Thủ tục đăng ký biến động đất đai cho chủ doanh nghiệp tư nhân

1. Chủ doanh nghiệp tư nhân và trách nhiệm vô hạn: Những điều cần biết

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Doanh nghiệp 2020 sửa đổi bổ sung năm 2025 (“LDN”) quy định về doanh nghiệp tư nhân như sau:

“Doanh nghiệp tư nhân là doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp”.

- Doanh nghiệp tư nhân (“DNTN”) là một trong 05 loại hình doanh nghiệp của Việt Nam quy định tại LDN. DNTN do cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm toàn bộ tài sản về mọi hoạt động của doanh nghiệp.

- Theo quy định, mỗi cá nhân chỉ được quyền thành lập một doanh nghiệp tư nhân.

2. Các trường hợp góp vốn bằng đất vào doanh nghiệp tư nhân

Tài sản của chủ sở hữu DNTN là quyền sử dụng đất thì xảy ra 02 trường hợp có thể thực hiện góp vốn vào DNTN như sau:

- Trường hợp thứ nhất: Nếu quyền sử dụng thử đất là tài sản mà cá nhân muốn góp vốn vào DNTN thuộc quyền sở hữu và đứng tên riêng của cá nhân (tài sản riêng) thì cá nhân đó không cần làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng. Bởi vì, khi thành lập DNTN là tổ chức do một cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản riêng của mình đối với mọi hoạt động của doanh nghiệp. Trong trường hợp, nếu doanh nghiệp hoạt động kinh doanh thua lỗ thì cá nhân đó vẫn phải có trách nhiệm và nghĩa vụ trả nợ bằng toàn bộ tài sản riêng của mình, bao gồm cả quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của chủ doanh nghiệp. Ngoài ra, theo quy định tại khoản 4 Điều 35 LDN về chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn, tài sản được sử dụng vào hoạt động kinh doanh của chủ doanh nghiệp tư nhân không phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho doanh nghiệp.

- Trường hợp thứ hai: Nếu quyền sử dụng thửa đất mà cá nhân muốn góp vốn vào DNTN mà đứng tên của hộ gia đình cá nhân đó thì cá nhân phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai nhằm chuyển quyền sử dụng đất sang cho doanh nghiệp tư nhân. Căn cứ tại Điều 33 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 133. Đăng ký biến động

1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
...

➔ Thủ tục này sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

>> Tham khảo thêm: Đại diện thành lập doanh nghiệp tư nhân

3. Quy trình đăng ký biến động đất đai đối với cá nhân sử dụng đất thành lập doanh nghiệp tư nhân

Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

Bước 1: Người yêu cầu chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

- Giấy chứng nhận đã cấp.

- Hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Văn bản về việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.

- Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai mà phải tách thửa đất, hợp thửa đất.

- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu đo đạc để xác định lại kích thước các cạnh, diện tích của thửa đất.

- Văn bản thỏa thuận về việc cấp chung một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp có nhiều người nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó, trừ trường hợp tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện;

Bước 2: Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đến một trong các cơ quan sau trên địa bàn cấp tỉnh sau đây:

- Cá nhân người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nộp hồ sơ đến Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

- Người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư hoặc mở rộng đường giao thông thì nộp hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Khi nộp hồ sơ, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực. Đối với trường hợp thực hiện xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người yêu cầu đăng ký nộp bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp nộp bản sao hoặc bản số hóa các loại giấy tờ thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:

- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

- Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

- Ủy ban nhân dân cấp xã nhận hồ sơ đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư hoặc mở rộng đường giao thông thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

a) Đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện như sau:

- Kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai; trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền thì thông báo lý do và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký.

- Kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu xác định lại kích thước các cạnh, diện tích của thửa đất.

- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc chưa sử dụng trích đo bản đồ địa chính thửa đất hoặc người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

- Cấp mới Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp. Trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của bên chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng thuê đất. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thực hiện các công việc quy định tại điểm này sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn và đại diện chuyển đổi loại hình doanh nghiệp

4. Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ đăng ký biến động đối với doanh nghiệp tư nhân

Văn phòng luật sư Tô Đình Huy với đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, là đơn vị hàng đầu trong việc cung cấp dịch vụ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai với cá nhân sử dụng đất thành lập doanh nghiệp tư nhân. Các dịch vụ mà Văn phòng luật sư Tô Đình Huy cung cấp hỗ trợ khách hàng:

- Tư vấn pháp lý khả năng thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất;

- Kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất;

- Soạn thảo/rà soát hồ sơ đăng ký biến động đất đai;

- Đại diện khách hàng thực hiện thủ tục hành chính tại Cơ quan nhà nước

- Tư vấn về thuế và các nghĩa vụ tài chính.

>> Tham khảo thêm: Luật sư riêng cho doanh nghiệp

5. Thông tin liên hệ

Nếu Quý khách đang gặp khó khăn hoặc có nhu cầu được tư vấn pháp lý liên quan đến thủ tục đăng ký biến động đối với cá nhân sử dụng đất thành lập doanh nghiệp tư nhân hãy liên hệ ngay với Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy để được hỗ trợ kịp thời và chính xác.

Chúng tôi cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn tận tâm, chuyên sâu và đồng hành pháp lý toàn diện trong suốt quá trình thực hiện thủ tục hành chính.

Hotline (toàn quốc): 0909 160 684

(Luật sư trực tiếp tiếp nhận và hỗ trợ mọi tình huống pháp lý)

Thời gian làm việc:

Từ 08:00 đến 21:00, Thứ 2 đến Thứ 7 hàng tuần

Zalo hỗ trợ nhanh: 0978 845 617

Email tư vấn pháp lý: info@luatsuhcm.com

Với kinh nghiệm thực tiễn vững chắc trong lĩnh vực đất đai, đội ngũ luật sư của Văn phòng cam kết đồng hành cùng Quý khách từ khâu chuẩn bị hồ sơ, làm việc với cơ quan nhà nước, đến khi có giấy phép hợp pháp trên tay.