Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - bản án

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - bản án
Nội dung vụ án: Nguyên đơn ông Dương Quang H, bà Nguyễn Thị Ph trình bày: Ngày 29/02/2003, vợ chồng ông H - bà Ph và vợ chồng ông Nguyễn Cao Th, Dương Thị L thoả thuận chuyển nh­ượng cho nhau 1000 m2 đất với giá 2.000.000 đồng/m2 tại khu vực DC - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H. Cùng ngày 29/02/2003, ông H, bà Ph đã giao cho ông Th 200.000.000 đồng tiền đặt cọc. Ngày 11/3/2003, ông H, bà Ph giao tiếp tiền đặt cọc lần 2 là 100.000.000 đồng theo đề nghị của ông Th để làm thủ tục giấy tờ. Khi hai bên giao tiền đặt cọc có viết giấy biên nhận tiền. Đến ngày 19/4/2003, gia đình ông Th lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: Gia đình ông Th chuyển nh­ượng cho ông H, bà Ph 1000 m2 đất tại DC - DN - huyện ĐA - tỉnh H với giá là 2.000.000 đồng/m2.
Ông H đã đặt cọc tr­ước 300.000.000 đồng cho gia đình ông Th, khi nào hoàn thành thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại. Theo thoả thuận ông Th phải làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Dư­ơng Quang H như­ng ông Th không làm đư­ợc Giấy chứng nhận quyền sử dụng vì đất đó là đất canh tác chưa đ­ược cấp Giấy chứng nhận. Do vậy hai bên thống nhất chuyển nhượng cho nhau mảnh đất khác là đất thổ cư­ của gia đình ông Th tại xóm 4 - khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H. Gia đình ông Th và vợ chồng ông H đã thoả thuận chuyển nh­ượng 160 m2 đất thổ cư­ thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số 36 tại khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H trong tổng số 746 m2 đất ở của gia đình ông Th với giá 2.000.000 đồng/m2.
Số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng 1000 m2 đất ở DC - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H nay chuyển thành tiền nhận chuyển nh­ượng đất thổ c­ư của gia đình ông Th.
Ngày 11/3/2004, hai bên thống nhất ký hợp đồng chuyển như­ợng quyền sử dụng đất (tên gọi là “giấy chuyển nh­ượng quyền sử dụng đất ở”), trong đó bên nhận chuyển như­ợng là ông D­ương Quang H và bà Nguyễn Thị Ph, bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Cao Th, Dương Thị L. Bên nhận chuyển như­ợng có trách nhiệm trả nốt cho bên chuyển nhượng số tiền là 12.800.000 đồng. Lý do vợ chồng bà Ph ông H chỉ còn phải trả cho ông Th 12.800.000 đồng là vì ông Th đã nhận 300.000.000 đồng đặt cọc trước đây một năm, nay tính lãi theo lãi suất ngân hàng của số tiền 300.000.000 đồng x 12 tháng x 0,2% tháng = 7.200.00 đồng. Bên chuyển nh­ượng phải làm thủ tục chuyển như­ợng theo quy định của pháp luật.
Ngày 09/4/2004, gia đình ông Th đã bàn giao cho ông H, bà Ph 160 m2 đất nh­ư thoả thuận. Cuối tháng 10/2004, vợ chồng ông H đã xây dựng công trình nhà ở trên diện tích 160 m2 đất đã nhận chuyển nh­ượng của gia đình ông Th. Khi xây dựng công trình trên đất này gia đình ông Th không phản đối gì. Hiện nay ông H, bà Ph vẫn đang quản lý, sử dụng phần đất đó. Việc ông Th khai ông H vay của ông Th 500.000.000 đồng và số tiền 300.000.000 đồng ông H đư­a cho ông Th là tiền trả nợ là không đúng. Bên phía gia đình ông Th yêu cầu ông H phải đư­a thêm 200.000.000 đồng thì mới làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như­ng ông H không đồng ý. Vì vậy, ngày 20/5/2006 ông H - bà Ph khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 11/3/2004 giữa ông H - bà Ph và vợ chồng ông Th - bà L, buộc vợ chồng ông Th - bà L phải hoàn tất thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích 160 m2 đất thuộc thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số 36 tại khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H theo thỏa thuận­ các bên đã ký trong hợp đồng ngày 11/3/2004.
Bị đơn ông Nguyễn Cao Th trình bày:
Ông nhất trí là có việc chuyển như­ợng 1000 m2 đất tại DC - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H của gia đình ông cho vợ chồng ông H với giá 2.000.000 đồng/m2 nh­ư lời khai của ông H. Ông có nhận của ông H 300.000.000 đồng tiền đặt cọc, khi nhận tiền có viết giấy biên nhận. Việc chuyển như­ợng quyền sử dụng đất giữa gia đình ông và vợ chồng ông H không thành là đúng. Vì việc chuyển như­ợng quyền sử dụng đất này không thành nên hai bên có thoả thuận chuyển nhượng 160m2 đất thổ c­ư của gia đình ông cho vợ chồng ông H với giá 2.000.000 đồng/m2, tổng số tiền là 320.000.000 đồng và gia đình ông đã nhận 300.000.000 đồng còn lại 12.800.000 đồng. Lý do còn lại 12.800.000 đồng lẽ ra phải còn 20.000.000 đồng vì hai bên thống nhất với nhau trừ tiền lãi của số tiền 300.000.000 đồng ông Th đã nhận trước. Thực tế giữa ông Th và ông H trước đó ngày 06/8/2003 thoả thuận 160 m2 đất này có giá 500.000.000 đồng, ông đã nhận đủ số tiền 500.000.000 đồng này. Sau đó ông Th cho ông H vay lại toàn bộ số tiền 500.000.000 đồng với thời hạn 01 năm, lãi suất theo mức lãi suất gửi vào ngân hàng. Như­ng sau này ông Th và ông H thoả thuận ghi thấp xuống giá trị chuyển như­ợng 160 m2 đất là 320.000.000 đồng để đỡ phải nộp thuế nhiều. Tính lãi 01 năm của số tiền 300.000.000 đồng là 7.200.000 đồng nên số tiền ghi trong hợp đồng vợ chồng ông H phải trả cho ông là 20.000.000 đồng - 7.200.000 đồng = 12.800.000 đồng. Sau khi lập giấy chuyển như­ợng quyền sử dụng đất gia đình ông đã bàn giao cho vợ chồng ông H đủ 160 m2 đất như­ đã ghi trong hợp đồng và để cho vợ chồng ông H xây dựng công trình nhà ở trên đất. Hiện nay vợ chồng ông H vẫn đang quản lý sử dụng 160m2 đất ở đó và khi xây dựng công trình trên đất gia đình ông Th không phản đối gì về việc mua bán giữa hai bên. Nhưng ông Th và ông H thoả thuận với nhau khi nào ông H trả nốt số tiền 200.000.000 đồng và tiền lãi thì gia đình ông Th mới làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cho vợ chồng ông H. Vì vợ chồng ông H không trả nốt ông Th số tiền 200.000.000 đồng và tiền lãi nên gia đình ông không làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cho vợ chồng ông H. Nay vợ chồng ông H khởi kiện buộc gia đình ông Th thực hiện hợp đồng chuyển nh­ượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2004, ông không chấp nhận vì khi nào vợ chồng ông H trả gia đình ông số tiền 200.000.000 đồng thì gia đình ông Th mới làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cho vợ chồng ông H.
Bà Dương Thị L trình bày thống nhất với ý kiến của ông Th.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2004 giữa ông Th, bà L và ông H, bà Ph không có công chứng, chứng thực. Mục 4 của Hợp đồng có ghi ông H, bà Ph còn phải trả cho ông Th, bà L 12.800.000 đồng. Trong hợp đồng hai bên không thoả thuận rõ về thời gian và điều kiện thanh toán số tiền 12.800.000 đồng. Trong mục 6 của Hợp đồng quy định về trách nhiệm của bên bán phải chịu thuế trước bạ. Nhưng trong quá trình giải quyết vụ án bà Ph, ông H tự nguyện chịu khoản thuế trước bạ. Diện tích 746 m2 đất ở thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số 36 tại khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở số 03572016 ngày 22/5/2005 đứng tên ông Nguyễn Cao Th và bà Dương Thị L. Ông Th và bà L không xuất trình được chứng cứ chứng minh giá chuyển nhượng 160 m2 đất là 500.000.000 đồng và việc ông H, bà Ph vay của ông Th, bà L 500.000.000 đồng.
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Ngày 11/3/2004, giữa ông H - bà Ph và ông Th - bà L đã giao kết hợp đồng chuyển như­ợng quyền sử dụng đất ở nội dung thỏa thuận ông Th - bà L chuyển nhượng cho ông H - bà Ph 160 m2 trong tổng số 746 m2 đất ở thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số 36 tại khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H có nguồn gốc của vợ chồng ông Th, bà L với giá 320.000.000 đồng. Quá trình thực hiện hợp đồng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã giao tiền (ngày 29/02/2003, ông H - bà Ph đã giao cho ông Th 200.000.000 đồng, ngày 11/3/2003 ông H - bà Ph giao 100.000.000 đồng). Ông Th, bà L cũng đã thừa nhận việc có nhận của ông H 300.000.000 đồng. Bên chuyển nhượng ông Th, bà L đã giao đất cho bên nhận chuyển nhượng và ông H, bà Ph đã xây dựng công trình nhà ở. Bên nhận chuyển nhượng ông H, bà Ph yêu cầu ông Th, bà L hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông bà nhưng ông Th, bà L không đồng ý. Vì vậy, ngày 20/5/2006, ông H bà Ph khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 11/3/2004 giữa ông H, bà Ph và vợ chồng ông Th, bà L, buộc vợ chồng ông Th, bà L phải hoàn tất thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích 160 m2 đất thuộc thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số 36 tại khu Tr - DN - VH - ĐA - H theo thỏa thuận­ các bên đã ký trong hợp đồng ngày 11/3/2004. Từ các phân tích trên, xác định quan hệ pháp luật tranh chấp giữa các bên là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 705 BLDS năm 1995. Thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên BLDS năm 1995 đang có hiệu lực pháp luật nên áp dụng BLDS năm 1995 và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình để giải quyết tranh chấp.
Điều 705 BLDS năm 1995 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
* Về tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2004 giữa ông Th, bà L và ông H, bà Ph:
Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 11/3/2004 giữa đại diện bên bán gồm ông Nguyễn Cao Th, bà Dương Thị L; bên mua là ông Dương Quang H và bà Nguyễn Thị Ph không có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 707 BLDS năm 1995. Tuy nhiên, thời điểm chuyển nhượng diện thực hiện trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực (ngày 01/7/2004). Sau khi chuyển nhượng đất ông Th, bà L đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở số 03572016 ngày 22/5/2005 diện tích 746 m2 đất ở thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số 36 tại khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H (trong đó có cả diện tích 160 m2 đất đang tranh chấp). Quá trình thực hiện hợp đồng ông Th, bà L đã bàn giao đất cho vợ chồng bà Ph, ông H. Bà Ph, ông H đã trả tiền chuyển nhượng đất và tiến hành xây nhà ở, không có tranh chấp, chính quyền địa phương cũng không có ý kiến gì. Những điều kiện trên hoàn toàn phù hợp với điểm b.2, b.3 tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình. Do đó, đủ điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 11/3/2004 giữa ông Th - bà L với vợ chồng ông H - bà Ph.
Điều 707 BLDS năm 1995 quy định:
Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định:
2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993
a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của BLDS, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3) Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4) Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;
a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b.1) Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.2) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
Tuy nhiên, trong mục 4 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2004 có nội dung thỏa thuận ông H, bà Ph còn phải trả cho ông Th, bà L 12.800.000 đồng. Ông H, bà Ph cũng xác nhận ông bà vẫn chưa thanh toán khoản tiền này. Trong hợp đồng hai bên cũng không thoả thuận rõ về thời gian và điều kiện thanh toán khoản tiền đó, vì vậy cần phải tính khoản tiền còn thiếu đó tương ứng với giá trị sử dụng đất tại thời điểm xét xử để buộc bà Ph, ông H thanh toán cho vợ chồng ông Th mới đảm bảo quyền lợi cho các bên đương sự. Cách tính như sau: Giá trị quyền sử dụng đất thời điểm hai bên mua bán là 160m2 x 2.000.000 đồng/m2 = 320.000.000 đồng, số tiền 12.800.000 đồng tương ứng với 4% của 320.000.000 đồng. Giá trị quyền sử dụng đất thời điểm xét xử theo biên bản định giá ngày 15/10/2006 là: 160m2 x 3.500.000 đ/m2 = 560.000.000 đồng, vậy 4% của 560.000.000 đồng sẽ là 22.400.000 đồng, số tiền ông H, bà Ph phải thanh toán cho ông Th, bà L là: 22.400.000 đồng.
Tại mục 6 của Hợp đồng quy định về trách nhiệm của bên bán phải chịu thuế trước bạ. Nhưng trong quá trình giải quyết vụ án bà Ph - ông H tự nguyện chịu khoản thuế trước bạ. Sự tự nguyện của ông H, bà Ph phù hợp với pháp luật nên được chấp nhận.
Bên ông Th, bà L cho rằng giá trị của hợp đồng là 500.000.000 đồng và ông H, bà Ph còn vay nợ của ông bà 500.000.000 đồng nhưng không xuất trình được chứng cứ chứng minh nên ý kiến của ông Th, bà L là không có cơ sở.
Từ những phân tích trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Dương Quang H và bà Nguyễn Thị Ph đối với ông Nguyễn Cao Th và bà Dương Thị L về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 11/3/2004 gữa ông Dương Quang H, bà Nguyễn Thị Ph và ông Nguyễn Cao Th, bà Dương Thị L có hiệu lực.
Ông Dương Quang H và bà Nguyễn Thị Ph được quyền đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 160m2 đất thuộc thửa số 10 tờ bản đồ số 36 tại khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H của hộ gia đình ông Nguyễn Cao Th theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 11/3/2004.
Ghi nhận sự tự nguyện của bà Ph, ông H chịu mọi khoản thuế theo quy định của pháp luật khi làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng phần diện tích đất chuyển nhượng với gia đình ông Th.
2. Ông Dương Quang H và bà Nguyễn Thị Ph phải có trách nhiệm thanh toán cho ông Nguyễn Cao Th, bà Dương Thị L 4% giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử (tương ứng với 12.800.000 đồng ông H, bà Ph còn phải trả cho ông Th, bà L tại thời điểm giao kết hợp đồng) cụ thể là 22.400.000 đồng.

Nguồn tin: Bộ Tư Pháp
