Chuyển nhượng đất thừa kế chưa có sổ đỏ

Trả lời:
Theo quy định tại Điều 634 Bộ luật dân sự⁽¹⁾ thì: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật”. Do đó, ông bà ông có quyền lập di chúc để lại di sản thừa kế (là căn nhà trên mảnh đất thổ cư nói trên) cho bố mẹ ông. Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 636 Bộ luật dân sự⁽²⁾ về thời điểm mở thừa kế thì: “Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết”. Như vậy, kể từ thời điểm ông bà của ông mất đi, bố mẹ ông có quyền sở hữu di sản thừa kế của ông bà.
Căn cứ khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 quy định các loại giấy tờ làm căn cứ cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp là:
“b. ... Có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính...
  c. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế...”.
Như vậy di chúc của ông bà và việc có tên trong hồ sơ quản lý đất đai của Uỷ ban nhân dân xã là cơ sở để bố mẹ ông được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích nhà đất của ông bà để lại cho bố mẹ ông.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất chỉ được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi có các điều kiện sau:
“a. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b. Đất không có tranh chấp;
c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
d. Trong thời hạn sử dụng đất”.
Vì thế, khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bố mẹ ông không thể thực hiện chuyển nhượng đất cho người khác được vì thiếu điều kiện theo quy định của pháp luật.
Giả sử gia đình ông đã chuyển nhượng một phần đất trước đấy nếu có tranh chấp thì căn cứ Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình như sau:
Tại điểm b.1 tiểu mục 2.3 phần I về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993 quy định: “Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm  a.4, tiểu mục 2.3 phần này (là đất chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này”. Như vậy, cần xác định thời điểm các bên tranh chấp yêu cầu Toà án giải quyết để được áp dụng quy định nêu trên.
-------------------------------------
(1) Điều 631 Bộ luật dân sự năm 2005.
(2) Khoản 1 điều 633 Bộ luật dân sự năm 2005.