Văn phòng luật sư Tô Đình Huy
Chuyên trang pháp luật nhà đất
“Sai hiện trạng” là hiện tượng có sự khác biệt giữa hiện trạng thực tế của công trình, nhà đất so với các văn bản pháp lý gốc. Những sai lệch này - dù là về vị trí, quy mô hay công năng - khi đối chiếu với Giấy phép xây dựng, Sổ hồng hoặc bản vẽ hoàn công sẽ tạo ra rào cản pháp lý, đòi hỏi phải thực hiện thủ tục hợp thức hóa trước khi thực hiện các quyền chuyển nhượng hay thế chấp. Trong nhiều trường hợp, sai hiện trạng có thể dẫn đến hậu quả pháp lý và cần được điều chỉnh, xác minh hoặc xử lý để đảm bảo tính hợp pháp của tài sản.
Các tình huống sai hiện trạng thường gặp gồm:
• Công trình xây dựng thực tế không đúng bản vẽ hoặc giấy phép xây dựng đã được phê duyệt, như: xây thêm tầng, thay đổi chiều cao, diện tích, kết cấu, hoặc mở rộng diện tích mà không được chấp thuận.
• Công trình xây dựng sai vị trí, sai mục đích sử dụng hoặc sai quy mô so với giấy phép xây dựng.
• Sử dụng đất sai mục đích được cấp phép như: xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp hoặc xây công trình thương mại trên đất ở.
• Diện tích thực tế của thửa đất lớn hoặc nhỏ hơn so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bản đồ địa chính.
• Ranh giới thửa đất thực tế khác so với ranh giới được xác lập trong hồ sơ địa chính hoặc hợp đồng giao dịch.
• Các thông tin về cấu trúc, vị trí, diện tích tài sản trong hợp đồng không đúng với tình trạng thực tế của bất động sản.
Tình trạng nhà đất sai hiện trạng là rào cản lớn khiến quyền sở hữu bị đe dọa và làm mất tính thanh khoản của tài sản. Chủ sở hữu không chỉ gặp khó khăn khi mua bán mà còn đối mặt với các chế tài nghiêm khắc như bị phạt tiền hoặc buộc khôi phục nguyên trạng. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có, việc thẩm định sự trùng khớp giữa hồ sơ và thực tế là yêu cầu bắt buộc trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch dân sự nào.
>> Tham khảo thêm: Tư vấn cấp đổi sổ hồng do nhà xây sai phép, lệch vị trí
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm: đơn đăng ký biến động (Mẫu số 18), Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ liên quan đến nội dung biến động, và văn bản đại diện nếu thực hiện qua người đại diện. Khi sang tên sổ đỏ, bắt buộc phải nộp sổ đỏ đã cấp trước đó.
Căn cứ Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện đăng ký dựa trên thông tin tài sản đã ghi trên sổ đỏ. Do đó, ngay cả khi nhà ở gắn liền với đất sai hiện trạng so với thực tế, thủ tục sang tên vẫn thực hiện được. Nếu chủ sở hữu muốn thay đổi thông tin tài sản, việc chỉnh sửa sẽ được thực hiện theo yêu cầu, và chủ sở hữu chịu trách nhiệm pháp lý đối với các giao dịch phát sinh từ sự thay đổi này.
Như vậy, sai hiện trạng nhà ở không ngăn cản việc sang tên sổ đỏ, nhưng mọi thay đổi thông tin so với sổ đỏ cũ đều phải được chủ sở hữu chịu trách nhiệm pháp lý.
>> Tham khảo thêm: Các trường hợp được cấp đổi sổ đỏ từ ngày 1/7/2025
Sự khác biệt giữa công trình thực tế và hồ sơ gốc do xây dựng sai phép thường gây ra vô vàn khó khăn trong thủ tục sang tên, cấp đổi sổ hồng. Điều này tạo ra rào cản pháp lý lớn khi thực hiện các thủ tục đăng ký biến động, sang tên hay cấp đổi Giấy chứng nhận. Hầu hết, nhiều người rơi vào lúng túng khi tìm kiếm lộ trình hợp thức hóa vừa đảm bảo tính an toàn, vừa tối ưu hóa thời gian và chi phí xử lý sai phạm.
Dưới đây là trình tự cấp đổi sổ mới nhà bị sai hiện trạng theo từng bước, giúp chủ sở hữu thực hiện thủ tục nhanh chóng, đúng quy định:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
• Đơn đăng ký biến động, cấp đổi sổ mới.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế…).
• Đơn cam kết công nhận đất, không công nhận nhà (ghi rõ hiện trạng nhà xây sai phép).
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Nộp hồ sơ
• Nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp xã/phường nơi có thửa đất.
Bước 3: Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ
• Cán bộ thẩm định kiểm tra hồ sơ, xác minh hiện trạng thực tế và đối chiếu với hồ sơ pháp lý.
• Hồ sơ đủ điều kiện sẽ được trình cơ quan có thẩm quyền để cấp đổi sổ.
Bước 4: Xử lý và công nhận thông tin
• Cập nhật thông tin về đất.
• Cam kết “không công nhận nhà sai hiện trạng” được ghi nhận trong hồ sơ.
Bước 5: Cấp đổi sổ mới
• Cơ quan đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, chỉ công nhận đất, không công nhận nhà xây sai phép.
• Chủ sở hữu nhận sổ mới và hoàn tất thủ tục.
Bước 6: Lưu ý sau cấp đổi
• Thông tin và hồ sơ được lưu trữ theo quy định.
• Chủ sở hữu vẫn có thể thực hiện các giao dịch liên quan đến đất, nhưng phần nhà sai hiện trạng sẽ không được công nhận.
Thực hiện đúng trình tự thủ tục sẽ giúp chủ sở hữu bảo đảm quyền lợi hợp pháp về đất, đồng thời hạn chế rủi ro pháp lý từ phần nhà xây sai hiện trạng. Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy hỗ trợ trọn gói, giúp khách hàng hoàn tất thủ tục nhanh chóng, chính xác theo quy định pháp luật.
>> Tham khảo thêm: Chi phí cấp sổ hồng tại TP.HCM- Dịch vụ trọn gói
Khi khách hàng sử dụng dịch vụ cấp đổi sổ mới nhà bị sai hiện trạng, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy sẽ thực hiện các công việc sau:
• Tư vấn pháp lý đầy đủ
o Giải thích rõ quy định pháp luật về nhà xây sai hiện trạng, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu.
o Hướng dẫn khách hàng về trình tự, thủ tục cấp đổi sổ mới, gồm hồ sơ cần chuẩn bị và cam kết công nhận đất, không công nhận nhà.
• Soạn thảo hồ sơ pháp lý
o Chuẩn bị đơn đăng ký biến động, cấp đổi sổ mới.
o Lập đơn cam kết công nhận đất, không công nhận nhà.
o Kiểm tra đầy đủ các giấy tờ liên quan, đảm bảo hồ sơ hợp pháp, chính xác và đầy đủ trước khi nộp.
• Thực hiện thủ tục hành chính
o Đại diện khách hàng nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
o Theo dõi tiến trình xử lý hồ sơ, phối hợp với cán bộ thẩm định để giải quyết vướng mắc nếu có.
• Nhận kết quả và bàn giao
o Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
o Bàn giao sổ mới cho khách hàng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp về đất được bảo vệ.
• Hỗ trợ sau cấp đổi
o Tư vấn về các giao dịch liên quan đến đất, đảm bảo phần nhà sai hiện trạng không phát sinh tranh chấp pháp lý.
o Hỗ trợ kiểm tra hồ sơ pháp lý, hướng dẫn cập nhật thông tin nếu cần.
Với dịch vụ này, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy giúp khách hàng đảm bảo quyền lợi hợp pháp, tránh rủi ro pháp lý và tranh chấp liên quan đến cấp sổ mới
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy là đơn vị đã có bề dày hoạt động, với đội ngũ Luật sư được đào tạo bài bản, chính quy và có chuyên môn sâu trong việc dịch vụ cấp đổi sổ mới nhà bị sai hiện trạng. Với đội ngũ Luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong các hoạt động thực tiễn, cung cấp các dịch vụ pháp lý và đặc biệt là kinh nghiệm thực tế về dịch vụ cấp đổi sổ mới nhà bị sai hiện trạng và các vấn đề liên quan, chúng tôi đã cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất về dịch vụ cấp đổi sổ mới nhà bị sai hiện trạng và mang lại sự hài lòng cho nhiều khách hàng.
Ngoài vấn đề chuyên môn, chúng tôi luôn thực hiện dịch vụ dịch vụ cấp đổi sổ mới nhà bị sai hiện trạng với tinh thần, trách nhiệm và sự tận tâm cao nhất, xây dựng niềm tin, sự an tâm và an toàn pháp lý cho khách hàng.
Đồng thời, chúng tôi luôn ý thức tuân thủ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề Luật sư trong quá trình thực hiện dịch vụ cấp đổi sổ mới nhà bị sai hiện trạng trong mối quan hệ với khách hàng, đồng nghiệp và các cơ quan Nhà nước, các cá nhân có liên quan trong quá trình thực hiện dịch vụ cấp đổi sổ mới nhà bị sai hiện trạng.
Chúng tôi cam kết và trách nhiệm bảo mật tất cả các khoản mục, điều kiện của hợp đồng/thỏa thuận nào được thiết lập, ký kết và tất cả giấy tờ, tài liệu, thông tin mà Văn phòng Luật sư có được từ dịch vụ cấp đổi sổ mới nhà bị sai hiện trạng. Văn phòng Luật sư cam kết không công bố hay truyền đạt các vấn đề liên quan đến hợp đồng và công việc này đến Bên thứ ba nào khác mà không có sự đồng ý bằng văn bản của khách hàng, trừ trường hợp cơ quan Nhà nước yêu cầu.
>> Tham khảo thêm: Dịch vụ cấp sổ hồng lần đầu
Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến dịch vụ cấp đổi sổ mới nhà bị sai hiện trạng, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0909160684 để nhận được sự dịch vụ cấp đổi sổ mới nhà bị sai hiện trạng và được hỗ trợ kịp thời.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ dịch vụ cấp đổi sổ mới nhà bị sai hiện trạng, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0978845617, và Email [info@luatsuhcm.com]
Chúng tôi hiểu rằng, vấn đề pháp lý dịch vụ cấp đổi sổ mới nhà bị sai hiện trạng có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc, thời gian, chi phí của bạn. Hãy để đội ngũ Luật sư của chúng tôi đồng hành và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và chuyên nghiệp nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, thấu hiểu và đồng hành cùng Quý khách hàng trên mỗi bước đường pháp lý.
Tác giả: Thảo Phan
Chúng tôi trên mạng xã hội