Tư vấn luật nhà đất Dịch vụ nhà đất

http://luatnhadat.net

Tranh chấp hợp đồng vay tiền có thế chấp nhà

Tranh chấp hợp đồng vay tiền có thế chấp nhà
Ông Trần Tích N trình bày: Do có sự quen biết và làm cùng cơ quan nên từ năm 2003 đến năm 2007 ông Nguyễn Đình L và vợ là bà Cù Thanh H có vay tiền của vợ chồng ông nhiều lần và đã trả đầy đủ theo thoả thuận. Ngày 30/2/2009 vợ chồng ông L có đến vay của vợ chồng ông 130.000.000 đồng để xây nhà. Khi vay hai bên có viết giấy vay tiền mặt, thoả thuận thời hạn vay là 1 tháng và không tính lãi.
 Đồng thời, vợ chồng ông L có thế chấp ngôi nhà số 103 phố L, thị xã T, tỉnh B cho ông. Đến hẹn trả nợ là ngày 30/3/2009 ông đến nhà ông L đòi tiền, nhưng vợ chồng ông L không trả và hứa sẽ trả cho ông 50m2 đất. Ngày 03/11/2009 vợ chồng ông L bán nhà số 103 phố L, thị xã T, tỉnh B cho vợ chồng ông H. Khi biết ông L bán nhà cho vợ chồng ông H, ông có đến bàn bạc với vợ chồng ông L và ông lại cho vợ chồng ông L vay thêm 70.000.000 đồng, không có lãi để thu xếp trả lại tiền cho ông H, lấy lại nhà số 103 phố L, thị xã T, tỉnh B.
Sau khi chuộc lại được nhà, ngày 30/01/2010 vợ chồng ông L có viết hợp đồng “vay tiền mặt và thế chấp nhà” trong đó xác nhận vay của vợ chồng ông là 200.000.000 đồng. Tại hợp đồng này, hai bên thoả thuận thời hạn vay là 6 tháng với lãi suất 5%/tháng và vợ chồng ông L thế chấp ngôi nhà số 103 phố L,thị xã T, tỉnh B đồng thời giao các giấy tờ liên quan đến ngôi nhà cho ông giữ. Đến hẹn trả nợ là ngày 30/7/2010 vợ chồng ông L không trả ông tiền vay mà mới chỉ trả cho ông tiền lãi của hai tháng là 20.000.000 đồng, ông đã nhiều lần đến đòi tiền nhưng ông L không trả.
Nay, ông khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông L phải trả cho ông số tiền gốc là 200.000.000 đồng cùng lãi suất của số tiền trên theo quy định của pháp luật. Đồng thời, ông cũng yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi của ông đối với ngôi nhà số 103 phố L, thị xã T mà vợ chồng ông L, bà H đã thế chấp cho ông.
Ông Nguyễn Đình L và bà Cù Thanh H  trình bày:
Năm 2006, ông bà có vay của vợ chồng ông N hộ cho bà H là hàng xóm của ông bà số tiền là 30.000.000 đồng và từ tháng 01/01/2006 đến tháng 30/2/2006 bà H trực tiếp trả lãi cho vợ chồng ông N mỗi tháng 3.000.000 đồng. Còn thực tế số tiền 130.000.000 đồng là số tiền nợ gốc 30.000.000 đồng và tiền lãi của số tiền vay này ông bà không vay của vợ chồng ông N. Đến năm 2009, do cần tiền ông bà có vay của vợ chồng ông N 70.000.000 đồng, sau đó, ông N có yêu cầu ông bà ký hợp đồng vay 130.000.000 đồng vào chung một giấy, tổng cộng là 200.000.000 đồng và ông bà đã đưa cho ông N toàn bộ giấy tờ nhà số 103 phố L, thị xã T thuộc quyền sở hữu của ông bà và giấy chứng minh thư nhân dân của hai vợ chồng ông, sổ hộ khẩu gia đình ông. Theo hợp đồng thì hai bên thoả thuận thời hạn vay là 6 tháng với lãi suất 5 %/tháng. Sau đó, ông bà đã trả lãi cho ông Nam 20.000.000 đồng và xin trả dần nhưng ông Nam không đồng ý.
Nay, có việc ông N đòi nợ vợ chồng ông bà, ông bà
chỉ đồng ý trả cho ông N 70.000.000 đồng vay năm 2009 và trả nợ thay cho bà H 30.000.000 đồng và ông xin trả dần mỗi tháng là 10.000.000 đồng và không tính lãi. Ông yêu cầu
ông N phải trả lại cho vợ chồng ông các giấy tờ đã giao cho ông N.
Bà Cù Thanh H (vợ ông L) có lời khai thống nhất với nội dung trình bày của ông L.
Bà H  trình bày:
Bà là hàng xóm của vợ chồng ông L. Việc vợ chồng ông Luy trình bày vay hộ bà 30.000.000 đồng của ông N từ năm 2006 là không đúng sự thật, bà không biết ông N là ai và không vay cũng như không trả lãi cho ông N.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Tại phiên hòa giải, vợ chồng ông N vẫn khẳng định số tiền nợ gốc cho vợ chồng ông L vay ngày 30/2/2009 là 130.000.000 đồng và không có tiền lãi cộng vào như lời trình bày của vợ chồng L. Ông N cho rằng do bên vay vi phạm hợp đồng nên ông trở thành chủ sở hữu đối với ngôi nhà số 103 phố L, thị xã T, tỉnh B. Ông đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu này của ông.
Tại giấy vay tiền mặt do ông L viết ngày 30/2/2008 có nội dung ông L, bà H vay của ông Nam số tiền 130.000.000 đồng với thời hạn là 01 tháng, hai bên không thoả thuận về lãi suất và ông L, bà H dùng ngôi nhà 103 phố L, thị xã T, tỉnh B làm tài sản thế chấp đối với khoản tiền vay.
Ngày 05/11/2009 ông L đã viết giấy bán nhà 103 phố L, thị xã T cho vợ chồng ông Đỗ Ngọc H với giá 35 lạng vàng và ông H đã giao trước cho ông L số tiền 100.000.000 đồng. 
Giấy vay tiền ngày 13/11/2009 có nội dung vợ chồng ông N cho vợ chồng ông L vay thêm 70.000.000 đồng với mục đích vợ chồng ông L thu xếp trả lại tiền cho ông H, lấy lại nhà 103 phố L, thị xã B. Trong giấy vay tiền này hai bên không thỏa thuận lãi suất.
 “Hợp đồng vay tiền mặt và thế chấp nhà” ngày 30/01/2010 có chữ ký của vợ chồng ông L, bà H. Hợp đồng có nội dung: hai bên xác nhận trước đây vợ chồng ông L có vay của vợ chồng ông N số tiền là 130.000.000 đồng, đến hạn 30/3/2009 phải hoàn trả nhưng chưa trả được. Nay vợ chồng ông Luyện vay tiếp của ông Nam số tiền 70.000.000 đồng, tổng số tiền vợ chồng ông L vay của ông N là 200.000.000 đồng. Thời hạn vay là 6 tháng, lãi suất 5%/tháng. Vợ chồng ông L, bà H dùng ngôi nhà 103 phố L, thị xã T, tỉnh B làm tài sản thế chấp và giao các giấy tờ liên quan đến ngôi nhà cho ông N giữ bao gồm bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 1156QĐ-UB ngôi nhà số 103, phố L, thị xã T, tỉnh B; sổ hộ khẩu gia đình ông L; 02 chứng minh thư nhân dân mang tên Nguyễn Đình L, Cù Thanh H.
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Căn cứ vào các tình tiết trong vụ án thì ngày 30/10/2010 giữa vợ chông ông Trần Tích N và vợ chồng ông Nguyễn Đình L, bà Cù Thanh H đã xác lập hợp đồng “vay tiền mặt và thế chấp nhà” trong đó có nội dung là ông L, bà H vay của vợ chồng ông N số tiền là 200.000.000 đồng, thời hạn vay 06 tháng, lãi suất 5%/tháng và vợ chồng ông L thế chấp ngôi nhà số 103 phố L,thị xã T, tỉnh B cho ông N. Vợ chồng ông L, bà H giao các giấy tờ về quyền sở hữu ngôi nhà số 103 phố L, thị xã T, tỉnh B cho ông N. Đến hạn trả nợ ông L, bà H không trả được tiền nợ gốc và lãi, ông N khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông L phải trả cho ông số tiền gốc là 200.000.000 đồng, cùng lãi suất của số tiền trên theo quy định của pháp luật. Đồng thời, công nhận quyền sở hữu của ông đối với ngôi nhà số 103 phố L, thị xã T, tỉnh B. Từ yêu cầu khởi kiện của ông N và tình tiết của vụ án chúng ta xác định quan hệ pháp luật tranh chấp giữa ông N và bà H, ông L là tranh chấp hợp đồng vay tài sản theo quy định tại Điều 471 BLDS năm 2005. Hợp đồng vay tài sản được xác lập và thực hiện giữa ông N và vợ chồng bà H, ông L là hợp đồng vay có lãi, có kỳ hạn, có thỏa thuận về áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng.
* Ai có nghĩa vụ trả số tiền vay 200.000.000 đồng cho vợ chồng ông N?
Ông L, bà H cho rằng số tiền 130.000.000 đồng là số tiền nợ gốc 30.000.000 đồng và tiền lãi của số tiền vay 30.000.000 đồng ông vay hộ cho bà H. Vợ chồng ông bà không vay của vợ chồng ông N số tiền này và thừa nhận chỉ vay của vợ chồng ông N 70.000.000 đồng. Do đó, vợ chồng ông bà chỉ đồng ý trả cho ông N 70.000.000 đồng vay năm 2009 và trả nợ thay cho bà H 30.000.000 đồng. Tuy nhiên, theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án không có chứng cứ chứng minh việc ông L bà H vay hộ bà H số tiền 30.000.000 đồng từ năm 2006. Bởi lẽ vợ chồng ông N không thừa nhận trình bày của ông L, bà H và khẳng định số tiền 130.000.000 đồng là số tiền gốc ông L, bà H đã vay của vợ chồng ông. Đồng thời, bà H có lời khai bà không biết ông N, không nhờ ông H, bà L vay hộ số tiền 30.000.000 đồng của ông N, không trả tiền lãi cho ông N. Mặt khác “Hợp đồng vay tiền mặt và thế chấp nhà” ngày 30/01/2010 có chữ ký của vợ chồng ông L, bà H thể hiện nội dung khẳng định “vợ chồng ông L, bà H vay của vợ chồng ông Nam số tiền là 130.000.000 đồng, đến hạn 30/3/2009 phải hoàn trả nhưng chưa trả được. Nay, vợ chồng ông L vay tiếp của ông N số tiền 70.000.000 đồng, tổng số tiền vợ chồng ông L vay của ông N là 200.000.000 đồng”.
Từ việc xem xét và đánh giá các chứng cứ trên thì vợ chồng ông L, bà H là người vay số tiền 200.000.000 đồng của vợ chồng ông N, vì vậy, ông L, bà H phải có nghĩa vụ trả số tiền nợ gốc cho vợ chồng ông N. Từ đó ý kiến của bà H, ông L là không có cơ sở.
* Tính hợp pháp của hợp đồng vay tiền mặt và thế
chấp nhà:
Hợp đồng vay tài sản giữa ông N và ông L, bà H là hợp đồng hợp pháp theo quy định tại Điều 471 BLDS năm 2005. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 135 BLDS năm 2005 hợp đồng này bị vô hiệu một phần, cụ thể là vô hiệu đối với nội dung các thỏa thuận sau:
- Thỏa thuận về lãi suất: thỏa thuận mức lãi suất 5%/tháng của các bên là vi phạm, vượt quá 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng tại thời điểm vay (khoản 1 Điều 476 BLDS năm 2005). Vì vậy, lãi suất phải được tính lại theo quy định tại khoản 1 Điều 476 BLDS năm 2005.
- Thỏa thuận của các bên về biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng vay, cụ thể là biện pháp thế chấp ngôi nhà số 103, phố L, thị xó T, tỉnh B để  bảo đảm thực hiện hợp đồng vay giữa ông N và vợ chồng ông L, bà  là không tuân thủ quy định tại Điều 343 BLDS năm 2005 và điểm a, khoản 1 Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006.
Điều 135 BLDS năm 2005 quy định:
Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần
Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần của giao dịch vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch
Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006  đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22/12/2012 quy định:
Đăng ký giao dịch bảo đảm
1. Các trường hợp phải đăng ký bao gồm:
a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;
c) Thế chấp tàu bay, tàu biển;
d) Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;
đ) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.
2. Các giao dịch bảo đảm không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.  
3. Trình tự, thủ tục và thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
4. Trong trường hợp bên bảo đảm là người phải thi hành án, bên nhận bảo đảm là người được thi hành án và việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm đối với bên nhận bảo đảm đã được cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền cấp Giấy xác nhận kết quả thi hành án thì Giấy xác nhận đó thay thế cho văn bản đồng ý xóa đăng ký giao dịch bảo đảm của bên nhận bảo đảm trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký giao dịch bảo đảm là bên bảo đảm.
Ðiều 343 BLDS năm 2005 quy định:
Hình thức thế chấp tài sản
Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.
* Về yêu cầu công nhận quyền sở hữu của ông N đối với ngôi nhà số 103 phố L, thị xã T, tỉnh B:
- Theo tình tiết vụ án thì việc vợ chồng ông L, bà H thế chấp nhà số 103 phố L, thị xã T, tỉnh B cho ông N chưa bảo đảm các thủ tục pháp lý theo quy định tại Điều 343 BLDS năm 2005 và điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006. 
- Vì vậy biện pháp thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện hợp đồng vay giữa ông N và vợ chồng ông L, bà H không hợp pháp. Hợp đồng vay giữa các bên trở thành hợp đồng vay không có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Do đó, yêu cầu của ông N là chủ sở hữu đối với nhà số 103 phố L, thị xã T là không hợp pháp nên không được chấp nhận. Từ đó, ông N có nghĩa vụ phải trả lại cho vợ chồng ông L, bà H bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 1156/QĐ-UB ngôi nhà số 103, phố L, thị xã T, tỉnh B; sổ hậu khẩu gia đình ông Nguyễn Đình L; 02 chứng minh thư nhân dân mang tên Nguyễn Đình L, Cù Thanh H.
* Về số tiền lãi ông, bà H đã trả cho ông N:
Việc chứng minh trả tiền lãi thuộc về nghĩa vụ chứng minh của bên bị đơn. Tuy nhiên, nguyên đơn ông N đã thừa nhận bên bị đơn đã trả lãi số tiền 20.000.000 đồng nên đây là tình tiết không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 80 Bộ luật Tố tụng dân sự. Do đó, cần khẳng định ông L, bà H đã trả 20.000.000 đồng tiền lãi cho ông N. Số tiền lãi 20.000.000 đồng ông L, bà H đã trả cho ông N theo mức lãi suất 5%/tháng là trái quy định tại khoản 1 Điều 476 BLDS năm 2005. Vì vậy, số tiền lãi này được trừ vào số tiền lãi (trong hạn, quá hạn) của số tiền 200.000.000 đồng mà ông L, bà H phải trả cho ông N. Cách tính tiền lãi trong hạn và quá hạn giống như Vụ việc số 2.
Điều 80 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định:
Những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh
1. Những tình tiết, sự kiện sau đây không phải chứng minh:
a) Những tình tiết, sự kiện rõ ràng mà mọi người đều biết và được Toà án thừa nhận;
b) Những tình tiết, sự kiện đã được xác định trong các bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật;
c) Những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong văn bản và được công chứng, chứng thực hợp pháp.
2. Một bên đương sự thừa nhận hoặc không phản đối những tình tiết, sự kiện mà bên đương sự kia đưa ra thì bên đương sự đó không phải chứng minh.
3. Đương sự có người đại diện tham gia tố tụng thì sự thừa nhận của người đại diện được coi là sự thừa nhận của đương sự.
Từ những phân tích trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
1. Chấp nhận yêu cầu của ông N về việc đòi tiền vay gốc 200.000.000 đồng và tiền lãi đối với ông L, bà H.
2. Buộc ông L, bà H có nghĩa vụ thanh toán trả vợ chồng ông N, bà L số tiền vay gốc 200.000.000 đồng và tiền lãi suất trong hạn bằng 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng (vay ngắn hạn) tại thời điểm vay tính từ ngày 30/1/2010 đến thời điểm 30/7/2010 và tiền lãi suất quá hạn bằng 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng (vay ngắn hạn) tại thời điểm xét xử sơ thẩm tính từ ngày 01/8/2010 đến thời điểm xét xử sơ thẩm sau khi đã trừ đi số tiền lãi ông L, bà H đã trả 20.000.0000 đồng.
3. Không chấp nhận yêu cầu của ông N về việc ông là chủ sở hữu đối với ngôi nhà số 103 phố L, thị xã T.
4. Buộc ông N phải trả lại cho ông L, bà H các loại giấy tờ bản chính như sau: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 1156/QĐ-UB ngôi nhà số 103, phố L, thị xã T, tỉnh B; sổ hộ khẩu gia đình ông Nguyễn Đình L; 02 chứng minh thư nhân dân mang tên Nguyễn Đình L, Cù Thanh H.
Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây