Tư vấn luật nhà đất Dịch vụ nhà đất

http://luatnhadat.net

Đất lấn chiếm có được cấp Giấy chứng nhận?

Việc cá nhân, hộ gia đình lấn, chiếm đất công, đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc đất liền kề để sử dụng vào mục đích nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp là một tình trạng phổ biến. Sau một thời gian sử dụng, các chủ thể này có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm hợp pháp hóa việc sử dụng đất của mình. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định về việc cấp sổ hồng cho đất lấn chiếm? Và liệu sẽ có những trường hợp ngoại lệ nào được hợp thức hoá không?
Bài viết sau sẽ phân tích cụ thể theo Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn để làm rõ vấn đề này.

Xem xét cấp sổ đỏ cho đất có nguồn gốc lấn chiếm

Xem xét cấp sổ đỏ cho đất có nguồn gốc lấn chiếm

1. Thế nào là "đất lấn chiếm" và "sổ hồng"

1.1 Đất lấn chiếm là gì?

Tình trạng lấn chiếm đất diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương, gây ra những tranh chấp về đất đai. Điều này gây ra những khó khăn trong công tác quản lý. Theo khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2024, đất lấn chiếm là một trong các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, cụ thể bao gồm:
- Lấn đất: là hành vi tự ý mở rộng diện tích sử dụng đất sang phần đất liền kề không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
- Chiếm đất: là hành vi tự ý sử dụng đất khi không có căn cứ pháp lý, không được giao, cho thuê, không được chuyển quyền hoặc không có giấy tờ hợp lệ về đất

1.2 Sổ hồng là gì?

“Sổ hồng” là cách gọi thông dụng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được cấp theo quy định của pháp luật đất đai. Đây là chứng cứ pháp lý chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu của người dân đối với đất và tài sản gắn liền với đất.

2. Các quy định hiện hành về việc cấp sổ hồng cho đất lấn chiếm

2.1 Nguyên tắc không cấp sổ cho đất vi phạm pháp luật

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ được thực hiện đối với những trường hợp sử dụng đất đúng quy định pháp luật. Nguyên tắc không cấp sổ cho đất vi phạm pháp luật nhằm mục đích đảm bảo tính công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật về quản lý đất đai.
Do đó, theo khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024:
“Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp, bao gồm: lấn, chiếm đất; sử dụng đất không đúng mục đích…”
Về nguyên tắc chung, đất lấn chiếm không được cấp sổ hồng.

2.2 Trường hợp ngoại lệ

Các hành vi vi phạm như lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép sẽ không được công nhận, trừ những trường hợp đặc biệt. Theo nguyên tắc chung được quy định tại khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024, đất lấn chiếm là loại đất được sử dụng không hợp pháp, do đó không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng). Tuy nhiên, thực tiễn quản lý đất đai tại nhiều địa phương trong thời gian qua đã ghi nhận các trường hợp “lấn chiếm có yếu tố lịch sử” hoặc “lấn chiếm do không rõ ranh giới đất đai,” và các trường hợp này vẫn có thể được Nhà nước xem xét hợp thức hóa tùy theo từng hoàn cảnh cụ thể.
Luật Đất đai năm 2024 đã mở ra một số cơ chế linh hoạt hơn, đặc biệt là tại Điều 139 và các văn bản hướng dẫn thi hành, tạo điều kiện xử lý những trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ nhưng ổn định lâu dài, phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp. Dưới đây là ba trường hợp ngoại lệ điển hình:
 Trường hợp 1: Sử dụng đất lấn chiếm trước ngày 01/7/2014 và đã sử dụng ổn định, không tranh chấp
Theo khoản 2 Điều 139 Luật Đất đai 2024, cá nhân hoặc hộ gia đình đang sử dụng đất không có giấy tờ, trong đó có thể bao gồm cả đất có nguồn gốc do lấn chiếm nhưng:
+ Việc sử dụng đất bắt đầu trước ngày 01/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực);
+ Sử dụng đất liên tục, ổn định, không bị tranh chấp;
+ Không bị cơ quan có thẩm quyền xử phạt hành vi vi phạm hành chính về lấn chiếm;
+ Có xác nhận của UBND cấp xã về quá trình sử dụng và hiện trạng thực tế;
Người sử dụng đồng ý nộp nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…).
Người sử dụng có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mặc dù phần đất đó về mặt lý thuyết là “lấn chiếm”.
Đây là một hướng mở của pháp luật, nhằm giải quyết thực trạng tồn tại từ trước khi hệ thống quản lý đất đai hoàn thiện. Trong nhiều trường hợp, người dân không ý thức được hành vi lấn chiếm vì không có ranh giới rõ ràng hoặc do chính quyền địa phương không kịp thời xử lý.
 Trường hợp 2: Đất lấn chiếm phù hợp quy hoạch, được thu hồi và giao lại theo cơ chế hợp pháp
Một số trường hợp, người dân lấn chiếm đất công như đất kênh rạch, hành lang an toàn lưới điện, đất giao thông… nhưng sau một thời gian, địa phương thực hiện điều chỉnh quy hoạch hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất vào mục đích công cộng, dẫn đến:
+ Cơ quan nhà nước thu hồi lại phần đất bị lấn chiếm;
+ Sau đó, tiến hành giao lại hoặc cho thuê đất cho người đang sử dụng theo đúng thủ tục pháp lý (thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc thông qua hình thức đấu giá/quyết định hợp thức hóa).
Khi người dân chấp hành đầy đủ thủ tục hành chính và nghĩa vụ tài chính, họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất này.
Ví dụ: Người dân lấn chiếm hành lang lộ giới từ năm 2000, nhưng đến năm 2025, địa phương điều chỉnh quy hoạch không còn sử dụng phần đất đó làm đường giao thông. UBND xã đề nghị thu hồi, xử phạt vi phạm hành chính, sau đó có thể giao lại đất có thu tiền sử dụng để người dân xin cấp sổ hợp pháp.
Trường hợp này không phải là "cấp sổ cho đất lấn chiếm" theo nghĩa gốc, mà là giao lại đất có nguồn gốc lấn chiếm sau khi xử lý hành chính, chuyển sang sử dụng hợp pháp.
Trường hợp 3: Đất không rõ nguồn gốc, không có giấy tờ, nhưng thực tế không tranh chấp, phù hợp quy hoạch
Thực tiễn tại nhiều địa phương, người dân sử dụng đất trong thời gian dài nhưng không rõ nguồn gốc (có thể là đất nông trường, đất hợp tác xã cũ, hoặc đất hoang hóa), dẫn đến tình trạng:
+ Không có giấy tờ về quyền sử dụng;
+ Không xác định được rõ đây là đất công, đất tổ chức, hay đất của cá nhân nào;
+ Không có ai tranh chấp, việc sử dụng diễn ra liên tục;
+ Có xác nhận thực tế sử dụng ổn định của chính quyền địa phương;
+ Đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất (ví dụ: quy hoạch đất ở đô thị hoặc đất ở nông thôn).
Trong các trường hợp này, dù pháp lý chưa rõ ràng, nhưng căn cứ vào chính sách an sinh xã hội và thực tế lịch sử sử dụng đất, chính quyền địa phương vẫn có thể xem xét cấp sổ theo diện “đất không có giấy tờ, sử dụng trước năm 2014” nếu người dân cam kết kê khai trung thực, nộp nghĩa vụ tài chính đầy đủ.
Đây là trường hợp linh hoạt xử lý đất “lấn chiếm không cố ý”, thường áp dụng với người dân nghèo, sinh sống lâu năm tại vùng sâu, vùng xa hoặc khu vực chưa có hệ thống địa chính hoàn chỉnh.

4. Thủ tục xin cấp sổ trong trường hợp được xem xét hợp thức hóa đất lấn chiếm

Mặc dù theo quy định chung, đất lấn chiếm không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng), tuy nhiên như đã phân tích ở phần trên, pháp luật vẫn mở ra một số ngoại lệ đối với các trường hợp đặc biệt, nhất là những trường hợp người dân đã sử dụng đất lấn chiếm trước ngày 01/7/2014, ổn định lâu dài, không có tranh chấp, không bị xử phạt, và phù hợp với quy hoạch. Khi thuộc diện được xem xét hợp thức hóa, người dân có thể thực hiện thủ tục cấp sổ hồng như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp sổ
Người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ một bộ hồ sơ theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn của Nghị định hướng dẫn thi hành, bao gồm:
- Các loại giấy tờ cần thiết:
+ Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo Mẫu số 01).
+ Bản trích đo địa chính thửa đất hoặc bản trích lục bản đồ địa chính, có xác nhận của đơn vị đo đạc được cấp phép.
+ Biên bản xác nhận nguồn gốc, thời điểm và quá trình sử dụng đất, do UBND cấp xã lập và xác nhận.
+ Cam kết của người sử dụng đất về việc:
+ Sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2014;
+ Không tranh chấp;
+ Chịu trách nhiệm nếu kê khai không trung thực.
+ Giấy tờ chứng minh nghĩa vụ tài chính (nếu đã hoàn thành): biên lai nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí cấp sổ…
Biên bản xử phạt vi phạm hành chính (nếu có) kèm giấy xác nhận đã nộp phạt và khắc phục hậu quả.
Tài liệu chứng minh phù hợp quy hoạch, nếu địa phương yêu cầu (có thể do Phòng Tài nguyên và Môi trường cung cấp hoặc xác nhận).
*Lưu ý: Nếu người dân không thể tự đo vẽ đất hoặc không có bản đồ địa chính, có thể yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai tổ chức trích đo, tuy nhiên sẽ phải trả thêm phí dịch vụ đo đạc.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
Hồ sơ nộp tại Bộ phận một cửa thuộc UBND cấp xã/phường nơi có đất. Sau khi kiểm tra, xác minh, UBND cấp xã sẽ:
+ Kiểm tra hiện trạng sử dụng đất;
+ Lập biên bản xác minh nguồn gốc sử dụng;
+ Niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã trong 15 ngày để lấy ý kiến khu dân cư;
Nếu không có khiếu nại, UBND xã sẽ ký xác nhận vào đơn và chuyển hồ sơ lên cấp huyện (Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện).
Bước 3: Cơ quan cấp huyện thụ lý, giải quyết hồ sơ
Sau khi tiếp nhận hồ sơ từ cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện sẽ:
+ Thẩm tra tính pháp lý và đầy đủ của hồ sơ;
+ Trích đo bản đồ địa chính (nếu chưa có);
+ Trình UBND cấp huyện ký cấp Giấy chứng nhận;
Xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất, lệ phí… cho người sử dụng đất (nếu có).
Người dân nộp tiền theo thông báo tại Kho bạc Nhà nước hoặc ngân hàng, sau đó nộp lại biên lai nộp tiền cho cơ quan tiếp nhận.
 Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận (sổ hồng)
- Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:
+ In sổ hồng và trình UBND cấp huyện ký cấp Giấy chứng nhận;
+ Giao sổ hồng cho người sử dụng đất hoặc qua Bộ phận một cửa của UBND xã.
- Người dân nhận Giấy chứng nhận trực tiếp hoặc có thể ủy quyền cho người khác nhận thay nếu có giấy ủy quyền hợp lệ.
- Thời gian giải quyết hồ sơ: căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn của Chính phủ:
+ Thời gian giải quyết hồ sơ: Không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, thời gian có thể kéo dài nhưng không quá 40 ngày làm việc.
+ Thời gian không bao gồm thời gian đo vẽ, niêm yết công khai và người dân bổ sung hồ sơ (nếu thiếu).
- Lưu ý trong quá trình thực hiện thủ tục:
Không phải tất cả đất lấn chiếm đều được cấp sổ, kể cả đã sử dụng ổn định. Quyết định cuối cùng thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện sau khi đánh giá hồ sơ, quy hoạch, lịch sử vi phạm.
Trong nhiều trường hợp, người dân bị yêu cầu nộp tiền sử dụng đất với hệ số cao do sử dụng đất trái phép hoặc sử dụng sai mục đích ban đầu.
Nếu đất không phù hợp quy hoạch, người dân có thể bị từ chối cấp sổ, dù đã sử dụng lâu năm.
Nên thực hiện sớm thủ tục để tránh bị cưỡng chế, thu hồi phần đất lấn chiếm nếu Nhà nước cần sử dụng hoặc nếu phát hiện vi phạm.

>> Xem thêm: Dịch vụ hợp thức hóa nhà đất

5. Hướng giải quyết trong trường hợp bị từ chối cấp sổ

Việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) đối với đất có nguồn gốc lấn chiếm luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, trong đó phổ biến nhất là trường hợp hồ sơ bị cơ quan có thẩm quyền từ chối giải quyết. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải mọi trường hợp bị từ chối đều đồng nghĩa mất hoàn toàn quyền sử dụng đất. Pháp luật hiện hành vẫn mở ra các cơ chế xử lý phù hợp để người dân có thể bảo vệ quyền lợi của mình trên cơ sở tuân thủ đúng quy định.

5.1 Các căn cứ dẫn đến việc bị từ chối cấp Giấy chứng nhận

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, có một số nguyên nhân phổ biến khiến người sử dụng đất bị từ chối cấp sổ hồng. Trước hết, đó là trường hợp lấn chiếm đất sau ngày 01/7/2014 – mốc thời gian quan trọng được pháp luật xác định để phân biệt giữa hành vi sử dụng đất có thể được xem xét hợp thức hóa và hành vi vi phạm không thể khắc phục. Ngoài ra, đất không được sử dụng ổn định, có tranh chấp hoặc bị người khác khiếu nại cũng là cơ sở từ chối cấp sổ. Một số trường hợp khác bao gồm: đất nằm trong khu vực không phù hợp quy hoạch, đất chưa được chính quyền địa phương xác nhận nguồn gốc sử dụng, hoặc đã bị lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính nhưng chưa khắc phục hậu quả. Đặc biệt, nếu phần đất nằm trong khu vực hành lang an toàn giao thông, hành lang bảo vệ sông suối, đất quốc phòng – an ninh hoặc đất thuộc khu vực bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa thì tuyệt đối không được cấp sổ.

5.2 Hướng xử lý khi bị từ chối cấp sổ

Khi nhận được thông báo hoặc kết luận từ chối cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất nên thực hiện các bước xử lý phù hợp theo quy định pháp luật.
Trước tiên, cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp văn bản trả lời chính thức, trong đó nêu rõ lý do từ chối. Đây là quyền của người sử dụng đất được ghi nhận trong Luật Đất đai 2024, giúp họ có cơ sở đánh giá tính đúng sai của quyết định và có hướng xử lý phù hợp. Việc từ chối không rõ ràng, không có văn bản cụ thể có thể bị xem là hành vi hành chính trái pháp luật.
Sau khi nhận được văn bản, nếu lý do từ chối xuất phát từ việc hồ sơ chưa đầy đủ hoặc thông tin kê khai chưa chính xác, người dân có thể chủ động khắc phục bằng cách bổ sung giấy tờ chứng minh, xin xác nhận lại từ chính quyền địa phương, hoặc chỉnh sửa các nội dung sai lệch trong đơn xin cấp sổ. Khi hồ sơ được hoàn chỉnh và phù hợp với các điều kiện do pháp luật quy định, người dân có thể tiếp tục nộp lại hồ sơ đề nghị cấp sổ lần thứ hai để được xem xét giải quyết.
Trong trường hợp người dân cho rằng việc từ chối là không khách quan, không đúng quy định, có thể thực hiện quyền khiếu nại hành vi hành chính. Trình tự khiếu nại tuân theo quy định của Luật Khiếu nại 2011. Khiếu nại lần đầu được gửi đến Thủ trưởng cơ quan ra quyết định hành chính (thường là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND huyện). Nếu không được giải quyết thỏa đáng, người khiếu nại có thể tiếp tục gửi đơn khiếu nại lần hai đến UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng hành chính.

Ngoài ra, trong trường hợp phần đất bị từ chối cấp sổ thuộc loại đất công, hoặc đất có khả năng chuyển mục đích sử dụng, người dân có thể đề nghị Nhà nước xem xét giao đất hoặc cho thuê đất có thu tiền sử dụng để hợp pháp hóa việc sử dụng. Tuy nhiên, phương án này chỉ được áp dụng khi phần đất không thuộc quy hoạch cấm và chưa bị xử lý thu hồi theo quy định.

5.3. Khuyến nghị đối với người dân để hạn chế rủi ro

Để tránh tình trạng bị từ chối cấp sổ và rơi vào tình huống pháp lý phức tạp, người sử dụng đất cần chủ động rà soát các điều kiện trước khi nộp hồ sơ. Trước hết, cần kiểm tra xem thửa đất có nằm trong khu vực bị quy hoạch hoặc thuộc hành lang bảo vệ không. Thứ hai, cần xác định rõ thời điểm bắt đầu sử dụng đất để đối chiếu với mốc thời gian pháp luật cho phép xem xét hợp thức hóa. Ngoài ra, nên xin xác nhận trước của UBND xã về hiện trạng và nguồn gốc đất, đồng thời chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, như hóa đơn thuế, giấy xác nhận khu phố, ảnh vệ tinh qua các năm…
Việc chủ động tìm hiểu pháp luật và làm việc với cơ quan nhà nước một cách hợp tác, trung thực sẽ giúp tăng khả năng được chấp thuận cấp Giấy chứng nhận. Trong trường hợp phức tạp hoặc bị từ chối không rõ ràng, nên tìm đến các đơn vị hành nghề luật để được hỗ trợ kịp thời.

6. Kết luận và khuyến nghị

Việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất có nguồn gốc lấn chiếm là vấn đề nhạy cảm và phức tạp, cần được đánh giá trên nhiều khía cạnh pháp lý, thực tiễn quản lý đất đai cũng như chính sách nhân đạo, ổn định xã hội của Nhà nước. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025), hành vi lấn chiếm đất sau thời điểm 01/7/2014 về cơ bản sẽ không còn được xem xét hợp thức hóa, trừ một số trường hợp đặc biệt. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất chứng minh được quá trình sử dụng đất ổn định, lâu dài, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch, thì vẫn có thể được cấp sổ trong một số điều kiện cụ thể, nhất là khi được chính quyền địa phương xác nhận và cho phép xử lý theo chính sách quản lý đất đai hiện hành.
Từ thực tiễn trên, người dân có nhu cầu hợp thức hóa phần đất lấn chiếm nên lưu ý:  chủ động rà soát tính pháp lý của thửa đất; xin xác nhận của UBND cấp xã về hiện trạng, thời điểm sử dụng và nguồn gốc đất; chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ liên quan để làm cơ sở pháp lý khi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận. Trong trường hợp bị từ chối, cần bình tĩnh xác định rõ nguyên nhân, thực hiện quyền yêu cầu cung cấp văn bản trả lời, đồng thời cân nhắc việc sửa đổi, bổ sung hồ sơ hoặc tiến hành khiếu nại, khởi kiện hành chính nếu thấy quyết định từ chối là không đúng quy định pháp luật.
Cuối cùng, để tránh những hệ lụy lâu dài, người dân tuyệt đối không nên cố tình lấn chiếm đất công hoặc đất chưa được giao hợp pháp. Trong mọi trường hợp, việc sử dụng đất cần gắn với nguyên tắc minh bạch, trung thực và tuân thủ pháp luật. Khi có vướng mắc, người dân nên chủ động tham vấn cơ quan chuyên môn hoặc nhờ đến sự hỗ trợ của luật sư, văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn chi tiết, đúng quy trình và đúng pháp luật, nhằm bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề “Đất lấn chiếm có được cấp Giấy chứng nhận?” nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề “Đất lấn chiếm có được cấp Giấy chứng nhận” chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: [info@luatsuhcm.com] và Zalo: 0909160684

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây