Mua bán nhà đất ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế, hậu quả pháp lý?

Trong quá trình giao dịch bất động sản, không ít trường hợp các bên mua và bán nhà đất thỏa thuận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn so với giá trị thực tế nhằm mục đích giảm bớt các khoản thuế, phí phải nộp. Tuy nhiên, hành vi tưởng chừng như “có lợi” này lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt là nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Vậy pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về vấn đề này? Hợp đồng mua bán nhà đất ghi giá thấp hơn thực tế có bị vô hiệu hay không? Bài viết sau sẽ giúp làm rõ những khía cạnh pháp lý xoay quanh vấn đề đang được nhiều người quan tâm này.

1. Ghi giá thấp hơn thực tế là gì?

Ghi giá thấp hơn thực tế trong hợp đồng mua bán nhà đất là hành vi cố tình ghi nhận một mức giá chuyển nhượng tài sản thấp hơn giá trị giao dịch thực tế mà các bên đã thỏa thuận và thanh toán.
Giá ghi trong hợp đồng công chứng (được dùng để đăng ký sang tên, tính thuế, lệ phí) là mức giá thấp hơn số tiền thực tế bên mua trả cho bên bán. Phần chênh lệch còn lại (so với giá trị thực) thường được thỏa thuận bằng miệng, giấy tay hoặc chuyển khoản ngoài hợp đồng. Ví dụ: Hai bên thực tế mua bán nhà với giá 3 tỷ đồng, nhưng để giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, họ chỉ ghi trong hợp đồng công chứng là 1,5 tỷ đồng. Số tiền còn lại được thanh toán bên ngoài, không ghi nhận trong hợp đồng chính thức.
Mục đích thường gặp của hành vi này: Trốn hoặc giảm thuế, phí (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ). Giảm chi phí công chứng, sang tên sổ đỏ. Tuy nhiên, đây là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị xử lý và kéo theo nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng, bao gồm nguy cơ hợp đồng bị vô hiệu, mất quyền lợi, và xử lý về thuế.

  1.  

1.1. Các quy định về hợp đồng mua bán nhà đất

Để một hợp đồng mua bán nhà đất được xem là hợp pháp và có giá trị thi hành trên thực tế, cần đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, mới nhất là Luật Đất đai 2024 – có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Về chủ thể giao kết hợp đồng, cả bên mua và bên bán phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Trong đó, bên bán bắt buộc phải là chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, hoặc là người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp bằng văn bản có công chứng. Nếu tài sản thuộc quyền sở hữu chung (vợ chồng, hộ gia đình, đồng thừa kế...), thì việc chuyển nhượng phải được sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu hợp pháp. Trường hợp tài sản đang bị kê biên, đang tranh chấp hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì không đủ điều kiện để đưa vào giao dịch mua bán.
Về hình thức của hợp đồng, đây là một trong những yếu tố bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực. Hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực hợp lệ tại Văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, tùy theo quy định cụ thể của địa phương và loại tài sản. Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ có hiệu lực pháp lý khi được thực hiện đúng hình thức, tức là thông qua văn bản được công chứng hoặc chứng thực. Nếu hợp đồng không tuân thủ hình thức này thì có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức bắt buộc.
Về nội dung hợp đồng, các điều khoản trong hợp đồng phải rõ ràng, đầy đủ và không trái pháp luật. Một hợp đồng chuẩn thường bao gồm: thông tin cá nhân của các bên (họ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD, thông tin liên hệ...), mô tả chi tiết về bất động sản chuyển nhượng (vị trí, diện tích, loại đất, tình trạng tài sản gắn liền với đất, thông tin sổ đỏ...), giá chuyển nhượng, phương thức và thời điểm thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản, chia làm nhiều đợt...), thời hạn giao nhà đất, quyền và nghĩa vụ của các bên, thỏa thuận về các loại thuế, phí, lệ phí và cam kết không tranh chấp, không bị thế chấp hoặc cầm cố tài sản đang giao dịch. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận riêng về giá thực tế khác với giá ghi trong hợp đồng (ghi giá thấp để trốn thuế), hợp đồng có thể bị xem là có mục đích trái pháp luật và có khả năng bị tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn phần.
Sau khi hợp đồng được ký kết và công chứng, các bên phải thực hiện các thủ tục pháp lý sau hợp đồng để hoàn tất việc chuyển nhượng quyền sở hữu. Cụ thể, bên mua cần nộp hồ sơ đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai, kèm theo hồ sơ thuế, lệ phí trước bạ và các loại phí liên quan. Việc sang tên, cập nhật thông tin trong sổ đỏ mới là điều kiện để xác lập quyền sở hữu hợp pháp của bên mua. Nếu không thực hiện bước này, bên mua có thể gặp rủi ro pháp lý, đặc biệt trong trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc bên bán thực hiện hành vi gian lận (chuyển nhượng cho người khác, thế chấp tài sản...).
Một hợp đồng mua bán nhà đất hợp pháp phải hội đủ các điều kiện về chủ thể hợp đồng, đối tượng giao dịch hợp pháp, hình thức văn bản công chứng hoặc chứng thực, nội dung rõ ràng thủ tục pháp lý sau ký kết. Việc thiếu bất kỳ yếu tố nào cũng có thể khiến hợp đồng vô hiệu, gây thiệt hại lớn cho các bên, đặc biệt là bên mua. Do đó, người dân nên cẩn trọng và nếu cần thiết, nên có sự tham vấn từ luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký kết các hợp đồng liên quan đến bất động sản.

2. Hợp đồng ghi giá thấp hơn thực tế có bị vô hiệu không?

Theo quy định tại Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, một hợp đồng dân sự có thể bị tuyên vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc có mục đích, nội dung trái pháp luật, trái đạo đức xã hội. Trong thực tiễn, nhiều trường hợp các bên ký kết hợp đồng, đặc biệt là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở hoặc tài sản có giá trị lớn, đã cố tình ghi nhận mức giá thấp hơn so với giá trị thực tế nhằm mục đích giảm thiểu nghĩa vụ nộp thuế. Hành vi này thường được gọi là “ghi giá thấp” hoặc “lách thuế”, và được pháp luật xem là một hình thức gian lận thuế.
Việc ghi giá thấp không chỉ ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước, mà còn dẫn đến hệ quả pháp lý nghiêm trọng cho chính các bên tham gia hợp đồng. Theo pháp luật hiện hành, hành vi trốn thuế, gian lận thuế là hành vi bị nghiêm cấm và có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự tùy theo mức độ vi phạm. Vì vậy, nếu cơ quan chức năng phát hiện ra việc hợp đồng được lập nhằm mục đích trốn thuế thông qua việc ghi nhận giá trị không đúng thực tế, thì hợp đồng đó có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu từng phần. Tòa án có thể tuyên hợp đồng vô hiệu theo yêu cầu của một bên khi phát sinh tranh chấp, hoặc theo kiến nghị, kết luận từ cơ quan điều tra, cơ quan thuế hoặc thanh tra tài chính khi phát hiện hành vi vi phạm.
Ngoài ra, việc tuyên hợp đồng vô hiệu sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp tài sản không thể hoàn trả bằng hiện vật, các bên có thể phải hoàn trả bằng tiền theo giá trị thị trường tại thời điểm hoàn trả. Đồng thời, bên vi phạm có thể bị xử phạt hành chính, truy thu thuế và chịu các nghĩa vụ tài chính phát sinh theo quy định của pháp luật. Vì vậy, việc ghi giá thấp trong hợp đồng tuy có thể mang lại lợi ích trước mắt, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý về lâu dài. Các bên tham gia giao dịch dân sự cần nhận thức rõ ràng về hậu quả pháp lý của hành vi này và nên tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2.1. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị vô hiệu

Khi một hợp đồng mua bán nhà đất bị tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật, các bên sẽ phải đối mặt với nhiều hậu quả pháp lý đáng kể. Trước tiên, hai bên buộc phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể, bên bán phải hoàn trả số tiền đã nhận từ bên mua, trong khi bên mua phải hoàn trả lại tài sản như nhà, đất nếu đã được giao dịch. Trong trường hợp có chênh lệch giữa giá trị thực tế và giá trị ghi trong hợp đồng (do cố tình ghi giá thấp để trốn thuế), phần chênh lệch này thường không được công nhận và có thể dẫn đến việc bên chịu thiệt không có căn cứ rõ ràng để đòi lại, gây ra tranh chấp hoặc mất mát tài chính. Ngoài ra, hành vi trốn thuế hoặc vi phạm pháp luật trong quá trình ký kết hợp đồng có thể khiến các bên bị xử phạt hành chính, và trong một số trường hợp nghiêm trọng, còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về hành vi gian lận thuế. Bên cạnh đó, nếu hợp đồng đã được sử dụng để làm thủ tục sang tên hoặc đăng bộ quyền sở hữu tài sản, thì các thủ tục này cũng có nguy cơ bị hủy bỏ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu và sử dụng tài sản của bên mua. Do đó, hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là rất nghiêm trọng, đòi hỏi các bên phải thận trọng và tuân thủ đúng quy định pháp luật khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản.

2.2. Một số rủi ro thực tế khi giao dịch mua bán nhà đất

Trong thực tế, việc ghi giá thấp hơn thực tế trong hợp đồng mua bán nhà đất nhằm mục đích trốn thuế hoặc giảm chi phí có thể mang lại nhiều rủi ro nghiêm trọng cho cả bên mua và bên bán. Đối với bên mua, rủi ro lớn nhất là khả năng bị mất khoản tiền chênh lệch so với giá ghi trong hợp đồng nếu bên bán không thực hiện việc bàn giao tài sản hoặc nếu xảy ra tranh chấp. Trong trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu, tòa án chỉ công nhận và giải quyết dựa trên giá trị đã ghi trong hợp đồng, dẫn đến việc bên mua khó có cơ sở pháp lý để yêu cầu bên bán hoàn trả phần tiền đã thanh toán vượt quá giá trị ghi nhận chính thức. Điều này đặc biệt nguy hiểm nếu các khoản thanh toán đó chỉ được thể hiện qua các giấy viết tay, biên nhận không công chứng hoặc chuyển khoản không rõ ràng.
Về phía bên bán, nếu cơ quan thuế phát hiện hành vi kê khai sai giá trị giao dịch thông qua kiểm tra, đối chiếu dữ liệu hoặc có căn cứ xác minh được giá trị thực tế, bên bán có thể bị truy thu thuế trên phần giá trị chênh lệch đã không khai báo. Không chỉ vậy, hành vi gian lận thuế còn có thể dẫn đến việc bị xử phạt hành chính hoặc thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự trong những trường hợp nghiêm trọng. Ngoài ra, cả hai bên cũng sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi tại tòa án, nhất là khi giao dịch chỉ được thể hiện qua giấy tờ viết tay không công chứng hoặc các chứng cứ chuyển tiền không cụ thể, thiếu minh bạch. Việc thiếu chứng cứ rõ ràng khiến cho các yêu cầu đòi tài sản, yêu cầu hoàn trả tiền hoặc yêu cầu công nhận giao dịch dễ bị tòa án bác bỏ hoặc không giải quyết được thỏa đáng.

2.3. Các khuyến nghị khi mua bán nhà đất

Để hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý trong quá trình mua bán nhà đất, người dân nên thực hiện giao dịch một cách trung thực và đúng quy định của pháp luật. Trước hết, các bên cần ghi đúng giá trị thực tế vào trong hợp đồng mua bán thay vì cố tình ghi giá thấp để giảm thuế, bởi việc gian lận như vậy không chỉ có thể khiến hợp đồng bị vô hiệu mà còn kéo theo nhiều hệ lụy pháp lý. Bên cạnh đó, việc lập hợp đồng công chứng rõ ràng, đầy đủ các điều khoản và điều kiện là rất cần thiết nhằm đảm bảo tính pháp lý của giao dịch. Toàn bộ quá trình thanh toán nên được thực hiện thông qua hệ thống ngân hàng để có chứng từ xác minh rõ ràng nếu sau này phát sinh tranh chấp. Ngoài ra, người dân nên tham khảo ý kiến tư vấn của luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký kết hợp đồng để được hướng dẫn cụ thể, bảo đảm mọi thủ tục được thực hiện đúng quy định pháp luật, hạn chế tối đa rủi ro không đáng có.
Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề “Hợp đồng mua bán nhà đất ghi giá thấp hơn thực tế có bị vô hiệu?” nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.
