Tư vấn chuyên sâu về sử dụng đất đa mục đích theo quy định mới nhất

1. Tổng quan về sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định pháp luật hiện hành

Căn cứ theo quy định tại Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, như sau:

Điều 99. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích

1. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác quy định tại Điều 218 Luật Đất đai. Mục đích sử dụng đất chính là mục đích của thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

…

Hiểu một cách rộng hơn, sử dụng đất không chỉ dừng lại ở việc xây dựng, canh tác hay khai thác đất, mà còn bao gồm cả quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê và các giao dịch khác miễn sao đúng pháp luật, đúng quy hoạch và mục đích sử dụng.

Đồng thời, căn cứ quy định tại Điều 218 Luật Đất đai 2024 về các loại đất được sử dụng đa mục đích bao gồm:

Điều 218. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích

1. Các loại đất sau đây được sử dụng kết hợp đa mục đích:

a) Đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu;

b) Đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ;

c) Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ;

d) Đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh;

đ) Đất có mặt nước được sử dụng kết hợp đa mục đích theo quy định tại các điều 188, 189 và 215 của Luật này;

e) Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ;

g) Đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 của Luật này được sử dụng kết hợp mục đích nông nghiệp, xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời.

…

Trong bối cảnh phát triển đô thị, nông thôn mới và du lịch – dịch vụ hiện nay, sử dụng đất kết hợp đa mục đích là xu hướng tất yếu. Hình thức này cho phép khai thác hiệu quả một thửa đất cho nhiều mục tiêu cùng lúc như ở kết hợp kinh doanh, nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái, sản xuất kết hợp dịch vụ…

2. Làm sao để sử dụng đất đa mục đích đúng nguyên tắc?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai 2024 quy định về các yêu cầu sử dụng đất kết hợp đa mục đích như sau:

Điều 218. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích

[…] 2. Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:

a) Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 và đã được xác định tại các loại giấy tờ quy định tại Điều 10 của Luật này;

b) Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính;

c) Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh;

d) Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường;

đ) Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề;

e) Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định;

g) Tuân thủ pháp luật có liên quan.

…

Do đó, để việc sử dụng đất đúng pháp luật, người sử dụng đất cần đảm bảo các nguyên tắc sau:

● Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Chỉ được sử dụng kết hợp khi mục đích bổ sung đã được phê duyệt trong quy hoạch, hoặc đã được điều chỉnh bổ sung.

● Không làm thay đổi mục đích chính nếu chưa được cho phép

Nếu sử dụng bổ sung không làm thay đổi bản chất thửa đất thì không cần chuyển mục đích, nhưng nếu thay đổi công năng chính, phải thực hiện đầy đủ thủ tục chuyển mục đích.

● Không gây ảnh hưởng đến cộng đồng, môi trường, an ninh trật tự

Phải có biện pháp bảo đảm về PCCC, tiếng ồn, nước thải, hạ tầng khu vực… và tuân thủ các quy định về xây dựng – môi trường.

● Phải được cơ quan có thẩm quyền ghi nhận hoặc chấp thuận

Tất cả mục đích sử dụng kết hợp cần được ghi nhận trên giấy chứng nhận hoặc được phê duyệt bằng văn bản chính thức từ cơ quan nhà nước.

● Sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bền vững

Việc kết hợp nhiều mục đích không được dẫn đến lãng phí hoặc sử dụng kém hiệu quả tài nguyên đất.

>> Tham khảo thêm: Thủ tục đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

3. Các mô hình sử dụng đất kết hợp phổ biến hiện nay

● Đất ở kết hợp thương mại dịch vụ: Nhà ở kết hợp quán cà phê, văn phòng, lưu trú…

● Đất nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái: Farmstay, homestay, nông trại học đường…

● Đất sản xuất kết hợp kho bãi, hạ tầng kỹ thuật: Nhà xưởng + văn phòng điều hành + kho chứa.

● Đất xây dựng kết hợp công viên, bãi đỗ xe: Dự án khu đô thị tích hợp chức năng.

● Các loại đất đặc thù khác: Đất rừng sản xuất kết hợp trồng dược liệu, đất tôn giáo kết hợp du lịch tâm linh…

4. Trình tự, thủ tục đăng ký sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định pháp luật hiện hành

a. Yêu cầu đối với việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định pháp luật hiện hành

Theo quy định tại khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất khi có nhu cầu kết hợp nhiều mục đích khai thác trên cùng một thửa đất phải đảm bảo các điều kiện sau:

● Không làm thay đổi loại đất đã được xác định

Việc sử dụng đất kết hợp không được làm thay đổi loại đất theo phân loại tại Điều 9 Luật Đất đai 2024. Loại đất được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vẫn phải giữ nguyên và không bị chuyển mục đích trái phép.

● Đảm bảo điều kiện để tiếp tục sử dụng cho mục đích chính

Khi khai thác thêm mục đích phụ, thửa đất phải vẫn giữ được khả năng phục vụ cho mục đích chính như ban đầu. Ví dụ: nếu là đất nông nghiệp, phải bảo đảm vẫn có thể tiếp tục canh tác dù có thêm hoạt động du lịch sinh thái.

● Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh

Việc sử dụng đất đa mục đích phải bảo đảm không gây ảnh hưởng đến các khu vực nhạy cảm về quốc phòng – an ninh quốc gia.

● Hạn chế ảnh hưởng đến môi trường, sinh thái

Không được khai thác theo cách gây tổn hại đến hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học hoặc cảnh quan môi trường xung quanh.

● Không làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của các thửa liền kề

Các hoạt động trên đất không được làm phát sinh tranh chấp, lấn chiếm hoặc gây thiệt hại cho người sử dụng đất bên cạnh.

● Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

Chủ sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí… theo quy định nếu phát sinh khi đăng ký sử dụng đất đa mục đích.

● Tuân thủ các quy định pháp luật khác có liên quan

Bao gồm: luật về xây dựng, môi trường, đầu tư, kinh doanh, quy hoạch, an toàn lao động, phòng cháy chữa cháy…

b. Thủ tục đăng ký sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định pháp luật hiện hành

Theo quy định tại Mục V Phần VII Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, trình tự thủ tục sử dụng đất kết hợp với mục đích thương mại dịch vụ được thực hiện như sau:

Bước 1 – Nộp hồ sơ đề nghị sử dụng đất kết hợp

Người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất theo hình thức đa mục đích (bao gồm mục đích thương mại dịch vụ) nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp có thẩm quyền.

Thành phần hồ sơ bao gồm:

● Văn bản đề nghị sử dụng đất kết hợp đa mục đích (theo Mẫu số 13 ban hành kèm theo Nghị định);

● Phương án sử dụng đất kết hợp (nêu rõ mục đích chính – phụ, ranh giới, thời gian, phạm vi khai thác…);

● Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu đã được cấp) hoặc một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định.

Bước 2 – Thẩm định hồ sơ

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai sẽ:

● Chủ trì việc thẩm định phương án sử dụng đất;

● Phối hợp với các cơ quan chuyên môn liên quan (sở xây dựng, sở quy hoạch, sở tài nguyên…) để đánh giá tính khả thi và pháp lý của phương án;

● Tổng hợp và trình Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền xem xét.

Bước 3 – Xem xét và phê duyệt

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền căn cứ kết quả thẩm định sẽ ra văn bản:

● Chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp; hoặc

● Không chấp thuận, kèm theo lý do và hướng xử lý (nếu có).

Thời gian xử lý hồ sơ:

Thời gian tối đa để thực hiện việc thẩm định và ra quyết định phê duyệt không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp, phải gửi văn bản đề nghị gia hạn trước ít nhất 30 ngày tính đến ngày hết thời hạn sử dụng được ghi nhận trong phương án trước đó.

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất ở

5. Dịch vụ tư vấn sử dụng đất kết hợp đa mục đích tại Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Từ ngày 01/7/2025, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích sẽ chính thức được điều chỉnh bởi các quy định mới tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Để đảm bảo quyền sử dụng đất được khai thác hợp pháp, hiệu quả và đúng mục tiêu đầu tư, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ tư vấn trọn gói về thủ tục sử dụng đất kết hợp đa mục đích, bao gồm:

● Tư vấn điều kiện sử dụng đất kết hợp nhiều mục đích (ở – thương mại, nông nghiệp – du lịch, sản xuất – dịch vụ…)

● Tư vấn về quy hoạch, phân loại đất, giấy chứng nhận, quyền và nghĩa vụ theo quy định mới.

● Soạn thảo, rà soát hồ sơ pháp lý, phương án sử dụng đất kết hợp theo mẫu chuẩn quy định.

● Đại diện khách hàng nộp hồ sơ, làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các cấp.

● Tư vấn nghĩa vụ tài chính phát sinh (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí, thuế…).

● Xử lý các trường hợp vi phạm do sử dụng sai mục đích hoặc không có đăng ký hợp lệ.

6. Liên hệ Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Nếu Quý khách hàng đang cần hỗ trợ về đất đai, hợp đồng, doanh nghiệp, dân sự, nhà ở, đầu tư hoặc thủ tục hành chính, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy sẵn sàng tư vấn, đồng hành và đại diện pháp lý cho bạn trên toàn quốc.

Thông tin liên hệ tư vấn trực tiếp:

- Hotline tư vấn miễn phí:

● 0909 160 684 – Luật sư Phụng

● 0978 845 617 – Luật sư Huy

- Zalo tư vấn online:

● 0909160684 (LS. Phụng)

● 0978845617 (LS. Huy)

- Email tư vấn pháp lý: info@luatsuhcm.com

- Thời gian làm việc:

● Thứ 2 đến Thứ 7 | Từ 08:00 đến 21:00

● Tư vấn toàn quốc – linh hoạt cả online và trực tiếp tại văn phòng

Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cam kết:

- Tư vấn chính xác – dễ hiểu – đúng quy định pháp luật mới nhất

- Chi phí rõ ràng, minh bạch

- Hỗ trợ tận tâm – bảo mật tuyệt đối thông tin khách hàng

- Hỗ trợ trọn gói từ tư vấn, soạn thảo đến đại diện làm việc với cơ quan nhà nước

Hãy để chúng tôi đồng hành cùng bạn trên mọi bước đường pháp lý!