Tư vấn luật nhà đất Dịch vụ nhà đất

http://luatnhadat.net

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhà đất

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhà đất
Nội dung vụ án: Nguyên đơn ông Nguyễn Văn N trình bày: Ngày 16/3/2009 ông và vợ chồng ông Nguyễn Văn L, bà Lê Thị N ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng lập bằng văn bản, không công chứng, chứng thực. Trong hợp đồng hai bên thỏa thuận: vợ chồng ông L, bà N chuyển nhượng cho ông diện tích 1000m2 đất thuộc thửa số 130 tờ bản đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh N với giá 500.000 đồng/m2.
 Bên A (bên mua) đặt cọc cho bên B (bên bán) 500.000.000 đồng ngay sau khi ký hợp đồng (ngày 16/3/2009). Sau 1 tháng kể từ ngày đặt cọc, bên A và bên B sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức, bên A sẽ thanh toán cho bên mua số tiền 4.000.000.000 đồng. Số tiền còn lại sau hai tháng kể từ ngày ký hợp đồng chính thức, bên A sẽ thanh toán cho bên B sau khi bên B hoàn thành trách nhiệm tiến hành việc đo đạc và hoàn tất thủ tục tách thửa cho bên A. Kể từ ngày 16/3/2009 nếu bên A đổi ý không mua và không thanh toán số tiền đúng theo thời gian thỏa thuận thì mất tiền cọc, nếu bên B đổi ý không bán thì bồi thường gấp đôi số tiền cọc cho bên A.
Thực hiện hợp đồng, cùng ngày 16//2009 ông đã tiến hành đặt cọc cho ông L, bà N 500.000.000 đồng. Tiền đặt cọc này là của vợ chồng ông. Sự việc này được các thành viên trong gia đình ông L chứng kiến. Tuy nhiên, sau đó vợ chồng ông L đã không thực hiện hợp đồng theo như thỏa thuận. Ông đã đến gặp vợ chồng ông L thúc giục nhiều lần, nhưng vợ chồng ông L vẫn không tiến hành các thủ tục để ký hợp đồng chính thức. Nay, ông làm đơn khởi kiện ông L, bà N yêu cầu vợ chồng ông L phải trả lại cho ông số tiền 500.000.000 đồng ông đã đặt cọc, bồi thường 500.000.000 đồng và phải trả lãi của số tiền 500.000.000 triệu đồng từ ngày 16/3/2009 đến ngày xét xử sơ thẩm là 150.000.000 đồng
Bị đơn ông L trình bày:
Ông thống nhất với nội dung trình bày của ông N về việc ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông và ông N, thời gian ký hợp đồng, nội dung thỏa thuận trong hợp đồng và số tiền ông N đặt cọc cho vợ chồng ông. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng vợ chồng ông đã liên hệ với đơn vị đo đạc để tiến hành đo vẽ phần diện tích đất chuyển nhượng và tách thửa. Bản vẽ hiện trạng vị trí để xin tách thửa đã được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện TĐ xác nhận ngày 28/3/2009 với diện tích tách thửa là 1000m2. Sau khi có bản đồ hiện trạng vị trí xin tách thửa, vợ chồng ông đã liên hệ với ông N nhiều lần để hai bên tiến hành ký hợp đồng chính thức, thì đều nhận được sự trả lời của ông N là để cho ông một thời gian vì hiện tại ông chưa đủ tiền. Ông không chấp nhận các yêu cầu của ông N vì ông N không muốn mua đất nữa nên phải chịu mất số tiền đặt cọc như đã thỏa thuận. Việc ông N trình bày khi ký hợp đồng và đặt cọc có sự chứng kiến của các thành viên trong gia đình ông là không đúng. Chỉ có vợ chồng ông ký hợp đồng và nhận tiền đặt cọc. Thời điểm đó, các con của ông là anh Nguyễn Thành L và chị Nguyễn Hồng L đều đang ở thành phố Hồ Chí Minh, không biết gì việc vợ chồng ông bán đất. Mặt khác tại Điều 3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2009 hai đã thỏa thuận “Kể từ ngày 16/3/2009 nếu bên A đổi ý không mua và không thanh toán số tiền đúng theo thời gian thỏa thuận thì mất tiền cọc, nếu bên B đổi ý không bán thì bồi thường gấp đôi số tiền cọc cho bên A” nên căn cứ vào điểm b khoản 3 Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự đến thời điểm ông N nộp đơn khởi kiện ngày 16/01/2012 là hết thời hiệu khởi kiện vì kể từ thời điểm phát sinh quyền yêu cầu của ông N (tức ngày 16/3/2009) đến ngày ông N khởi kiện là 2 năm 10 tháng. Vì vậy, căn cứ điểm h khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự ông đề nghị Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án.
Bà Lê Thị N có lời khai thống nhất với lời trình bày của ông L.
Anh L (sinh năm 1967), chị L (sinh năm 1969) trình bày:
Thời điểm ông L, bà N bán đất gia đình các anh chị ở thành phố Hồ Chí Minh, không biết việc bố mẹ đặt cọc bán đất và nhận tiền như thế nào; bố mẹ anh chị không bàn bạc, trao đổi về việc bán đất. Anh chị không đồng ý với việc bố mẹ bán đất cho vợ chồng ông N và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Diện tích 1000m2 đất tại thửa số 130 tờ bản đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh Đ đã được UBND huyện TĐ, tỉnh Đ giao ngày 12/8/2002 cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn L theo Quyết định số 463/QĐ-UBND. Hộ gia đình ông L đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 307788, số vào sổ 219/Q2/QSDĐ ngày 02/10/2004. Trước khi ký hợp đồng ngày 16/3/2009 ông N đã được vợ chồng ông L, bà N cho xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 307788. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2009 giữa ông N và ông L, bà N có chữ ký của ông N, ông L, bà N nhưng không có công chứng, chứng thực. Hộ gia đình ông Nguyễn Văn L tại thời điểm giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất A 307788 bao gồm: ông L, bà N, anh L và chị L.
Bình luận:
* Về tính hợp pháp của giao dịch đặt cọc:
Đối tượng trong hợp đồng đặt cọc này là quyền sử dụng diện tích 1000m2 đất tại thửa số 130 tờ bản đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh Đ. Theo tài liệu trong hồ sơ vụ án thì: diện tích 1000m2 đất tại thửa số 130 tờ bản đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh Đ đã được UBND huyện TĐ, tỉnh Đ giao ngày 12/8/2002 cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn L theo Quyết định số 463/QĐ-UBND. Hộ gia đình ông L đã được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 307788, số vào sổ 219/Q2/QSDĐ ngày 02/10/2004. Hộ gia đình ông Nguyễn Văn L tại thời điểm giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất A 307788 bao gồm: ông L, bà N, anh L và chị L. Như vậy, quyền sử dụng diện tích đất là đối tượng của hợp đồng đặt cọc là tài sản của hộ gia đình ông L. Hộ gia đình ông L tại thời điểm được giao và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm ông L, bà N, anh L, chị L nên diện tích đất trên là tài sản chung của ông, bà N, anh L và chị L theo quy định tại Điều 108 BLDS năm 2005. Theo quy định tại Điều 109 BLDS năm 2005 thì việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên của hộ gia đình đồng ý. Nhưng tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có ông L, bà N. Anh L và chị L là các thành viên đã đủ 15 tuổi không biết việc ông L, bà N đặt cọc bán đất và nhận tiền như thế nào; ông L, bà N không bàn bạc, trao đổi về việc bán đất với anh L, chị L. Anh L, chị L không đồng ý cho ông L, bà N bán đất cho vợ chồng ông N. Như vậy, việc giao kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N và vợ chồng ông L, bà N đã vi phạm điểm b khoản 1 Điều 122, Điều 108, 109 BLDS năm 2005 nên xác định là hợp đồng vô hiệu.
 Ðiều 108 BLDS năm 2005 quy định:
Tài sản chung của hộ gia đình 
Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ.
Ðiều 109 BLDS năm 2005 quy định:
Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình   
1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.
* Về giải quyết yêu cầu trả tiền cọc, phạt cọc và trả tiền lãi của nguyên đơn:
Căn cứ theo quy định tại Điều 127, 137 BLDS năm 2005 thì giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 1000m2 đất tại thửa số 130 tờ bản đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh Đ vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên. Các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại theo lỗi (nếu có thiệt hại)
Trong quan hệ đặt cọc này cả hai bên ông N và ông L, bà N đều có lỗi. Theo tình tiết vụ án thì trước khi ký hợp đồng ngày 16/3/2009 ông N đã được vợ chồng ông L, bà N cho xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 307788. Như vậy, cả hai bên đều biết tài sản hai bên đặt cọc là tài sản chung của hộ gia đình, nhưng không có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ vẫn tiến hành giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc. Theo quy định tại điểm a, d Mục 1 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì không áp dụng phạt cọc. Trong hợp đồng đặt cọc các bên không thỏa thuận trả tiền lãi và theo quy định tại Điều 358 cũng không có quy định bên nhận đặt cọc phải trả tiền lãi số tiền nhận cọc cho bên đặt. Vì vậy, yêu cầu trả tiền đặt cọc của ông N được chấp nhận, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc và yêu cầu trả tiền lãi 150.000.000 đồng của bên nguyên đơn. Bên ông N đã giao cho vợ chồng ông L, bà N số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng nên vợ chồng ông L, bà N có nghĩa vụ trả lại số tiền đã nhận cho ông N.
Điểm a, d Mục 1 Phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định:
1. Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc
Theo quy định tại Điều 130 BLDS (sau đây viết tắt là BLDS) thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).
Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.
b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.
Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.
Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.
d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
* Về yêu cầu đình chỉ giải quyết vụ án do hết thời hiệu khởi kiện của bị đơn:
Ông Lâm cho rằng tại Điều 3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2009 hai đã thỏa thuận “Kể từ ngày 16/3/2009 nếu bên A đổi ý không mua và không thanh toán số tiền đúng theo thời gian thỏa thuận thì mất tiền cọc, nếu bên B đổi ý không bán thì bồi thường gấp đôi số tiền cọc cho bên A” nên căn cứ vào điểm b khoản 3 Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự đến thời điểm ông N nộp đơn khởi kiện ngày 16/1/2012 là hết thời hiệu khởi kiện vì kể từ thời điểm phát sinh quyền yêu cầu của ông N (tức ngày 16/3/2009) đến ngày ông N khởi kiện là 2 năm 10 tháng. Vì vậy, căn cứ điểm h, khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự ông đề nghị Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án.
Yêu cầu đình chỉ giải quyết vụ án của ông L là yêu cầu về tố tụng, không phải yêu cầu về nội dung. Hết thời hiệu khởi kiện là căn cứ đình chỉ việc giải quyết vụ án. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 02 năm kể từ thời điểm quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm theo quy định tại Điều 427 BLDS năm 2005. Nhưng như đã phân tích, do giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo Điều 128 BLDS năm 2005, nên căn cứ Điều 136 BLDS năm 2005 thì thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế. Vì vậy, không có căn cứ đình chỉ giải quyết vụ án theo quy định tại điểm h, khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự
Ðiều 427 BLDS năm 2005 quy định:
Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự
Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm.
Điều 168. Trả lại đơn khởi kiện, hậu quả của việc trả lại đơn khởi kiện
1. Tòa án trả lại đơn khởi kiện trong các trường hợp sau đây:
a) Người khởi kiện không có quyền khởi kiện hoặc không có đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự;
b) Sự việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc quyết định đã có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp vụ án mà Tòa án bác đơn xin ly hôn, xin thay đổi nuôi con, thay đổi mức cấp dưỡng, mức bồi thường thiệt hại, xin thay đổi người quản lý tài sản, thay đổi người quản lý di sản hoặc vụ án đòi tài sản, đòi tài sản cho thuê, cho mượn, đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ mà Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu do chưa đủ điều kiện khởi kiện;
c) Hết thời hạn được thông báo quy định tại khoản
2 Điều 171 của Bộ luật này mà người khởi kiện không nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án, trừ trường hợp có trở ngại khách quan hoặc bất khả kháng;
d) Chưa có đủ điều kiện khởi kiện;
đ) Vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
2. Khi trả lại đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ kèm theo cho người khởi kiện, Tòa án phải có văn bản ghi rõ lý do trả lại đơn khởi kiện, đồng thời gửi cho Viện kiểm sát cùng cấp.
3. Đương sự có quyền nộp đơn khởi kiện lại trong các trường hợp sau đây:
a) Người khởi kiện có quyền khởi kiện hoặc đã đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự;
b) Xin ly hôn, xin thay đổi nuôi con, thay đổi mức cấp dưỡng, mức bồi thường thiệt hại, xin thay đổi người quản lý tài sản, thay đổi người quản lý di sản hoặc vụ án đòi tài sản, đòi tài sản cho thuê, cho mượn, đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ mà trước đó Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu do chưa đủ điều kiện khởi kiện;
c) Đã có đủ điều kiện khởi kiện;
d) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Điều 128 BLDS năm 2005 quy định:
Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể  thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Điều 136 BLDS năm 2005 quy định:
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.
2. Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.
Từ những phân tích trên đây, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu của ông Nguyễn Văn N đối với ông Nguyễn Văn L và bà Lê Thị N.
2. Xác định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 1000m2 đất thuộc thửa số 130 tờ bản đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh ngày 16/3/2009 giữa ông Nguyễn Văn N và ông Nguyễn Văn L, bà Lê Thị N là vô hiệu.
3. Buộc ông Nguyễn Văn L, bà Lê Thị N có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn N,  số tiền 500.000.000 đồng.
4. Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc, yêu cầu trả tiền lãi của ông Nguyễn Văn N.

Nguồn tin: Bộ Tư Pháp

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây