Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép?

Việc tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất mà không nắm rõ quy định có thể dẫn đến rủi ro bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc buộc khôi phục tình trạng ban đầu. Hãy cùng Văn phòng luật sư Tô Đình Huy điểm qua những trường hợp điển hình và cách thức đăng ký biến động đất đai trong năm 2026 để trả lời cho câu hỏi: “Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép?”.
Khi nào Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Khi nào Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

1. Khi nào phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành?

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu là việc người sử dụng đất thay đổi từ một mục đích sử dụng sang một mục đích khác.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp chuyển mục đích đều phải xin phép. Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định rõ những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:

● Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

● Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

● Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi quy mô lớn;

● Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được giao có thu tiền hoặc cho thuê;

● Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở;

● Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

● Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Nếu không thuộc các trường hợp nêu trên, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024.

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất ở

2. Chuyển mục đích sử dụng đất không xin phép có phải đăng ký biến động không?

Mặc dù không bắt buộc phải xin phép trong một số trường hợp, nhưng người sử dụng đất vẫn hoàn toàn có quyền đăng ký biến động đất đai theo nhu cầu.

Căn cứ tại điểm e khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép, việc đăng ký biến động là tùy theo nhu cầu của người sử dụng đất, không bắt buộc.

Như vậy:

● Nếu thuộc trường hợp phải xin phép (theo khoản 1 Điều 121): cá nhân phải xin phép trước khi thực hiện chuyển mục đích;

● Nếu không thuộc diện phải xin phép: cá nhân không cần xin phép, và có thể lựa chọn việc đăng ký biến động tùy theo nhu cầu.

3. Thủ tục đăng ký biến động khi chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Việc chuyển mục đích sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định theo quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn có trách nhiệm đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật. Cụ thể:

Trình tự thực hiện

Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký biến động

Người có yêu cầu đăng ký biến động do chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép sẽ nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan sau (tùy thuộc vào đối tượng sử dụng đất):

● Đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài:

○ Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh.

○ Văn phòng Đăng ký đất đai.

○ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất.

● Đối với tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài:

○ Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh.

○ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh/thành phố.

Lưu ý:

Người nộp hồ sơ có thể lựa chọn hình thức nộp như sau:

● Bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu;

● Bản chính giấy tờ;

● Bản sao có công chứng/chứng thực;

● Hồ sơ điện tử được số hóa từ bản chính hoặc bản sao đã công chứng (đối với trường hợp nộp trực tuyến).

Nếu yêu cầu xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp nộp hồ sơ bản sao hoặc bản số hóa, khi nhận kết quả, người đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra và tiếp nhận

● Kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ.

● Cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

● Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì trả lại kèm theo Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người dân/cơ quan hoàn chỉnh.

Nếu hồ sơ được tiếp nhận tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, cơ quan này sẽ chuyển tiếp hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất để tiếp tục xử lý.

Bước 3: Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh xử lý hồ sơ

● Trường hợp có nhu cầu xác định lại ranh giới thửa đất: Kiểm tra và ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính.

● Trường hợp khu vực chưa có bản đồ địa chính số: Tiến hành trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất.

● Gửi Phiếu chuyển thông tin nghĩa vụ tài chính đến cơ quan thuế (Mẫu số 19 ban hành kèm Nghị định số 151/2025/NĐ-CP) để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất (nếu có phát sinh).

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có), Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:

● Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

● Cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp;

● Trả kết quả trực tiếp cho người dân hoặc gửi lại cơ quan tiếp nhận hồ sơ ban đầu để bàn giao cho người được cấp.

Thành phần và số lượng hồ sơ

a) Thành phần hồ sơ bao gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất – Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản gốc).

Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu người sử dụng đất có nhu cầu đo đạc lại diện tích, ranh giới).

Giấy tờ ủy quyền hoặc văn bản về việc đại diện theo quy định pháp luật dân sự, nếu nộp hồ sơ thông qua người đại diện.

b) Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Thời hạn giải quyết

● Không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

● Đối với các khu vực đặc biệt như: miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời hạn giải quyết không quá 17 ngày làm việc.

Đối tượng thực hiện thủ tục

● Tổ chức trong nước;

● Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;

● Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

● Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;

● Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;

● Cá nhân, cộng đồng dân cư.

Điều kiện thực hiện thủ tục

Thủ tục đăng ký biến động chỉ được áp dụng cho các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, ví dụ:

● Chuyển từ đất trồng cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản;

● Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất rừng sản xuất;

● Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng trong nội bộ nhóm đất nông nghiệp không cần xin phép nhưng vẫn phải đăng ký biến động theo quy định.

4. Chuyển mục đích sử dụng đất không xin phép có phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 124 Luật Đất đai 2024, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 121 đều được xác định là trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và không phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Như vậy, có thể khẳng định rằng: khi cá nhân thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì đây là một trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá, không đấu thầu theo quy định của pháp luật. Việc này được áp dụng cho cả những trường hợp người dân tự chuyển mục đích sử dụng đất trong nội bộ nhóm đất hoặc có sự chuyển đổi nhẹ giữa các mục đích mà pháp luật cho phép không cần phải có sự chấp thuận.

Ngoài ra, trong những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có yêu cầu xin phép, Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép đối với cá nhân (theo điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024). Tuy nhiên, nếu việc chuyển mục đích này là từ đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên, thì cần phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi UBND cấp huyện ban hành quyết định chính thức.

*Từ ngày 01-07-2025, khi thực hiện chính quyền 02 cấp thì thẩm quyền của UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp huyện đã chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã.

Cá nhân thuộc diện chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép sẽ không phải thực hiện thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là cơ chế giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho người dân chủ động trong việc khai thác giá trị quyền sử dụng đất mà vẫn đảm bảo sự kiểm soát của Nhà nước thông qua hình thức giao đất/cho thuê đất không thông qua đấu giá hay đấu thầu.

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ chuyển đất nông nghiệp lên đất ở tại TP HCM

5. Công Việc của Văn Phòng Luật Sư Tô Đình Huy

Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ khách hàng trong việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, các công việc thực hiện bao gồm:

● Tư Vấn Pháp Lý:

○ Cung cấp thông tin về các quy định pháp luật liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất.

○ Xác định điều kiện và thủ tục cần thiết cho từng trường hợp cụ thể.

● Soạn Thảo Hồ Sơ:

○ Chuẩn bị và soạn thảo các văn bản cần thiết, bao gồm đơn đăng ký và tài liệu liên quan.

● Hướng Dẫn Thực Hiện:

○ Hướng dẫn khách hàng quy trình nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền.

○ Giải thích các bước tiếp theo và thời gian xử lý.

● Đại Diện Khách Hàng:

○ Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước để đảm bảo quyền lợi hợp pháp.

○ Theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ và thông báo kết quả cho khách hàng.

● Giải Quyết Tranh Chấp:

○ Nếu có tranh chấp phát sinh trong quá trình chuyển mục đích, văn phòng sẽ hỗ trợ khách hàng giải quyết thông qua thương lượng hoặc giải quyết tại tòa án.

Với sự chuyên nghiệp và kinh nghiệm của đội ngũ luật sư, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cam kết đồng hành cùng khách hàng để đảm bảo quy trình chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra thuận lợi và hiệu quả.

>> Tham khảo thêm: Luật sư đất đai chuyên nghiệp tại Tp.HCM

6. Thông tin liên hệ

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề thủ tục đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề thủ tục đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: [info@luatsuhcm.com.]

Tác giả: Thảo Phan
