Tranh chấp hợp đồng thuê nhà do dịch bệnh Covid
- Thứ sáu - 15/10/2021 10:53
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Hiện nay việc thuê nhà để ở, thuê nhà để kinh doanh là nhu cầu rất lớn của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà cũng ngày càng trở nên phổ biến trong các giao dịch dân sự. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng như bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán hoặc do bên cho thuê ngang nhiên lấy lại nhà khi chưa hết thời hạn hợp đồng, ... Đặc biệt là trong thời gian tình hình dịch bệnh Covid 19 diễn biến phức tạp, các tranh chấp hợp đồng thuê nhà lại có xu hướng gia tăng.
Hợp đồng thuê nhà do dịch bệnh Covid
Trong hoàn cảnh có dịch bệnh Covid-19, việc thuê nhà để ở, thuê nhà để kinh doanh với các điều khoản về mục đích thuê, giá thuê,… có sự thay đổi rất lớn so với hoàn cảnh khi ký kết hợp đồng lúc dịch bệnh chưa bùng phát. Chẳng hạn, giá thuê từ thời điểm bùng phát dịch Covid-19 giảm mạnh so với thời điểm trước đó. Như vậy, trong trường hợp này, bên thuê có được quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà hoặc yêu cầu bên cho thuê giảm tiền thuê hay không?
Trước hết cần xem xét hợp đồng thuê nhà có quy định về điều kiện dịch bệnh thuộc trường hợp bất khả kháng không. Nếu có thì căn cứ vào quy định trong hợp đồng để xem xét căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Trường hợp, trong hợp đồng thuê nhà không có quy định về sự kiện bất khả kháng thì các bên căn cứ vào quy định của BLDS để thực hiện. Tuy nhiên, không phải trong trường hợp nào dịch bệnh Covid 19 cũng được xem là trường hợp bất khả kháng. Thanh toán tiền thuê nhà là nghĩa vụ của bên thuê. Do đó, bên cho thuê nhà có quyền từ chối yêu cầu giảm tiền thuê của bên thuê.
Ngoài ra, dịch bệnh Covid 19 có thể xem là hoàn cảnh thay đổi cơ bản để bên thuê được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Cụ thể, khoản 2 Điều 420 BLDS quy định trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. Do đó, giải pháp ưu tiên, với sự tôn trọng thỏa thuận, sự thiện chí giữa các bên thì giải pháp đầu tiên khi trong hoàn cảnh thay đổi cơ bản là bên thuê sẽ đề nghị, đàm phán lại hợp đồng với bên cho thuê. Tất nhiên, việc đàm phán lại phải trên tinh thần thiện chí, hợp tác, có lợi cho cả đôi bên.
Trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận, theo khoản 3 Điều 420 BLDS, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Như vậy, nếu các bên không đạt được thỏa thuận trong việc đàm phán lại hợp đồng thì một trong các bên không được quyền tự mình sửa đổi hay chấm dứt mà phải yêu cầu Tòa án giải quyết. Tòa án mới là cơ quan có thẩm quyền sửa đổi hoặc chấm dứt hợp đồng theo yêu cầu trong phạm vi khởi kiện của nguyên đơn.
Trên đây là ý kiến tư vấn của VPLS Tô Đình Huy được đút kết từ kinh nghiệm đàm phán, hòa giải, giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà cho khách hàng. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà, thuê mặt bằng kinh doanh, Quý khách có thể liên hệ với chúng tôi theo thông tin bên dưới.
Trước hết cần xem xét hợp đồng thuê nhà có quy định về điều kiện dịch bệnh thuộc trường hợp bất khả kháng không. Nếu có thì căn cứ vào quy định trong hợp đồng để xem xét căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Trường hợp, trong hợp đồng thuê nhà không có quy định về sự kiện bất khả kháng thì các bên căn cứ vào quy định của BLDS để thực hiện. Tuy nhiên, không phải trong trường hợp nào dịch bệnh Covid 19 cũng được xem là trường hợp bất khả kháng. Thanh toán tiền thuê nhà là nghĩa vụ của bên thuê. Do đó, bên cho thuê nhà có quyền từ chối yêu cầu giảm tiền thuê của bên thuê.
Ngoài ra, dịch bệnh Covid 19 có thể xem là hoàn cảnh thay đổi cơ bản để bên thuê được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Cụ thể, khoản 2 Điều 420 BLDS quy định trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. Do đó, giải pháp ưu tiên, với sự tôn trọng thỏa thuận, sự thiện chí giữa các bên thì giải pháp đầu tiên khi trong hoàn cảnh thay đổi cơ bản là bên thuê sẽ đề nghị, đàm phán lại hợp đồng với bên cho thuê. Tất nhiên, việc đàm phán lại phải trên tinh thần thiện chí, hợp tác, có lợi cho cả đôi bên.
Trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận, theo khoản 3 Điều 420 BLDS, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Như vậy, nếu các bên không đạt được thỏa thuận trong việc đàm phán lại hợp đồng thì một trong các bên không được quyền tự mình sửa đổi hay chấm dứt mà phải yêu cầu Tòa án giải quyết. Tòa án mới là cơ quan có thẩm quyền sửa đổi hoặc chấm dứt hợp đồng theo yêu cầu trong phạm vi khởi kiện của nguyên đơn.
Trên đây là ý kiến tư vấn của VPLS Tô Đình Huy được đút kết từ kinh nghiệm đàm phán, hòa giải, giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà cho khách hàng. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà, thuê mặt bằng kinh doanh, Quý khách có thể liên hệ với chúng tôi theo thông tin bên dưới.