Mua đất giấy tờ tay, có nhiều rủi ro ?

Câu hỏi:
Tôi có vấn đế khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận nhà mong VPLS giải đáp hộ. Tôi có mua 1 mảnh đất 40m2 tại Phường 15, Tân Bình năm 2001 thông qua giấy tờ ký tay giữa 2 bên mua và bán, sau đó tôi đã xây nhà không phép để ở miếng đất này. Đất này trước đây là đất nông nghiệp nhưng do tốc độ đô thị hóa cao, nên vùng này hoàn toàn đã xây dựng nhà ở và hình thành khu dân cư đông đúc, ổn định. Tôi đã có các giấy tờ sau: -Bản vẽ hiện trạng thổ cư vẽ 14.3.2011 -Thông báo tạm cấp số nhà tên tôi từ năm 2002. -Quyết định cho phép tồn tại căn nhà trên của quận cấp. -Xác minh của phường 15 về:Vị trí khu đất(không nằm trong quy hoạch);Nguồn gốc quá trình sử dụng đất(Hiện nay không tranh chấp); -Tờ xác định thời điểm đất ở ổn định liên tục của Phường 15 -Các biên lai đóng thuế sử dụng đất từ năm 2002 tới nay. Tôi cũng đã gửi bộ hồ sơ trên đến Ủy ban nhân dân Quận Tân Bình và nhận được sự trả lời của phòng tài nguyên môi trường như sau: Do nguồn gốc đất của ông sử dụng là đất của gia tộc do bà Hiến chỉ là người đại diện đứng tên trên GCN cấp năm 2002.nên việc bà Hiến tự ý chuyển nhượng cho ông giấy tay ngày 25/10/2002 khi chưa có ý kiến của các người trong gia tộc là không phù hợp vì vậy không thể giải quyết cấp GCN cho ông. Giải thích như sau: Năm 2001 tôi mua đất của bà Bành Thị Hiến.Sổ đỏ do bà này đứng tên trên sổ đỏ và bên cạnh có ghi là Đại diện gia tộc.Theo tôi biết là khu đất đó khoảng 2000m2 và Bà Hiến được sở hữu 500m2 và bà Hiến bán lô đất đó cho tôi là phần của Bà Hiến được gia tộc chia(chia miệng).Nên khi bán và ở cho đến nay không ai tranh chấp.Phòng TNMT cho rằng Bà Hiến không được quyền bán cho tôi và nếu muốn công nhận sổ hồng căn nhà của tôi(40m2) thì phải có chữ ký của các thân nhân trong gia tộc. Vấn đề nằm ở chỗ Bà Hiến đã chết, và những người còn lại cũng đã già cả>70 tuổi và tứ tán ở đâu ko rõ.Việc ký vào bản đồng ý cho bán gần như là bất khả thi. Cho tôi hỏi trường hợp của tôi có thể được cấp GCN hay không và nếu không thì hướng giải quyết sẽ như thế nào.