1. Hình thức thuê đất theo quy định
Theo quy định của pháp luật hiện hành, trước đây là Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực cho đến khi Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025), "đất cho thuê" thuộc nhóm đất được Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng có thời hạn và có trả tiền. Hiện nay, đất được Nhà nước cho thuê bao gồm hai hình thức chính, đó là:
Cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
Đây là hình thức Nhà nước cho thuê đất nhưng người thuê phải trả tiền thuê theo định kỳ hàng năm.
Thường áp dụng cho các trường hợp:
+ Sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh.
+ Doanh nghiệp thuê đất để xây dựng trụ sở, nhà xưởng, khu công nghiệp...
+ Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài và không được thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đất trả tiền một lần.
Tuy nhiên, được thuê với chi phí thấp hơn, phù hợp với các dự án có thời gian sử dụng ngắn hoặc linh hoạt.
Cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
- Trong hình thức này, người thuê trả toàn bộ tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê (ví dụ 50 năm).
- Áp dụng trong các trường hợp:
+ Dự án đầu tư lớn, cần sử dụng đất ổn định lâu dài.
+ Cá nhân, doanh nghiệp muốn có thêm quyền năng về pháp lý đối với mảnh đất thuê.
- Người sử dụng đất trong trường hợp này có quyền thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê lại đất (trong phạm vi dự án được phê duyệt).
- Đây là hình thức gần giống với giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhưng vẫn là thuê đất theo pháp luật.
1.1. Đặc trưng để nhận diện quan hệ cho thuê đất
- Có thời hạn xác định. Thời hạn thuê đất được ghi rõ trong hợp đồng thuê đất (nếu là thuê đất giữa cá nhân, tổ chức) hoặc trong quyết định cho thuê đất (nếu là Nhà nước cho thuê). Thời hạn này không được kéo dài vô thời hạn, thường giới hạn từ vài năm đến 50–70 năm tùy mục đích sử dụng (theo Luật Đất đai). Khi hết thời hạn, nếu không gia hạn hợp pháp thì bên thuê phải trả lại đất.
- Người thuê không có quyền sở hữu đất. Theo pháp luật Việt Nam, quyền sở hữu đất thuộc toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý. Người thuê chỉ có quyền sử dụng đất trong phạm vi cho thuê, không được tự ý bán, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho đất đó nếu không được phép. Mọi hoạt động sử dụng đất phải tuân thủ đúng mục đích được quy định trong hợp đồng hoặc quyết định cho thuê, ví dụ: đất thuê để trồng cây lâu năm thì không được xây nhà ở.
- Khi hết thời hạn, người thuê phải trả lại đất. Đây là nghĩa vụ cơ bản của bên thuê đất. Trừ trường hợp được gia hạn hợp đồng hoặc được cho thuê tiếp theo quy định, nếu không thì phải bàn giao lại đất cho bên cho thuê, kèm theo việc xử lý tài sản gắn liền với đất (cây cối, công trình xây dựng...). Nếu bên thuê không trả đất đúng hạn, có thể bị xử lý theo tranh chấp dân sự hoặc hành chính, tùy từng trường hợp.
- Việc cho thuê phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc cho thuê đất chỉ được thực hiện nếu đất đó thuộc khu vực quy hoạch cho phép sử dụng vào mục đích thuê (ví dụ: quy hoạch khu nông nghiệp, khu công nghiệp...). Cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh, huyện...) phải phê duyệt hoặc xác nhận việc cho thuê là hợp pháp. Nếu không phù hợp quy hoạch, việc cho thuê có thể bị hủy bỏ hoặc bị xử lý vi phạm.
1.2. Các dạng tranh chấp đất cho thuê phổ biến hiện nay
Trong thực tế, tranh chấp đòi lại đất cho thuê thường xảy ra do một hoặc nhiều bên không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận hoặc quy định pháp luật như:
- Hết thời hạn thuê nhưng bên thuê không trả đất: Đây là tình huống phổ biến: hợp đồng thuê đất đã hết thời hạn nhưng bên thuê vẫn cố tình giữ đất, không bàn giao lại cho bên cho thuê. Nguyên nhân có thể do bên thuê vẫn muốn sử dụng tiếp nhưng không đạt được thỏa thuận gia hạn, hoặc cố tình "chiếm giữ". Hành vi này vi phạm nghĩa vụ trả đất, có thể dẫn đến kiện tụng và yêu cầu cưỡng chế trả lại đất.
- Bên thuê vi phạm điều khoản hợp đồng: Một số hành vi vi phạm dẫn đến tranh chấp như: Sử dụng đất sai mục đích: ví dụ, thuê đất để trồng trọt nhưng lại xây nhà, xưởng trái phép. Không thanh toán đủ hoặc đúng hạn tiền thuê đất: vi phạm nghĩa vụ tài chính. Tự ý cho người khác thuê lại hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không được bên cho thuê đồng ý. Những vi phạm này có thể khiến bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng và đòi lại đất, nhưng nếu không có thỏa thuận rõ ràng hoặc không xử lý đúng thủ tục, dễ phát sinh tranh chấp.
- Không có hợp đồng thuê đất bằng văn bản : Trong nhiều trường hợp, các bên chỉ thỏa thuận miệng, không lập văn bản, hoặc hợp đồng không có công chứng, không ghi rõ thời hạn, giá thuê, quyền – nghĩa vụ...Điều này khiến khi xảy ra tranh chấp, khó xác định được căn cứ pháp lý, gây thiệt hại cho cả hai bên. Không có hợp đồng cũng khiến việc giải quyết tại Tòa án gặp khó khăn trong việc chứng minh quyền sử dụng và nghĩa vụ trả đất.
Tham khảo thêm về Tư vấn soạn thảo Hợp đồng cho thuê đất
- Chủ đất muốn đòi lại đất trước hạn mà không có căn cứ pháp lý : Đây là trường hợp bên cho thuê muốn lấy lại đất sớm hơn thời hạn đã cam kết, vì lý do cá nhân hoặc vì đất tăng giá. Tuy nhiên, nếu không có điều khoản chấm dứt hợp đồng trước hạn hoặc không chứng minh được bên thuê vi phạm hợp đồng, thì việc đòi lại đất là trái luật. Điều này có thể dẫn đến việc bên thuê khởi kiện ngược lại để yêu cầu bồi thường nếu bị thiệt hại.
1.3. Cơ sở pháp lý giải quyết tranh chấp quan hệ thuê đất
Việc giải quyết tranh chấp đòi lại đất cho thuê dựa trên các quy định pháp luật hiện hành như:
- Bộ luật Dân sự 2015: quy định về hợp đồng thuê tài sản, quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Luật Đất đai 2024: quy định về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ của người sử dụng đất, chuyển nhượng, cho thuê, thu hồi đất.
- Luật Tố tụng dân sự 2015: quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
- Các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan.
2. Các phương thức giải quyết tranh chấp về đòi lại đất cho thuê
2.1. Thương lượng, thỏa thuận, hòa giải
a. Phương thức được ưu tiên áp dụng:
Thương lượng, thỏa thuận và hòa giải là giải pháp đầu tiên được khuyến khích khi xảy ra tranh chấp liên quan đến việc đòi lại đất cho thuê. Giúp các bên tiết kiệm thời gian (không phải chờ đợi quy trình xét xử kéo dài). Tiết kiệm chi phí: không mất lệ phí tòa án, luật sư, thi hành án… Gìn giữ mối quan hệ: đặc biệt trong trường hợp các bên là người thân, hàng xóm, đối tác lâu dài.
b. Cách thức tiến hành hòa giải:
Việc hòa giải có thể được thực hiện theo 2 hình thức:
- Tự hòa giải (trực tiếp giữa các bên):
Hai bên tranh chấp có thể tự ngồi lại thương lượng, thỏa thuận điều chỉnh hợp đồng, thời gian trả đất, tiền thuê còn nợ hoặc các cam kết khác. Khi đạt được thỏa thuận, nên lập biên bản hòa giải, ký tên rõ ràng để làm bằng chứng nếu sau này có tranh chấp tiếp.
- Hòa giải thông qua bên thứ ba (hòa giải viên cơ sở hoặc UBND cấp xã):
+ Trường hợp không tự hòa giải được, các bên có thể đề nghị Hòa giải viên cơ sở (người được Nhà nước đào tạo và chứng nhận, làm việc tại thôn/xóm/phường).
+ UBND cấp xã/phường – nơi có đất tranh chấp, có trách nhiệm tổ chức hòa giải theo quy định tại luật Đất đai 2024.
2.2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền
Trong trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan đến việc đòi lại đất đã cho thuê, bên có quyền khởi kiện có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo trình tự tố tụng dân sự. Trước tiên, cần lưu ý đến thời hiệu khởi kiện, được quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, là 03 năm kể từ ngày người khởi kiện biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Nếu hết thời hiệu, Tòa án có thể bác đơn, trừ một số trường hợp đặc biệt được pháp luật cho phép gia hạn hoặc không áp dụng thời hiệu.
- Về thẩm quyền giải quyết, tranh chấp đòi lại đất cho thuê thường được xác định là tranh chấp dân sự liên quan đến hợp đồng thuê tài sản, do đó thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản. Tuy nhiên, nếu vụ việc có yếu tố nước ngoài hoặc phức tạp về giá trị tranh chấp, thì thẩm quyền có thể thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh, căn cứ theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
- Về trình tự giải quyết, sau khi tiếp nhận đơn, Tòa án sẽ xem xét tính hợp lệ trong vòng 8 ngày làm việc và ra thông báo nộp tạm ứng án phí. Khi người khởi kiện đã nộp xong án phí, Tòa án sẽ thụ lý vụ án và tiến hành các bước tiếp theo, bao gồm hòa giải giữa các bên, thu thập chứng cứ và tổ chức phiên xét xử sơ thẩm. Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, các bên có thể kháng cáo trong vòng 15 ngày kể từ ngày tuyên án hoặc nhận được bản án.
Quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án đòi hỏi người khởi kiện cần có đầy đủ chứng cứ, hiểu rõ quyền lợi hợp pháp của mình, và nên có sự hỗ trợ của luật sư để bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích trong suốt quá trình tố tụng.
Để khởi kiện, người có yêu cầu cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện bao gồm:
(1) Đơn khởi kiện theo mẫu;
(2) Bản sao hợp đồng thuê đất hoặc tài liệu chứng minh thỏa thuận thuê;
(3) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
(4) Các chứng cứ chứng minh hành vi vi phạm của bên thuê như: không trả đất, sử dụng sai mục đích, không thực hiện nghĩa vụ thanh toán;
(5) Biên bản làm việc hoặc thông báo yêu cầu chấm dứt hợp đồng (nếu có);
(6) Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện như căn cước công dân hoặc hộ chiếu;
(7) Biên lai nộp tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa án.
Tùy vào vụ việc cụ thể, các giấy tờ bổ sung khác cũng có thể được yêu cầu.
Quy trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án bao gồm các bước sau:
- Thứ nhất, người khởi kiện nộp đơn và hồ sơ tại Tòa án có thẩm quyền. Trong vòng 8 ngày làm việc, Tòa án sẽ xem xét đơn, nếu hợp lệ thì ra thông báo nộp tạm ứng án phí.
- Thứ hai, Sau khi án phí được nộp, Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và gửi thông báo cho các bên liên quan.
- Thứ ba, Tòa án sẽ tổ chức hòa giải giữa các bên (giai đoạn bắt buộc trước khi xét xử).
- Thứ tư, Nếu hòa giải không thành, vụ án sẽ được đưa ra xét xử sơ thẩm. Trong quá trình xét xử, Tòa án có thể tiến hành thu thập chứng cứ, triệu tập nhân chứng hoặc áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời như: cấm chuyển nhượng, cho thuê lại hoặc sử dụng sai mục đích phần đất tranh chấp. Cuối cùng, Tòa án sẽ ban hành bản án hoặc quyết định sơ thẩm, và nếu không đồng ý, các bên có thể thực hiện quyền kháng cáo trong vòng 15 ngày kể từ ngày tuyên án hoặc nhận được bản án.
Việc khởi kiện cần được thực hiện một cách cẩn trọng, đầy đủ chứng cứ và nên có sự tư vấn hoặc đại diện của luật sư để đảm bảo quá trình giải quyết được thực hiện đúng pháp luật, tránh kéo dài và thiệt hại không đáng có.
3. Công việc của văn phòng Luật sư Tô Đình Huy về giải quyết thuê đất
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ Giải quyết tranh chấp đòi lại đất cho thuê theo quy định hiện hành, bao gồm:
- Tư vấn quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, quyền của người sử dụng đất, quyền được đòi lại đất đã cho thuê;
- Xác định cơ sở pháp lý cho yêu cầu giải quyết tranh chấp; xác định giá trị pháp lý của giao dịch cho thuê, quyền của các bên trong giao dịch;
- Nhận hồ sơ, giấy tờ do khách hàng cung cấp; đánh giá hồ sơ, giấy tờ, phân tích những ưu – hạn chế về quyền lợi của khách hàng, từ đó định hướng cách thức giải quyết tranh chấp phù hợp;
- Xác định hồ sơ, chứng cứ phục vụ quá trình giải quyết tranh chấp; hướng dẫn, hỗ trợ khách hàng thu thập, củng cố chứng cứ;
- Tư vấn cách thức giải quyết, thủ tục, thời hạn, cơ quan có thẩm quyền giải quyết trong từng trường hợp cụ thể; Tư vấn hướng lựa chọn cơ quan giải quyết phù hợp, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng;
- Tư vấn, hỗ trợ soạn thảo đơn yêu cầu/đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp; chuẩn bị, hoàn thiện hồ sơ kèm theo các yêu cầu liên quan;
- Thay mặt khách hàng nộp đơn yêu cầu, tham gia các phiên hòa giải, giải quyết tranh chấp, đưa ra ý kiến bảo vệ cho đương sự tại cơ quan có thẩm quyền;
- Trong trường hợp giải quyết thông qua tòa án, chúng tôi đại diện liên hệ, làm việc với cơ quan thi hành án nhằm đảm bảo kết quả giải quyết được thực thi hiệu quả, đúng pháp luật;
- Thực hiện các yêu cầu khác liên quan đến hoạt động giải quyết tranh chấp.
5. Thông tin liên hệ văn phòng Luật sư Tô Đình Huy
Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến Giải quyết các tranh chấp về đòi lại đất cho thuê, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0909160684 để nhận được sự Giải quyết các tranh chấp về đòi lại đất cho thuêvà được hỗ trợ kịp thời.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ Giải quyết các tranh chấp về đòi lại đất cho thuê, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0978845617, và Email [info@luatsuhcm.com]
Chúng tôi hiểu rằng, vấn đề pháp lý Giải quyết các tranh chấp về đòi lại đất cho thuê có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc, thời gian, chi phí của bạn. Hãy để đội ngũ Luật sư của chúng tôi đồng hành và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và chuyên nghiệp nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, thấu hiểu và đồng hành cùng Quý khách hàng trên mỗi bước đường pháp lý.
Chúng tôi trên mạng xã hội