Câu hỏi:
Chào luật sư! Tôi đang mua 1 mảnh đất nông nghiệp có diện tích 280m2, đã được UBND xã ký xác nhận, có đóng dấu đỏ vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 2 chúng tôi (bên mua và bên bán, mẫu Hợp đồng do UBND xã cấp), trong hợp đồng chuyển nhượng ghi rõ mảnh ruộng có diện tích 280m2 nhưng Hợp đồng không nói chính xác mảnh đất đó ở đâu? (Chỉ nói chung là ở Cửa chùa, Xã .., huyện .., tỉnh .. – một địa danh của Làng), không cho biết kích thước chiều dài và chiều rộng mảnh đất là bao nhiêu mét. Mảnh đất Tôi mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bên UBND xã bảo là năm 2013 mới cấp được vì hiện nay hết giấy chứng nhận cấp rồi), Vì mảnh ruộng Tôi mua trước kia là một cái ao do 4 nhà cùng sở hữu, nay họ cùng nhau lấp đất bằng phẳng và tự đo đạc chia đất cho nhau để mỗi người được đúng phần đất mà UBND xã cấp cho họ từ trước. Người bán đã chỉ cho Tôi cụ thể vị trí mảnh đất Tôi mua, nói với Tôi chiều dài mảnh đất 20m, rộng là 14m và làm giấy cam đoan có ký xác nhận của Ông trưởng thôn và mấy người hàng xóm (giấy viết tay, không có đóng dấu của chính quyền xã), để làm tin người bán đã tự xây 4 mốc định giới đất ở 4 góc để xác định đất bán. Cho Tôi xin hỏi Luật sư: 1. Việc Ông trưởng thôn và mấy người hàng xóm tự đo đất và xác nhận như vậy có đủ căn cứ để chứng minh mảnh đất ở vị trí trên có kích thước chiều dài, chiều rộng là hợp pháp và thuộc quyền sở hữu của Tôi hay không? Nếu không thì trong trường hợp nào tôi có thể chứng minh mảnh đất ở vị trí trên và kích thước chiều dài chiều rộng đúng như người bán đã nói là hợp pháp và thuộc quyền sở hữu của Tôi? 2. Lý do UBND xã không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đúng không? Đến năm 2013 liệu Tôi có thể làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo như UBND xã nói được không? 3. Mảnh ruộng Tôi mua có chiều rộng nằm sát con đường rộng 4m và chiều dài một bên nằm sát bờ mương 0,5m. UBND xã đã có qui hoạch từ mấy năm trước là mở rộng thêm đường và bờ mương nhưng người dân không rõ là rộng bao nhiêu. Như vậy, Người bán đất cho tôi, khi đo đất bán có phải chừa ra phần đất đã ở trong phạm vi qui hoạch không? Việc này có cần đến ban địa chính xác nhận phần đất qui hoạch của Thôn là bao nhiêu không? 4. Mảnh đất này nằm sát khu dân cư và nằm đối diện nhà Tôi. Vậy trên mảnh đất đó, Tôi có được phép xây tường bao quanh (tường cao 1m và phía trên cài dây thép gai) để trông cây ăn quả và vài cái chuồng nhỏ để chăn nuôi lợn và gia cầm không? Nếu có thể xin Luật sư gửi thêm giúp Tôi câu trả lời qua mail này một cách sớm nhất. Tôi xin chân thành cám ơn Luật sư.