên theo như bản thảo đ thống nhất. (210.000.000 đồng bao gồm sáu tháng tiền mướn nhà và đưa trước tháng đầu). Phía dưới tờ hợp đồng cịn ghi thm (cĩ gi  trị đến 12/4/2012). Dựa vào chứng cứ này, Hội đồng xét xử có cơ sở khẳng định số tiền đặt cọc là 180.000.000 đồng và 30.000.000 đồng là tiền trả cho tháng đầu tiên khi nhận nhà dù hai bên chưa ký hợp đồng thuê nhà.
Cho đến thời điểm tại phin tịa để xét xử vụ án này, nguyên đơn công Ty Tuyền Ký vẫn khơng nộp cho tịa tờ bản chính hợp đồng thuê nhà mà hai bên đ thỏa thuận các điều khoản, làm chứng cứ chứng minh cho việc đôi bên đ giao kết xong nội dung của hợp đồng, mà ngược lại người đại diện công ty Tuyền Ký chỉ nộp cho tịa 01 bản pho to duy nhất tờ hợp đồng thu nh chỉ cĩ chử ký của ơng Hồng Minh Khải ký tn vo đó ghi ngày 11/4/2012, nên Hội đồng xét xử có cơ sở kết luận công ty Tuyền Ký chưa ký hợp đồng thuê nhà chính thức với ông Hoàng Minh Khải.
Tại phin tịa, theo ơng Thơng người đại diện ông Khải có lời khai rằng bản thân ông Khải đ soạn sẳn 01 tờ hợp đồng theo mẩu của bên công ty Tuyền Ký  đưa sang và ông Khải đ cĩ ký tn với tư cách là bên cho thuê lên tờ hợp đồng thuê nhà đó vào ngày 11/4/2012 và đ giao lại cho cơng ty xc lập xong hợp đồng thuê nhà vào ngay ngày 11/4/2012.
Hội đồng xét xử đánh giá chứng cứ duy nhất trong vụ án này là tờ biên nhận đặt cọc do bút tích ông Hoàng Minh Khải ghi v ký  ghi rằng:
“Ngày 11/4/2012 sẽ làm hợp đồng chính thức giữa 2 bên như bản thảo đ thống nhất”. Và cịn quy định rằng giấy này có giá trị đến hết ngày 12/4/2012 .Giấy này ghi một bản duy nhất giao cho nguyên đơn giử, mặc nhiên là  hai bên đ đồng ý thời hạn ký giao kết hợp đồng đến hết ngày 12/4/2012”.Điều này là hoàn toàn phù hợp với quy định tại Khoản 1 Điều 391 BLDS 2005 về thời điểm đề nghị giao kết hợp đồng có hiệu lực: Do bên đề nghị ấn định.Khi nguyên đơn sử dụng tờ giấy này làm chứng cứ khởi kiện,  mặc nhiên nguyên đơn phải thừa nhận rằng nguyên đơn đồng ý những nội dung ghi trn đó , kể cả thời hạn giao kết hợp đồng tối đa đến ngày 12/4/2012 là hạn chót thời điểm ký kết hợp đồng.
Ngược lại, Đại diện nguyên đơn không xuất trình  bất cứ bản hợp đồng thuê nhà  nào mà lại khai rằng hai bên chưa ký xong hợp đồng tại công chứng nên chưa có tờ hợp đồng nào cả. Và cho rằng việc thỏa thuận thuê nhà không thành do bị đơn không chuẩn bị được giấy chủ quyền nhà số 730/76 đường Lạc Long Quân Phường 9 quận Tân Bình để thực hiện việc công chứng tại phịng cơng chứng. Đồng thời nguyên đơn nêu rằng việc soạn thảo hợp đồng là do công chứng viên soạn thảo nên khi không công chứng được, nguyên đơn cũng không nhận lại bản thảo đó.
Lời khai này là không phù hợp với quy định của Điều 388 BLDS năm 2005 quy định về hợp đồng dân sự: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa  các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt  quyền, nghĩa vụ dân sự”. Theo đó, tại các quy định tại Điều 492, Điều 500 BLDS năm 2005 cũng nu r: Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở và thuê nhà không phải để ở mà để sử dung vào mục đích khác cũng phải tuân thủ đúng quy định sau: “Hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản,nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải cĩ cơng chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Như vậy điều kiện cần để thực hiện hợp đồng thuê nhà  trước tin l hai bn phải ký kết các thỏa thuận bằng văn bản với nhau trước, mà theo thỏa thuận trong biên nhận đặt cọc thì hai bn phải lm hợp đồng với nhau vào ngày 11/4/2012 và cùng ký tn trn tờ hợp đồng đó. Hạn chót cũng chỉ đến hết ngày 12/4/2012. Đồng thời khi đ thỏa thuận thời gian thuê nhà từ 3 đến 5 năm, thì hợp đồng trên mới cần phải ra có công chứng.
Theo Điều 2 của Luật Công chứng hiện hành quy định việc công chứng:  “Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
­
 
Như vậy việc đi công chứng hợp đồng chỉ là việc chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng mà hai bên thỏa thuận chứ Công chứng Viên không phải là bên ghi nhận các thỏa thuận của các chủ thể hợp đồng. Mặt khác, lời khai nại nêu trên của nguyên đơn cũng không có gì chứng minh cho việc cả hai bn nhất thiết phải thỏa thuận trước mặt Công chứng Viên về những điều khoản mà hai bên đ thỏa thuận trong hợp đồng, mà chỉ có quy định của biên nhận cọc rằng ngày 11/4/2012 là ngày hai bên sẽ làm hợp đồng chính thức mà thôi. 
Trong mọi trường hợp thuê nhà, hai bên phải lập văn bản hợp đồng, ký kết xong mọi điều khoản đ thỏa thuận thì mới ấn định thời gian đi công chứng. Thời gian đi công chứng có thể cùng trong ngy ký hợp đồng. Nhưng Nguyên đơn đi kiện mà khơng xuất trình cho Tịa án tờ hợp đồng đ được hai bên ký kết. Hội đồng xét xử nhận thấy lý do duy nhất mà nguyên đơn không xuất trình trước Tịa bản hợp đồng này, là vì dù bản hợp đồng đó không cĩ cơng chứng thì Hội đồng xét xử cũng mới có thể xét đến tính hiệu lực của hợp đồng thuê nhà đó. Trong trường hợp vì bất cứ lý do gì m hợp đồng không được công chứng thì hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức” thì Tịa n hoặc cơ quan có thẩm quyền khác có quyền quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn m khơng thực hiện thì giao dịch đó mới vô hiệu”. Trong trường hợp này Tòa sẽ ấn định thời gian để các bên tiến hành đi công chứng hợp đồng nêu trên. Nay nguyên đơn không muốn thuê nhà, do vậy có thể thấy rằng lời khai nại của nguyên đơn không trung thực và mang tính ngụy biện, đối phó các quy định chung của pháp luật,  không  phù hợp với thỏa thuận của biên nhận đặt cọc mà hai bên đ giao kết v cũng khơng ph hợp quy định về hợp đồng dân sự, nguyên tắc tự định đoạt của hợp đồng dân sự.
Do vậy khi nguyên đơn không xuất trình chứng cứ gì của việc giao kết  hợp đồng thuê nhà, Hội đồng xét xử không giải quyết việc xét tính vô hiệu của hợp đồng thuê nhà về mặt hình thức  mà chỉ xét giao dịch đặt cọc theo Điều 358 BLDS 2005 mà thôi.
Cũng cần nói thêm rằng theo quy định tại Điều 492 BLDS hợp đồng thuê nhà là phải lập thành rằng văn bản, nhưng ở đây nguyên đơn không xuất trình văn bản đó thì việc công chứng là chưa cần thiết và chưa thể thực hiện được.
 
Qua đây, Hội đồng xét xử nhận thấy nguyên đơn chỉ vì khơng muốn bất lợi cho mình trong việc đ vi phạm thỏa thuận đặt cọc và không muốn tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà với bên cho thuê mà nên nguyên đơn không xuất trình bản hợp đồng đ thỏa thuận giữa hai bên. Vì đến ngày 17/5/2012 (tức là chỉ có 22 ngày sau đó, và cũng chưa hết 01 tháng tiền thuê nhà đưa trước), bị đơn đ chuẩn bị xong giấy tờ nh cho việc tiến hành công chứng hợp đồng. Hợp đồng đ được bên cho thuê ký sẳn v giao lại cho nguyên đơn). Cho đến thời điểm 17/5/2012, là thời điểm khơng cịn trở ngại về giấy tờ nhà nữa, để công chứng hợp đồng này. Nhưng qua trình by của đại diện nguyên đơn tại Tịa thì cho đến thời điểm hiện tại, công ty Tuyền Ký khơng cịn muốn thuê nhà đó nữa, và đ trả nhà cho ông Khải vào ngày 19/5/2012, đ mặc nhin coi như nguyên đơn đ vi phạm thỏa thuận về việc không lập hợp đồng với bị đơn cho đến hết ngày 12/4/2012 .
Một điều đáng lưu ý trong quan hệ kinh doanh thương mại giữa hai bên sau ngày 12/4/2012, khi không công chứng được hợp đồng thuê nhà, nguyên đơn tiếp tục sử dụng nhà đ thu, v khơng cĩ bất cứ bằng chứng nào cho thấy nguyên đơn có văn bản yêu cầu bị đơn trả lại tiền cọc hoặc yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Và phía ông Khải dù không có bằng chứng cho thấy là bên thuê nhà công ty Tuyền Ký yêu cầu ông giải chấp giấy tờ nhà về để thực hiện việc thuê cũng đồng thời là đi công chứng hợp đồng thuê nhà, nhưng trên thực tế, ông Khải đ dùng giấy tờ nh khc ký lại phụ lục thế chấp và giải chấp giấy chủ quyền nhà số 730/76 đường Lạc Long Quân Phường 9 quận Tân Bình. Do chưa hết thời hạn thế chấp, nhưng việc ông Khải giải chấp giấy chủ quyền nhà cho thuê ra, để tiến hành việc cho thuê với công ty Tuyền Ký đ khiến ông phải chịu tổn thất là có thật, và cũng không nhằm mục đích nào khác ngoài việc tiếp tục ký hợp đồng với công ty Tuyền Ký. Bằng chứng l từ khi giao nh cho cơng ty Tuyền Ký đến khi công ty trả nhà cho ông Khải vào ngày 19/5/2012, cho đến thời điểm xét xử, mặc dù công ty Tuyền Ký đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, ông Khải cũng không dám cho người khác vào thuê, vì phải chờ phn quyết của Tịa án. Cho nên qua đó, việc ông mất 01 khoản thu nhập lớn cũng đ cho thấy cĩ sự  thiệt hại về chi phí để giải chấp tài sản đang thế chấp, vừa có sự mất thu nhập do không thể cho ai khác thuê là do sự khơng r rng, lập lờ của cơng ty Tuyền Ký.
Tại Tòa Công ty Tuyền Ký trình bày là không đồng ý thuê nhà nữa.
Nay Hội đồng xét xử nhận thấy dù tờ biên nhận đặt cọc khơng nĩi r trch nhiệm, nghĩa vụ của hai bên khi không tiếp tục việc thuê nhà, tuy nhiên chiếu theo quy định tại Điều 358 BLDS 2005 về việc đặt cọc thì “nếu bên nào từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì ti sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”. Do vậy, việc ông Khải không đồng ý trả lại tiền đặt cọc cho Công ty Tuyền Ký là hoàn toàn phù hợp quy định của pháp luật về giao dịch đặt cọc và được Hội đồng xét xử chấp nhận.
Xét yêu cầu địi tiền thu nh từ ngy 10/4/2012 đến ngày 19/5/2012 là 1 tháng 9 ngày của ông Hoàng Minh Khải: về nguyên tắc trong thuê nhà dù chưa ký hợp đồng thuê nhà, nhưng đ cĩ giao nhận nh thì bn thu cũng vẫn phải trả tiền thu trong những ngy đ sử dụng nh đó. Yêu cầu này hợp lý vì cơng ty TNHH Tuyền Ký đ chính thức nhận nhà vào ngày 10/4/2012. Cho nên hội đồng xét xử tính thành tiền 39.000.000 đồng, buộc nguyên đơn phải trả tiền cho phía cho thu l ơng Khải.Tại phin tịa, ông Nguyễn Thế Thông đại diện ông Hoàng Minh Khải tự nguyện không địi thm bất cứ khoản tiền nào ngoài số tiền 210.000.000 đồng mà ông Khải đ nhận. Hội đồng xét xử ghi nhận sự tự nguyện này.
Án phí DSST về kinh doanh thương mại: Do yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí trên số tiền không được Hội đồng xét xử chấp nhận.
Vì các lẽ trên,
                                                                            QUYẾT ĐỊNH:
 
- Áp dụng Khoản 2 Điều 32 Luật Tổ chức Tòa án nhân dân sửa đổi bổ sung năm 2002
- Áp dụng Điều 1, Điều 349, Điều 358, Điều 388, Điều 489, Điều 492, Điều  500 của Bộ luật Dân sự.
- Áp dụng Điểm e Khoản 1 Điều 29, Khoản 1 Điều 131, 245, 231 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2005 đ được sửa đổi bổ sung năm 2011.
- Áp dụng Điều 2 của Luật Công chứng năm 2006.
- Áp dụng Điều 5, 27 Pháp lệnh của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.
Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn CÔNG TY TNHH THỰC PHẨM TUYỀN KÝ địi bị đơn ông HOÀNG MINH KHẢI trả lại số tiền 210.000.000 đồng đặt cọc thuê nhà. Buộc CÔNG TY TNHH THỰC PHẨM TUYỀN KÝ phải chịu mất số tiền đặt cọc là 180.000.000 đồng.
CÔNG TY TNHH THỰC PHẨM TUYỀN KÝ phải trả cho ông KHẢI số tiền thuê nhà là 30.000.000 đồng (hai bên đ giao nhận xong).
Ghi nhận sự tự nguyện của đại diện nguyên đơn không địi thm số tiền thu nh của 9 ngy vượt qua tháng đầu thuê nhà của CÔNG TY TNHH THỰC PHẨM TUYỀN KÝ.
Án phí DSST về kinh doanh thương mại: 10.500.000 đồng (cĩ lm trịn số) nguyên đơn CÔNG TY TNHH THỰC PHẨM TUYỀN KÝ chịu, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí là 5.250.000 đồng ngày 05/6/2012 theo biên lai thu số 03652 ngày 05/6/2012 biên lai Chi cục Thi hành án dân sự Quận 10. CÔNG TY TNHH THỰC PHẨM TUYỀN KÝ cịn phải nộp thêm số tiền 5.250.000 đồng.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Các đương sự có thời hạn kháng cáo trong 15 ngày kể từ ngày tuyên án.