Tư vấn luật nhà đất Dịch vụ nhà đất

http://luatnhadat.net

Tranh chấp ranh đất - bản án

Tranh chấp ranh đất - bản án
Nội dung vụ án: Nguyên đơn anh Nguyễn Duy Ch trình bày: Ngày 22/5/1997, vợ chồng anh Ch mua đất của vợ chồng ông bà Đ - M, đã được UBND xã KS xác nhận. Sau đó, vợ chồng anh Ch làm nhà ở khoảng hơn 60 m2 xây dựng. Ngày 09/01/2007, vợ chồng anh Ch được UBND thành phố ST cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 485463, thửa số 54, tờ bản đồ số 09 với diện tích 397,5 m2 (trong đó đất ở 50 m2, đất trồng cây lâu năm 347,5 m2). Thửa đất có kích thước như sau: điểm 1-2 là 10,07m, điểm 2-3 là 39,20m, điểm 3 - 4 là 8,37m, điểm 4-5 là 1,71m, điểm 5-1 là 39,78m .

Tháng 3/2007, anh Nguyễn Văn K là hộ liền kề có cho vợ chồng em trai là anh Nguyễn Văn C, chị Nguyễn Thị G đất để làm nhà. Khi xây dựng, vợ chồng anh C đã xây lấn sang phần đất của gia đình anh Ch, bản thân anh đã gặp anh K và anh C để trao đổi và đề nghị phía gia đình anh C phải tôn trọng mốc giới đất đai khi xây dựng, nhưng anh C vẫn tiếp tục xây dựng. Anh Ch đã có đơn gửi UBND xã KS yêu cầu giải quyết. UBND xã đã tổ chức đo đạc và tiến hành hòa giải giữa hai gia đình nhưng không có kết quả. Vợ chồng anh C vẫn tiếp tục xây dựng hoàn thiện ngôi nhà ba tầng. Cụ thể phần tường nhà xây lấn sang phần đất nhà anh chỗ sâu nhất khoảng 40cm, phần máng chảy lấn sang 30cm chạy dọc theo nhà dài khoảng 20cm, phía sau nhà xây 01 rãnh thoát nước rộng khoảng 30cm. Tổng diện tích đất xây lấn chiếm khoảng 08 m2, trên diện tích đất bị lấn chiếm không có tài sản gì.
Nay anh Ch yêu cầu anh K và anh C phải cùng có trách nhiệm trả lại phần đất đã lấn chiếm của gia đình anh là khoảng 08 - 10m2. Riêng phần đất lấn chiếm đã xây dựng thành nhà kiên cố thì anh yêu cầu thanh toán bằng tiền để đảm bảo giá trị của công trình đã xây dựng, còn diện tích đất khác phải trả cho gia đình anh kể cả phần mái chảy ở trên.
Chị Đỗ Lệ Th (vợ anh Ch) trình bày thống nhất với anh Ch.
Bị đơn anh Nguyễn Văn K trình bày:
Năm 1985, gia đình anh K được UBND xã KS cấp đất với diện tích 1227,9m2. Ngày 01/11/2005, gia đình anh K được UBND thành phố ST cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 707973 với diện tích là 1227,9 m2 thửa số 53, tờ bản đồ số 09 (trong đó có 200 m2 đất ở và 1027,9 m2 đất vườn). Thửa đất có kích thước như sau: điểm 1-2 là 23,98m, điểm 2-3 là 0,12m, điểm 3-4 là 39,78m, điểm 4-5 là 1,71m, điểm 5-6 là 3,42m, điểm 6- 7 là 11,51m, điểm 7-8 là 9,17m, điểm 8-9 là 8,29m, điểm 9-10 là 0,54m, điểm 10-11 là 22,14m, điểm 11-12 là 0,66m, điểm 12-13 là 0,94m, điểm 13-14 là 5,29m, điểm 14-1 là 29,65m. Nhưng trên thực tế so với diện tích đất được cấp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình anh còn thiếu 79m2.
Tháng 3/2007, vợ chồng anh K cho vợ chồng người em trai là anh Nguyễn Văn C, chị Nguyễn Thị G đất để làm nhà. Khi xây dựng, anh C xây trên phần đất của gia đình anh cho, không lấn chiếm sang đất của nhà anh Ch. Khi anh Ch có đơn đề nghị UBND xã KS giải quyết, xã đã thành lập đoàn kiểm tra đến đo đạc thì đất phía mặt tiền thiếu 30 cm, phía sau giáp nhà anh Ch thiếu 10 cm và vợ chồng anh K cho rằng anh C khi xây nhà không lấn chiếm đất đai của vợ chồng anh Ch, Thực tế, tường rào do gia đình anh Ch xây năm 1998 vẫn tồn tại, cách tường nhà của anh chị khoảng 30cm. Việc anh Ch kiện vợ chồng anh là không đúng, anh K không đồng ý với yêu cầu của anh Ch đề nghị Toà án xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.
Chị Phùng Thị N (là vợ anh K) thống nhất với lời khai của anh K.
Anh Nguyễn Văn C và chị Nguyễn Thị G trình bày:
Do chưa có nhà ở nên năm 2002 vợ chồng anh K có cho vợ chồng anh C khoảng 100 m2 đất, hướng Tây - Bắc giáp đường đi của thôn, hướng Đông - Bắc giáp nhà anh Ch.
Tháng 3/2007, do nhu cầu cần nhà ở nên vợ chồng anh  C làm nhà, khi xây dựng vợ chồng anh có làm đơn xin phép thôn và xã, chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép xây dựng. Trong quá trình xây dựng, nhà anh Ch cho rằng vợ chồng anh đã xây lấn sang phần đất của nhà anh Ch, hai bên có xảy ra va chạm. Anh Ch làm đơn đề nghị xã KS giải quyết. Chính quyền xã đã thành lập đoàn kiểm tra đến đo đạc, giải quyết và hoà giải, song phía anh Ch đã không đồng ý. Hiện tại, nhà cửa của vợ chồng anh đã xây xong, nhà xây 02 tầng, 01 tum. Khi xây dựng vợ chồng anh xây cách tường rào ngăn cách đất nhà anh Ch, chỗ rộng nhất khoảng 0,6m; hẹp nhất 0,2m để làm rãnh thoát nước. Anh khẳng định không hề lấn chiếm đất của gia đình anh Ch, vì vậy anh không đồng ý với yêu cầu của anh Ch.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Hợp đồng mua bán ngày 22/5/1997 giữa vợ chồng anh Ch, chị Th và vợ chồng ông Lê Văn Đ - bà Nguyễn Thị M có xác nhận của UBND xã KS. Diện tích chuyển nhượng được ghi trong văn bản mua bán là 356 m2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 485463 đứng tên vợ chồng anh Ch, chị Th do UBND thành phố ST cấp ngày 09/01/2007 thửa số 54, tờ bản đồ số 09 có diện tích 397,5 m2 (trong đó đất ở 50 m2, đất trồng cây lâu năm 347,5 m2).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 707973 đứng tên anh K, chị N do UBND thành phố ST cấp ngày 01/11/2005 có diện tích là 1227,9 m2 thửa số 53, tờ bản đồ số 09 (trong đó có 200 m2 đất ở và 1027,9 m2 đất vườn). Theo biên bản thẩm định tại chỗ thì thực tế tính toán trên các số đo trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp thì diện tích đất anh K, chị N đang quản lý, sử dụng còn thiếu khoảng 79 m2.
Toàn bộ diện tích nhà đất của hai hộ liền kề của gia đình anh Ch và gia đình anh K đều được bao bọc bởi tường rào xây gạch, chiều cao khoảng 1,50m. Phía giáp ranh giữa gia đình anh Ch và anh K tường rào xây gạch do anh Ch xây từ năm 1998, cao khoảng 1,5m. Đến nay đã hơn 10 năm không có tranh chấp.
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
- Diện tích nhà đất của vợ chồng anh Nguyễn Duy Ch, chị Đỗ Lệ Th liền kề và giáp với diện tích nhà đất của vợ chồng anh Nguyễn Văn K, chị Phùng Thị N tại thôn KT - xã KS - thành phố ST - tỉnh H. Cả hai gia đình đều đã được UBND thành phố ST cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình sử dụng đất đã xảy ra tranh chấp, bên nguyên đơn anh Ch, chị Th cho rằng vợ chồng anh K đã lấn khoảng 08 -10 m2 đất nên khởi kiện yêu cầu bên bị đơn anh K, anh C phải trả lại phần đất đã lấn chiếm của gia đình anh Ch và thanh toán bằng tiền phần đất lấn chiếm đã xây dựng thành nhà kiên cố. Từ các tình tiết của vụ án và yêu cầu của nguyên đơn, xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.
* Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp:
Diện tích đất tranh chấp đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên theo quy định tại Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:
a) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;
b) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
* Về giải quyết yêu cầu của bên nguyên đơn:
- Nguyên thủy nhà đất của anh Ch - chị Th là mua lại của vợ chồng ông Đ - bà M từ ngày 22/5/1997. Việc mua bán chuyển nhượng có sự xác nhận của UBND xã KS. Diện tích chuyển nhượng được ghi trong văn bản mua bán là 356 m2. Năm 2002, UBND thành phố ST đã kiểm tra đo đạc bằng máy, lập hồ sơ kỹ thuật để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình anh Ch - chị Th với diện tích là 397,5 m2 thuộc tờ bản đồ số 9, thửa số 54. Chính vì vậy, ngày 09/01/2007, vợ chồng anh Ch, chị Th được UBND thành phố ST cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 485463, thửa số 54, tờ bản đồ số 09 với diện tích 397,5 m2 (trong đó đất ở 50 m2, đất trồng cây lâu năm 347,5 m2).
- Đối với diện tích của gia đình anh K - chị N được UBND xã KS cấp, giao sử dụng từ năm 1985 diện tích 1227,9 m2. Tháng 11/2005, anh K - chị N được UBND thành phố ST cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc tờ bản đồ số 9, thửa 53. Song trên thực tế tính toán trên các số đo trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp với diện tích thực tế đất anh K, chị N đang sử dụng thì còn thiếu khoảng 79 m2.
- Toàn bộ diện tích nhà đất của các hộ liền kề của gia đình anh Ch và gia đình anh K đều được bao bọc bởi tường rào xây gạch, chiều cao khoảng 1,50m. Phía giáp ranh giữa gia đình anh Ch và anh K tường rào xây gạch do anh Ch xây từ năm 1998, cao khoảng 1,5m. Đến nay đã hơn 10 năm không có tranh chấp gì, các bên đều thừa nhận.
- Năm 2007 vợ chồng anh K - chị N đã tặng cho em trai anh K là anh C và chị G một phần diện tích đất khoảng 100 m2 để làm nhà ở theo quy định tại Điều 722 BLDS năm 2005. Sau đó, vợ chồng anh C - chị G đã tiến hành xây nhà 3 tầng giáp với nhà đất của gia đình anh Ch - chị Th và đã xảy ra tranh chấp. Việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ chồng anh K, chị N và vợ chồng anh C, chị G chỉ thực hiện bằng miệng, song giữa vợ chồng anh K - chị N và vợ chồng anh C -chị G không có tranh chấp về việc tặng cho quyền sử dụng đất nên căn cứ Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, Tòa án không xem xét, giải quyết quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 quy định:
Quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự
1. Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Toà án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó.
2. Trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thoả thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Ðiều 722 BLDS năm 2005 quy định:
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
- Anh Ch cho rằng, đất của gia đình anh phía ngoài tường rào còn khoảng 8 - 10m2, chiều rộng khoảng 40cm chạy dài theo khổ đất khoảng 28m. Khi xây tường rào năm 1998 anh đã để lại làm rãnh thoát nước. Nay anh C - chị G xây nhà đã lấn sang phần đất này nên anh yêu cầu đòi lại. Phía anh K - anh C khẳng định ranh giới đất giữa hai gia đình được giới hạn bởi tường rào xây gạch do chính tay anh Ch xây năm 1998, nên khi làm nhà anh C - chị G vẫn phải xây lùi về phía đất anh K cho anh chị, cách tường rào khoảng 20 cm để làm rãnh thoát nước.
- Xem xét thực tế sau khi anh C - chị G đã xây nhà, tường nhà cách tường rào ngăn cách đất giữa đất của vợ chồng anh Ch với đất của vợ chồng anh K thì đoạn hẹp nhất là 0,2 m, đoạn rộng nhất là 0,6 m. Anh Ch khai rằng, đất của vợ chồng anh còn nằm ngoài tường rào song không đưa ra một căn cứ nào chứng minh đối với vấn đề này.
Mặt khác, trong giấy tờ mua bán chuyển nhượng giữa anh Ch - chị Th với vợ chồng ông Đ - bà M (năm 1997) thì diện tích đất vợ chồng anh Ch, chị Th được chuyển nhượng chỉ có 356 m2, song trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tăng lên 41,5 m2.. Anh Ch, chị Th cũng không lý giải được số diện tích đất thừa ra do anh mua bán hoặc lấn ở phía nào.
- Khi xem xét thực tế, tường rào ngăn cách đất giữa gia đình ông Đ - bà M trước năm 1997 hiện còn móng tường trong vườn nhà anh Ch do anh Ch phá và xây lấn về phía đất của gia đình anh K - chị N để có bức tường rào ngăn cách giữa 2 nhà như hiện nay và kể từ đó cho đến nay hai bên không có tranh chấp gì. Để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Ch và vợ chồng anh K thì khi Uỷ ban nhân dân xã KS đến kiểm tra, đo đạc, xác định mốc giới giữa 2 gia đình, các hộ liền kề anh Ch, anh K đều ký vào biên bản xem xét đo đạc hiện trạng, không có khiếu nại thắc mắc gì.
Từ các phân tích trên cho thấy, anh Ch kiện đòi quyền sử dụng đất của vợ chồng anh K - chị N, anh C - chị G là không có căn cứ, do đó không chấp nhận yêu cầu đòi quyền sử dụng đất của anh Ch đối với gia đình anh K - chị N, anh C - chị G và cần giữ nguyên về tình trạng ranh giới đất giữa gia đình anh Ch - chị Th với gia đình anh K - chị N, anh C - chị Giang như hiện nay và được giới hạn bởi bức tường hàng rào xây gạch do gia đình anh Ch đã xây dựng từ năm 1998 là phù hợp với quy định tại Điều 265 BLDS năm 2005.
Ðiều 265 BLDS năm 2005 quy định:
Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.
  Thực tế đo đạc diện tích đất tranh chấp là 8 m2 và theo kết quả định giá của Tòa án cấp sơ thẩm ngày 16/9/2008 giá trị 1.200.000 đồng/m2 x 8m2 = 9.600.000 đồng. Vì vậy, anh Ch - chị Th phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo giá trị tài sản tranh chấp do không được chấp nhận yêu cầu.
Từ những phân tích trên đây, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
1. Không chấp nhận yêu cầu đòi quyền sử dụng đất 8m2 và tranh chấp ranh giới đất của anh Nguyễn Duy Ch đối với vợ chồng anh Nguyễn Văn K - chị Phùng Thị N và vợ chồng anh Nguyễn Văn C - chị Nguyễn Thị G.
2. Giữ nguyên về tình trạng ranh giới đất giữa gia đình anh Ch - chị Th với gia đình anh K - chị N, anh C - chị Giang như hiện nay, được giới hạn bằng bức tường rào xây gạch do anh Ch đã xây dựng năm 1998.

Nguồn tin: Bộ Tư Pháp

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây