Trả lời:
Để bảo đảm được quyền lợi hợp pháp, tránh thiệt hại khi có tranh chấp, người mua đất trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng đất nên lưu ý:
- Người chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, có tranh chấp hay không
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được ký kết tại UBND phường, xã nơi có đất chuyển nhượng có chủ tịch UBND chứng nhận hoặc tại phòng công chứng có công chứng viên chứng nhận.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua bán đất nên tránh việc hai bên làm giấy viết tay với nhau không được cơ quan thẩm quyền chứng nhận. Nếu có tranh chấp, trong trường hợp này hợp đồng mua bán này vô hiệu về hình thức, các quyền lợi không được bảo đảm.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được các bên mua bán ký kết, đã được UBND phường hoặc công chứng viên phòng công chứng xác nhận chứng thực, đã thanh toán tiền nhưng người bán không nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục tách sổ thì người mua đất tự làm hồ sơ theo quy định nộp ở UBND phường, xã nơi đất mua bán để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ gồm: đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu), bản vẽ hiện trạng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tờ khai lệ phí trước bạ, CMND, hộ khẩu…
Trong trường hợp của bạn, để được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với diện tích đất có căn nhà mà bạn định mua thì một trong những thủ tục quan trọng cần được tiến hành là thủ tục tách thửa.
Muốn được phép tách thửa thì thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích đất tối thiểu theo quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM (nếu nhà bạn ở Tp.HCM). Theo quyết định này,
Tại khu vực 1: Đất chưa có nhà : 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m; Đất có nhà hiện hữu: 45m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới > 20m; 36m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới < 20m.
Tại khu vực 2: Đất chưa có nhà: 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m; Đất có nhà hiện hữu : 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m
Tại khu vực 3, diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa là: Đất chưa có nhà: 120m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m; Đất có nhà hiện hữu: 80m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
Như vậy, chỉ với diện tích 32m² thì nhà - đất mà bạn định mua (nhận chuyển nhượng) không đáp ứng được yêu cầu về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa, do đó sẽ không được phép tách thửa và cấp giấy chứng nhận, trừ những trường hợp sau:
- Tách thửa trước ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành (trước ngày 7-3-2009) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định;
- Các thửa đất đang sử dụng trước ngày 25-2-2009 (ngày ban hành quyết định 19/2009/QĐ-UBND);
- Các trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày 7-3-2009 (ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành).
Đồng thời, bạn cũng cần lưu ý theo quy định tại điều 66 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007, kể từ ngày 1-1-2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Với sự không phù hợp về diện tích tối thiểu để được tách thửa, bạn sẽ rất khó được cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa và cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho mình