Tranh chấp hợp đồng đặt cọc ?

Trả lời:
Chào anh! Vấn đề của anh chúng tôi xin tư vấn như sau:
 
Hợp đồng mua bán nhà của ông Ngoại bạn và người mua được hình thành trừ trước ngày 1/7/2004, và chỉ là giấy viết tay, không công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Khi có tảnh chấp, Tòa án chỉ công nhận hợp đồng này có hiệu lực khi đáp ứng đủ điều kiện theo điểm a tiểu mục 2.3  mục 2 tại Nghị quyết 02/2004 NQ/HĐTP
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Ở đây, hợp đồng của ông Ngoại bạn và người mua đã vi phạm về hình thức của hợp đồng tại điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này
Theo quy định tại điểm b.2 tiểu mục b mục 2 của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này”.
Tuy nhiên, hiện tại giao dịch của ông Ngoại bạn vẫn chưa được hoàn tất thủ tục sang tên tại UBND để được cấp giấy chứng nhận. Vì vậy, hợp đồng này giữa ông bạn và người mua được xem là vô hiệu. Bạn có thể tham khảo thêm tiểu mục c mục 2 của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP để hiểu thêm  về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Thân!