Luật sư tư vấn tách thửa nhà đất tại huyện Củ Chi

1. Khi nào cần thực hiện tách thửa tại huyện Củ Chi?

Tách thửa đất là thủ tục cần thiết khi người sử dụng đất muốn chia một thửa đất lớn thành nhiều thửa nhỏ để phục vụ các nhu cầu như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc phân chia tài sản. Việc này phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định cụ thể của từng địa phương. Thực tế, nhu cầu tách thửa thường phát sinh trong các trường hợp sau:

• Chuyển nhượng, tặng cho một phần quyền sử dụng đất: Khi người sử dụng đất chỉ bán hoặc cho một phần thửa đất thì bắt buộc phải tách phần đó thành thửa riêng để thực hiện thủ tục sang tên theo quy định.

• Thừa kế quyền sử dụng đất: Trường hợp một thửa đất được chia cho nhiều người thừa kế, nếu các bên muốn đứng tên riêng thì phải thực hiện tách thửa để cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng phần.

• Phân chia tài sản chung: Áp dụng trong các trường hợp như ly hôn hoặc nhiều người cùng đứng tên muốn phân chia phần đất của mình thành sở hữu riêng.

• Góp vốn bằng một phần quyền sử dụng đất: Khi chỉ sử dụng một phần đất để góp vốn thì cần tách riêng phần đó nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ rõ ràng.

• Phục vụ xây dựng, đầu tư hoặc theo quy hoạch: Trường hợp chia đất thành nhiều lô để xây dựng nhà ở, hoặc thực hiện theo quy hoạch khu dân cư thì cần thực hiện tách thửa cho từng lô đất.

Vì vậy, việc xác định đúng điều kiện pháp lý và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ ngay từ đầu sẽ giúp quá trình tách thửa diễn ra thuận lợi, hạn chế rủi ro.

2. Điều kiện tách thửa tại huyện Củ Chi là gì?

Căn cứ Điều 220 của Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất phải đáp ứng các nguyên tắc và điều kiện sau:

• Thứ nhất, thửa đất phải đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận hợp pháp, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

• Thứ hai, thửa đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.

• Thứ ba, đất không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và không thuộc trường hợp đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp có tranh chấp nhưng đã xác định rõ phần diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích còn lại không có tranh chấp vẫn được xem xét tách thửa.

• Thứ tư, việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi hợp lý, kết nối với đường giao thông công cộng hiện hữu, đồng thời đáp ứng các yêu cầu thiết yếu như cấp nước, thoát nước. Nếu người sử dụng đất tự dành một phần diện tích để làm lối đi thì phần đất này không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng.

• Thứ năm, các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp diện tích thửa đất sau tách nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải đồng thời thực hiện hợp thửa với thửa đất liền kề.

• Thứ sáu, khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì phải thực hiện tách thửa, và diện tích thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu tương ứng với loại đất sau khi chuyển mục đích. Riêng đối với thửa đất có cả đất ở và đất khác thì không bắt buộc phải tách thửa, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu.

• Thứ bảy, đối với trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, nếu việc phân chia không đáp ứng các điều kiện về diện tích, kích thước theo quy định thì không được phép tách thửa.

Như vậy, để được tách thửa, người sử dụng đất cần bảo đảm đầy đủ các điều kiện về pháp lý, hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng và diện tích tối thiểu theo quy định. Việc tách thửa không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu của người sử dụng đất mà còn phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật nhằm bảo đảm quản lý đất đai hiệu quả và phát triển hạ tầng đồng bộ tại địa phương.

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất

3. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa tại huyện Củ Chi

Sau khi bảo đảm các điều kiện tách thửa theo quy định, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục theo trình tự sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

• Bản vẽ tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp;

• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến việc tách thửa, hợp thửa (nếu có).

Ngoài ra, khi tư vấn tại Văn phòng luật sư Tô Đình Huy tùy vào từng trường hợp cụ thể mà Luật sư sẽ đưa ra tư vấn để khách hàng chuẩn bị thêm những hồ sơ, giấy tờ cần thiết khác liên quan đến việc tách thửa. 

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai số 19 (gồm xã: xã An Nhơn Tây, xã Thái Mỹ, xã Nhuận Đức, xã Tân An Hội, xã Củ Chi, xã Phú Hòa Đông, xã Bình Mỹ) 

>>> Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai số 19 có địa chỉ tại số 02 Nguyễn Văn Khạ, xã Tân An Hội, huyện Củ Chi, TP. Hồ Chí Minh.

Khi nộp hồ sơ, có thể lựa chọn một trong các hình thức: nộp bản chính; nộp bản sao kèm bản chính để đối chiếu; hoặc nộp bản sao đã được công chứng, chứng thực. Trường hợp nộp hồ sơ trực tuyến, hồ sơ phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao hợp lệ.

Đối với trường hợp cần xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp, người sử dụng đất phải nộp bản gốc Giấy chứng nhận. Nếu trước đó nộp bản sao hoặc bản điện tử, thì khi nhận kết quả phải xuất trình bản chính để đối chiếu theo quy định (trừ một số giấy tờ đặc thù như giấy phép xây dựng, quyết định đầu tư…).

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra thành phần hồ sơ:

• Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cấp Giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả;

• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn bổ sung, hoàn thiện theo quy định;

• Trường hợp hồ sơ được tiếp nhận tại Trung tâm Phục vụ hành chính công thì sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý.

Bước 4: Giải quyết hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiến hành:

• Kiểm tra hồ sơ, xác minh thông tin người sử dụng đất;

• Xác định ranh giới, diện tích, loại đất;

• Đối chiếu với quy định của pháp luật (đặc biệt là Điều 220 Luật Đất đai 2024) để quyết định việc đủ điều kiện tách thửa.

Bước 5: Trả kết quả

Thời gian giải quyết không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Sau khi hoàn tất, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận để thực hiện các quyền theo nhu cầu.
 

Nhìn chung, quy trình tách thửa tại huyện Củ Chi (nay gồm các xã: Xã Củ Chi, Xã Tân An Hội, Xã Thái Mỹ, Xã An Nhơn Tây, Xã Nhuận Đức, Xã Phú Hòa Đông, Xã Bình Mỹ) được thực hiện theo thủ tục hành chính thống nhất, rõ ràng và có thời hạn cụ thể. Người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, thực hiện đúng trình tự để việc giải quyết được nhanh chóng, tránh phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện.

4. Chi phí thực hiện thủ tục tách thửa tại huyện Củ Chi được quy định như thế nào?

Chi phí khi thực hiện tách thửa đất phụ thuộc vào việc có hay không phát sinh giao dịch liên quan (chuyển nhượng, tặng cho…). Trường hợp chỉ tách thửa đất ở thì chủ yếu phát sinh lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Nếu có giao dịch kèm theo, người sử dụng đất phải nộp thêm các khoản thuế, phí theo quy định pháp luật, cụ thể như sau:

(1) Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Lệ phí này áp dụng khi cấp mới, cấp đổi hoặc xác nhận biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Theo điểm đ khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức thu lệ phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định căn cứ điều kiện thực tế từng địa phương. Vì vậy, mức thu không thống nhất trên toàn quốc, nhưng thông thường đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ ở mức thấp (khoảng dưới 100.000 đồng/lần cấp).

(2) Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 10/2020/NĐ-CP, khi đăng ký quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ. Mức thu hiện hành là 0,5% giá trị nhà, đất.

Tuy nhiên, một số trường hợp được miễn lệ phí trước bạ như: nhận thừa kế hoặc tặng cho giữa vợ chồng; cha mẹ và con; ông bà và cháu; anh chị em ruột… khi được cấp Giấy chứng nhận.

(3) Phí thẩm định hồ sơ

Đây là khoản phí phục vụ việc thẩm định hồ sơ, kiểm tra điều kiện cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động.

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), mức thu do địa phương quy định dựa trên diện tích đất, mức độ phức tạp của hồ sơ và điều kiện cụ thể.

(4) Thuế thu nhập cá nhân

Áp dụng khi có chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC), thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng.

Cách tính: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2%

Trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung thì mỗi người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu.

Một số trường hợp được miễn thuế như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giữa các thành viên gia đình (vợ chồng, cha mẹ - con, ông bà - cháu, anh chị em ruột…).

(5) Phí công chứng hoặc chứng thực

Phí này phát sinh khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, theo biểu lũy tiến. Mức phí dao động từ 50.000 đồng đến tối đa 70 triệu đồng tùy theo giá trị giao dịch.

(6) Chi phí thuê luật sư (nếu có)

Trong trường hợp người sử dụng đất cần tư vấn pháp lý, soạn thảo hồ sơ, đại diện thực hiện thủ tục hoặc xử lý các vấn đề phức tạp (tranh chấp, hồ sơ khó…), có thể phát sinh chi phí thuê luật sư.

Khoản chi phí này không được ấn định cụ thể trong văn bản pháp luật mà do các bên thỏa thuận, căn cứ vào phạm vi công việc, mức độ phức tạp của hồ sơ và uy tín của tổ chức hành nghề luật sư. Thông thường, chi phí có thể tính theo từng dịch vụ riêng lẻ hoặc trọn gói.

Chi phí tách thửa tại huyện Củ Chi (nay là các xã) không cố định mà phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, đặc biệt là việc có phát sinh giao dịch chuyển nhượng hay không. Do đó, người sử dụng đất cần căn cứ quy định pháp luật hiện hành và mức thu tại địa phương để dự trù chi phí phù hợp trước khi thực hiện thủ tục.

5. Công việc của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy khi thực hiện dịch vụ tư vấn tách thửa tại huyện Củ Chi

Trong quá trình hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục tách thửa đất, đặc biệt đối với các trường hợp hồ sơ phức tạp như đất có tranh chấp một phần, chưa bảo đảm điều kiện hạ tầng, vướng quy hoạch hoặc thiếu hồ sơ pháp lý, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ pháp lý trọn gói nhằm bảo đảm việc tách thửa được thực hiện đúng quy định, nhanh chóng và hạn chế rủi ro. Các công việc cụ thể bao gồm:

• Tư vấn pháp lý ban đầu: Luật sư tiếp nhận thông tin, đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất, đối chiếu điều kiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, từ đó xác định khả năng tách thửa và đề xuất phương án phù hợp.

• Hỗ trợ rà soát hồ sơ, tài liệu: Kiểm tra toàn bộ giấy tờ liên quan như Giấy chứng nhận, hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch, lối đi, hạ tầng kỹ thuật… nhằm bảo đảm đủ điều kiện tách thửa theo quy định.

• Soạn thảo hồ sơ pháp lý: Chuẩn bị đầy đủ các biểu mẫu như đơn đề nghị tách thửa, bản vẽ tách thửa, giấy ủy quyền và các tài liệu liên quan theo quy định pháp luật hiện hành.

• Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước: Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ, theo dõi quá trình xử lý và làm việc với cơ quan có thẩm quyền như Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, UBND cấp xã để giải trình khi cần thiết.

• Hỗ trợ thực hiện nghĩa vụ tài chính: Tư vấn các khoản chi phí phải nộp như lệ phí cấp Giấy chứng nhận, lệ phí trước bạ (nếu có), thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng… đồng thời đề xuất phương án tối ưu chi phí theo quy định pháp luật.

• Nhận và bàn giao kết quả: Nhận Giấy chứng nhận sau khi hoàn tất thủ tục và bàn giao cho khách hàng; kiểm tra thông tin để bảo đảm tính chính xác, tránh sai sót.

• Tư vấn sau khi hoàn tất thủ tục: Hướng dẫn khách hàng sử dụng Giấy chứng nhận đúng quy định, đồng thời hỗ trợ xử lý các vấn đề pháp lý phát sinh sau khi tách thửa (nếu có).

Với kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực đất đai, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn tách thửa tại huyện Củ Chi (nay là các xã) một cách chuyên nghiệp, nhanh chóng và đúng pháp luật, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, chi phí và bảo đảm an toàn pháp lý lâu dài.

>>> Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục tách sổ đỏ

6. Thông tin liên hệ của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Nếu Quý khách có nhu cầu sử dụng dịch vụ tư vấn tách thửa tại huyện Củ Chi (nay là các xã), vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy qua các kênh sau:

📍 Địa chỉ văn phòng

Trụ sở chính: A-10-11 Centana Thủ Thiêm, số 36 Mai Chí Thọ, Phường Bình Trưng (Q.2 cũ), Tp.Hồ Chí Minh

Văn phòng giao dịch: Lầu 1, số 227A Xô Viết Nghệ Tĩnh, P. Gia Định, Tp.Hồ Chí Minh (Gần vòng xoay Hàng Xanh)

📞 Kênh tư vấn trực tuyến

💬 Hotline: 090.916.0684 (Tư vấn pháp luật nhanh)

📱 Zalo hỗ trợ: 097.884.5617 (Luật sư trực tuyến)

☎️ Điện thoại bàn: (028) 3899 1104

🕒 Thời gian làm việc

📅 Thứ 2 – Thứ 6: 08:00 – 21:00

❌ Thứ 7, Chủ nhật và Ngày lễ: Nghỉ

✉️ Kết nối số

📩 Email: info@luatsuhcm.com

🌐 Website: luatsuhcm.com

🛡️ CAM KẾT: Mọi thông tin trao đổi giữa khách hàng và Luật sư đều được bảo mật tuyệt đối theo quy định của pháp luật và quy tắc đạo đức nghề nghiệp.