Câu hỏi:
Xin chào Luật sư!
Tôi đang có 1 việc khúc mắc muốn nhờ Luật sư gỡ rối giúp tôi.
Tôi đang làm thủ tục mua lại 1 căn hộ chung cư, đóng tiền theo tiến độ và hiện nay chưa giao nhà. Tổng giá trị của căn hộ này là 2,4 tỷ. Vào tháng 10/2010, người mua đầu tiên bán lại căn hộ này cho tôi với giá là 730 triệu (bao gồm 570 triệu tiền gốc họ đã đóng cho chủ đầu tư + 160 triệu tiền chênh lệch). Từ đó đến nay tôi đã tiếp tục đóng tiền mua căn hộ này và đến tháng 7/2011 tôi đã đóng được 70% giá trị căn nhà, chỉ còn lại 30% sẽ trả khi bàn giao nhà.
Tuy nhiên, do một số trục trặc ở phía chủ đầu tư nên đến tháng 10/2011 hợp đồng mua bán căn hộ này mới chính thức được hoàn tất với người mua. Hợp đồng mua bán hiện tại với chủ đầu tư thể hiện là người mua đã đóng 70% giá trị căn hộ. Chỉ còn thiếu 30% nữa sẽ nộp khi bàn giao căn hộ.
Bây giờ chúng tôi phải làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ này và làm các thủ tục nộp thuế thu nhập. Trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, chúng tôi nên thể hiện số tiền chuyển nhượng như thế nào? Giá chuyển nhượng giữa người mua và tôi là 730 triệu hay là 70% giá trị căn hộ (tương đương 1,6 tỷ) như tôi đã nộp cho chủ đầu tư?
Luật sư có thể tư vấn cho tôi xem Cơ quan Thuế sẽ tính thuế cho tôi như thế nào không? Tôi chưa hiểu lắm về 2 cách tính, 25% thuế suất và 2% tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp nào thì cơ quan thuế sẽ tính 25% và trường hợp nào thì cơ quan thuế sẽ tính 2%.
Liệu tôi có thể nộp thuế trên khoản 70% giá trị hợp đồng mà tôi đã đóng được không?
Xin cảm ơn rất nhiều.
Trả lời:
Chào bạn! Vấn đề này tôi xin tư vấn như sau:
Đối với bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, căn hộ thì khi giao dịch sẽ phải đóng 25% trên thu nhập chuyển nhượng – được tính bằng cách lấy giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng trừ đi giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan.
Trong trường hợp trên hợp đồng ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Bên cạnh đó, giá vốn khi kê khai phải có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh.
Trường hợp giá vốn không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì cơ quan thuế sẽ áp mức thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
Trong trường hợp của bạn, theo quy định tại Điều 5 Thông tư số: 02/2010/TT-BTC
Khi nộp thuế bạn phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp làm căn cứ chứng minh giá mua và các chi phí liên quan (các chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng)
Và cũng theo quy định tại thông tư này.
Đối với cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, mua căn hộ thì giá mua được xác định căn cứ vào chứng từ nộp tiền góp vốn và hoá đơn, chứng từ khác chứng minh các chi phí liên quan. Các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả các khoản trả lãi tiền vay của các tổ chức tín dụng để mua bất động sản. Riêng trường hợp mới chỉ góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá mua được xác định như sau:
| Giá mua | = | { | Tổng số vốn phải góp theo hợp đồng | - | Phần vốn góp còn thiếu (chưa nộp) | } | + | Các chi phí khác có liên quan |
Trường hợp người nộp thuế kê khai giá mua và chi phí liên quan nhưng không có đầy đủ hoá đơn, chứng từ chứng minh giá mua và chi phí hoặc có kèm theo hoá đơn, chứng từ nhưng qua kiểm tra cơ quan thuế phát hiện có hoá đơn, chứng từ không hợp pháp, không hợp lệ thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Như vậy, bạn sẽ được áp mức thuế đóng là 25% trên thu nhập chuyển nhượng nếu còn giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh, và số tiền tính là số tiền bạn đã góp (70% hợp đồng).
Thân!
Chúng tôi trên mạng xã hội