Tư vấn luật nhà đất| Dịch vụ nhà đất

Bạn đang ở chuyên mục Hỏi đáp pháp luật trực tuyến. Đây là chuyên mục tư vấn trực tuyến miễn phí phục vụ cộng đồng. Các câu hỏi gửi qua chuyên mục sẽ được các luật sư biên tập và đăng tải trên website chúng tôi. Các câu hỏi trình bày không rõ ý, sai chính tả sẽ bị từ chối. Bạn sẽ nhận được câu trả lời trong khoảng từ 2-5 ngày. Nếu cần trả lời khẩn cấp, vui lòng gọi tổng đài tư vấn 1900 6279. Xin cảm ơn!
......................................................................................................................................


In ra
Lưu bài này

Đòi lại đất khi người trông coi đất tự ý bán đất?

1 Câu hỏi:
Vào năm 2002, chị L và chồng là anh S được mua hóa giá nhà và 200m2 đất tại xã LH, huyện B, tỉnh K, theo Nghị định 61 của Chính phủ, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số 2210 ngày 25/5/2003 đứng tên vợ chồng chị L, anh S. Anh chị đã cải tạo nhà cấp 4 kiên cố để ở. Năm 2010, anh S được cơ quan điều động vào thành phố H công tác nên chị cùng chồng vào thành phố H sinh sống. Diện tích đất trên, vợ chồng anh chị nhờ người em trai của anh S là anh T trông coi, chăm sóc. Hàng năm, do không có điều kiện về quê, anh chị vẫn gửi tiền nhờ em trai đóng các khoản thuế đất và nhà theo quy định của Nhà nước. Mãi tới năm 2014, gia đình chị về thăm gia đình mới biết anh T tự ý bán cho anh Q 80m2 đất (phần đất trống) trong tổng số 200m2 vào năm 2013 mà không có sự đồng ý của vợ chồng chị. Anh T và anh Q đã ký với nhau hợp đồng mua bán đất (thuật ngữ pháp lý gọi đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Anh Q đã trả đủ tiền 80.000.000 vnđ mua đất cho anh T và được anh T giao đất sử dụng từ khi ký hợp đồng cho đến thời điểm hiện tại dù diện tích đất vẫn đứng tên vợ chồng chị L, anh S. Chị L đã nhiều lần yêu cầu anh Q trả lại đất nhưng anh Q không chịu trả vì cho rằng mình đã trả tiền mua đất. Khi bán đất cho anh Q, anh T bảo anh T được vợ chồng chị L, anh S gọi điện thoại về nhờ bán đất. Số tiền bán đất sẽ được anh T chuyển cho vợ chồng chị L, anh S. Vì nghĩ anh T là em trai anh S nên anh Q cũng không yêu cầu anh T cho xem văn bản ủy quyền giữa vợ chồng chị L, anh S. Theo chị L thì cho tới thời điểm hiện tại, anh T chưa chuyển cho chị bất kỳ số tiền nào từ việc bán đất. Nguyện vọng của chị không muốn lấy tiền bán đất cho anh Q và muốn lấy lại 80m2 đất. Hiện nay, giấy tờ đất vẫn đứng tên vợ chồng chị L, anh S. Chị L, anh S và con trai có hộ khẩu thường trú tại xã TP, huyện B, tỉnh H nhưng hiện nay chị sinh sống tại quận TB, thành phố H. Ngày 6/12/2014, Chị L muốn khởi kiện vụ án dân sự, yêu cầu anh Q phải trả lại 80m2 đất cho vợ chồng chị.
1 Trả lời:
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy trả lời:
1.     Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp
Các dạng tranh chấp đất đai hiện nay rất đa dạng, phong phú, nhiều khi đan xen lẫn nhau, bao gồm các tranh chấp về quyền sử dụng đất; tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất; tranh chấp về mục đích sử dụng đất…Theo khoản khoản 7 Điều 25 BLTTDS sửa đổi, bổ sung năm 2011 (BLTTDS 2011) thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết những “tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”. Vì vậy đối với thẩm quyền theo loại việc về giải quyết tranh chấp đất đai, Tòa án sẽ thụ lý khi các đương sự gửi đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các tranh chấp đất đai như sau:
-          Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất: Đây là tranh chấp về ranh giới đất phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch về đất. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác.
-          Tranh chấp về đòi lại đất, đòi lại tài sản do người khác đang sử dụng. Thực chất đây là dạng tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước đây thuộc quyền sở hữu của họ hoặc người thân của họ mà do nhiều nguyên nhân khác nhau họ không còn quản lý, sử dụng nữa. Bây giờ những người này đòi lại người đang quản lý, sử dụng dẫn đến tranh chấp.
-           Tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tranh chấp ở đây là việc một bên vi phạm, làm cản trở với việc thực hiện quyền của phía bên kia hoặc một bên không làm đúng nghĩa vụ của mình cũng phát sinh tranh chấp.
Ở tình huống trên, trước khi anh T bán 80m2 đất cho anh Q thì diện tích đất này thuộc quyền sở hữu hợp pháp của anh S, chị L (năm 2003, anh S, chị L đã được cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đứng tên anh chị). Hiện tại 80m2 đất này vẫn đứng tên anh S, chị L (cơ quan có thẩm quyền chưa cấp GCNQSDĐ cho anh Q). Mặc dù anh T bảo anh T được chị L, anh S nhờ bán đất qua điện thoại nhưng cả anh S và chị L đều phủ nhận lời anh nói.  Anh T cũng không có một bằng chứng nào chứng minh là có cuộc gọi điện đó trên thực tế. Anh Q cũng chỉ xác nhận là anh chỉ nghe anh T kể lại việc anh S, chị L nhờ bán đất chứ không thấy anh T đưa cho anh xem bất kỳ một văn bản ủy quyền bán đất nào giữa anh S, chị L và anh T. Nghĩ anh T là em trai anh S nên anh hoàn toàn tin tưởng và giao tiền cho anh T. Do đó, anh Q đã trả tiền mua đất cho anh T nhưng hợp đồng mua bán đất giữa anh Q và anh T sẽ không có giá trị theo quy định tại Điều 128 BLDS 2005.  Điều 128 BLDS 2005 quy định như sau:
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”
Trường hợp này, anh T không phải là chủ sở hữu của diện tích 80m2 đất nên không có quyền bán đất cho do anh Q  nhưng anh T và anh Q vẫn ký hợp đồng mua bán đất.
Dựa vào các dự kiện của tình huống, căn cứ vào các dạng tranh chấp đất đai đã được trình bày thì quan hệ tranh chấp giữa chị L, anh S và anh Q là tranh chấp về đòi lại đất do người khác (anh Q) đang quản lý, sử dụng.
2.     Thẩm quyền giải quyết của Tòa án
Vợ chồng chị L, anh S muốn khởi kiện anh Q “đòi lại đất do anh Q đang sử dụng”, diện tích đất tranh chấp tại xã LH, huyện B, tỉnh K. Theo quy định tại Điều 56 BLTTDS 2011, người khởi kiện được xác định là anh S, chị L; người bị kiện là anh Q, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là anh T đều là công dân Việt Nam và đang ở Việt Nam. Căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 25 BLTTDS 2011 “tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”, điểm a khoản 1 Điều 33 “thẩm quyền của Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh”, điểm c khoản 1 Điều 35 “thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ” của BLTTDS 2011, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh K, nơi diện tích đất tranh chấp tọa lạc.
3.     Hồ sơ khởi kiện và nộp đơn khởi kiện
Chị L, anh S muốn khởi yêu cầu tòa án buộc anh Q trả lại đất theo thủ tục tố tụng dân sự thì phải có đơn khởi kiện gửi đến tòa án. Đơn khởi kiện phải có nội dung và hình thức tuân thủ theo Điều 164 BLTTDS 2011 và quy định tại Điều 5 NQ 05/2012/NQ-HĐTP TANDTC ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về việc hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ  hai “Thủ tục giải quyết vụ án tại tòa cấp sơ thẩm” của BLTTDS 2011 (NQ 05/2012). Trong đó chị L, anh S phải ghi ngày tháng năm khởi kiện, tên của tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án, họ tên, địa chỉ của anh T, anh Q, trình bày tóm tắt diễn biến sự việc và nêu rõ yêu cầu khởi kiện. Cuối đơn anh S, chị L ghi rõ họ tên và ký vào đơn. Nếu không biết chữ thì anh chị có thể điểm chỉ.
Ngoài ra, khi anh S, chị L gửi đơn khởi kiện thì phải gửi kèm những giấy tờ sau:  Thứ nhất, giấy tờ chứng minh cho tư cách người khởi kiện, đó là CMND, sổ hộ khẩu của anh S, chị L. Thứ hai, giấy tờ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của anh S, chị L là có căn cứ hợp pháp, đó có thể là: GCNQSDĐ, các biên lai nộp tiền thuế đất với nhà nước, lời khai của người thân, hàng xóm có thể chứng kiến việc anh S, chị L nhờ anh T trông coi diện tích đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của anh chị, hồ sơ mua bán đất theo NĐ 61/CP nếu có, bằng chứng việc anh Q đang quản lý, sử dụng đất, hợp đồng mua bán đất giữa anh Q và anh T,…
Đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ nêu trên được gọi là hồ sơ khởi kiện. Anh S, chị L có thể đến trực tiếp tòa án nộp hồ sơ khởi kiện hoặc có thể nộp qua đường bưu điện và giữ hóa đơn bưu điện để làm chứng cho việc nộp đơn khởi kiện. Sau khi tòa án nhận đơn khởi kiện của anh S, chị L, Tòa án sẽ giải quyết theo các quy định của pháp luật tố tụng dân sự. 

Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan. Hãy tham khảo các bài viết khác tại website chúng tôi hoặc gọi tổng đài tư vấn 1900 6279 để được luật sư tư vấn trực tiếp.

Nơi đặt câu hỏi
 
Mọi vướng mắc về vấn đề pháp lý liên quan đến pháp luật các lĩnh vực pháp luật các anh/chị có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6279 để được tư vấn trực tiếp hoặc số 0909 160684 (Ls Phụng) hoặc 097 88 456 17 (Ls Huy) để hẹn gặp luật sư và báo phí dịch vụ. Chúng tôi tư vấn và nhận hồ sơ tại nhà đối với khách hàng sử dụng dịch vụ các quận nội thành TP.HCM

Tư vấn luật trực tuyến

                        
    

                         

Bộ đếm

  • Đang truy cập: 16
  • Khách viếng thăm: 14
  • Máy chủ tìm kiếm: 2
  • Hôm nay: 2215
  • Tháng hiện tại: 63255
  • Tổng lượt truy cập: 4759902

Thông tin liên hệ

VĂN PHÒNG TẠI  TP HỒ CHÍ MINH
Tầng lửng, Tòa nhà Kim Hoa Real, Số 441/15B Đường Điện Biên Phủ, P.25, Q.Bình Thạnh, Tp.Hồ Chí Minh
Tel/Fax: 028. 
38 991104 - 35 126565
Di động: 0909 160684 - 0978845617
Email:  info@luatsuhcm.com

ĐẠI DIỆN TẠI HÀ NỘI

Tầng 18, Tòa nhà N105, Ngõ 105 Đường Nguyễn Phong Sắc, Quận Cầu Giấy, Hà Nội
Cell: 1900 6279
Email: lschinh@luatsuhcm.com

Quảng cáo