Văn phòng luật sư Tô Đình Huy
Chuyên trang pháp luật nhà đất
"Hợp thức hóa nhà đất" là thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ hồng hay Sổ đỏ) lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng chưa được công nhận về mặt pháp lý.
Việc sở hữu Sổ hồng giúp các cá nhận được:
+ Sự công nhận cao nhất của Nhà nước: Khẳng định chủ sở hữu hợp pháp duy nhất của tài sản.
+ Điều kiện để thực hiện giao dịch: Là cơ sở bắt buộc để mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp vay vốn ngân hàng.
+ Cơ sở để được bồi thường: Khi Nhà nước thu hồi đất, Sổ hồng là căn cứ quan trọng để xác định mức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Giải quyết tranh chấp: Là bằng chứng để bảo vệ quyền lợi của trước Tòa án khi có tranh chấp xảy ra.
- Hợp thức hóa nhà đất là quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho những trường hợp chưa có hoặc giấy tờ chưa đầy đủ. Đây là một vấn đề quan trọng đối với nhiều người dân, đặc biệt là những người sở hữu nhà đất từ lâu nhưng chưa có sổ đỏ hoặc sổ đỏ bị mất, hư hỏng.
- Việc hợp thức hóa nhà đất giúp đảm bảo quyền sở hữu, nhằm thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp nhà đất… Đồng thời, còn giúp chủ sở hữu tránh xảy ra tranh chấp và tham gia các hoạt động liên quan khác như xin cấp phép xây dựng, đăng ký hộ khẩu,...
Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ, tập trung vào nguồn gốc và thời điểm bắt đầu sử dụng đất. Dưới đây là các trường hợp điển hình:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
Đây là trường hợp phổ biến nhất và có nhiều cơ hội được hợp thức hóa nhất.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024:
"Điều 140. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền
1. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 của Luật này;
2. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật này;
3. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng hạn mức giao đất ở;
b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó;
c) Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản này thì được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất;"
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 137), nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận:
+ Sử dụng đất ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
+ Không có tranh chấp.
+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp.
+ Việc sử dụng đất tại thời điểm đề nghị cấp Giấy chứng nhận là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn đã được phê duyệt.
Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền
"Điều 141. Xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật này mà trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư thì diện tích đất ở được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
1. Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
a) Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;
b) Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;
2. Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
a) Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;
b) Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;
3. Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ về quyền sử dụng đất;
4. Đối với phần diện tích đất còn lại của thửa đất sau khi đã được xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản 1, điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều này thì được xử lý như sau:
a) Trường hợp đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì được xác định là mục đích đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp đã xây dựng công trình sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
c) Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận là đất nông nghiệp; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện, tập quán tại địa phương quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
6. Việc xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện như sau:
a) Diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật này mà không thuộc quy định tại khoản 4 Điều 137 của Luật này; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích được xác định lại là đất ở.
Trường hợp người sử dụng đất đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất một phần diện tích đất ở của thửa đất hoặc Nhà nước đã thu hồi một phần diện tích đất ở của thửa đất thì khi xác định lại diện tích đất ở phải trừ đi phần diện tích đất ở đã chuyển quyền sử dụng đất hoặc thu hồi;
b) Phần diện tích đất của người nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc phần diện tích đất Nhà nước đã thu hồi thì không được xác định lại theo quy định tại điểm a khoản này;
7. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 của Luật này có trách nhiệm xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều này."
Đối với mỗi tình huống, việc thực hiện hợp thức hóa nhà đất đều yêu cầu phải trải qua các thủ tục theo quy định pháp luật đất đai và cũng tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, quy định của địa phương mà có các quy trình khác nhau. Vậy nên, để có thể hợp thức hóa nhà đất theo đúng trình tự, thủ tục thì hãy tìm đến sự tư vấn từ phía các luật sự có chuyên môn về luật đất đai.
Bao gồm các bước chính:
1. Chuẩn bị hồ sơ: Đây là bước quan trọng nhất, bao gồm:
2. Nộp hồ sơ: Nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy xác nhận ban đầu về tình trạng sử dụng đất và niêm yết công khai.
3. Niêm yết công khai: UBND cấp xã sẽ niêm yết công khai thông tin về hồ sơ tại trụ sở và tại khu dân cư trong thời hạn 15 ngày để tiếp nhận các ý kiến phản hồi, khiếu nại (nếu có).
4. Chuyển hồ sơ lên cấp có thẩm quyền: Sau khi hoàn tất niêm yết và xác nhận, hồ sơ sẽ được chuyển lên Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện.
5. Thẩm định và thực hiện nghĩa vụ tài chính: Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thẩm định hồ sơ, gửi thông tin cho cơ quan thuế để xác định các khoản tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ mà người dân phải nộp.
6. Cấp Giấy chứng nhận: Sau khi người dân hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận.
>> Tham khảo thêm: Thủ tục hợp thức hoá nhà đất cho Việt kiều
Trên thực tế, việc hợp thức hoá nhà đất phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vai trò của luật sư không chỉ là người làm dịch vụ, mà là người đưa các giải pháp pháp lý phù hợp.
+ Đánh giá khả năng thành công: Không phải mọi trường hợp đều có thể hợp thức hóa. Luật sư sẽ thẩm định hồ sơ ban đầu, đối chiếu với quy hoạch và quy định pháp luật để đưa ra nhận định chính xác về "tỷ lệ thành công", giúp bạn tránh lãng phí thời gian và tiền bạc vào những trường hợp vô vọng.
+ Thực hiện các thủ tục, hồ sơ pháp lý: Đối với đất không có giấy tờ, việc quan trọng nhất là chứng minh quá trình sử dụng ổn định, không tranh chấp. Luật sư có kinh nghiệm sẽ biết cách thu thập, hệ thống hóa các chứng cứ gián tiếp (lời khai người làm chứng, biên lai thuế, giấy tờ cũ,...) để xây dựng một bộ hồ sơ chặt chẽ và thuyết phục nhất.
+ Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước: Thay mặt bạn làm việc, giải trình với UBND cấp xã, Văn phòng Đăng ký đất đai, cơ quan thuế,... giúp quy trình diễn ra suôn sẻ, chuyên nghiệp và đúng pháp luật.
+ Xử lý các vấn đề phát sinh: Điều gì sẽ xảy ra nếu có tranh chấp phát sinh trong quá trình niêm yết? Hoặc nếu số tiền sử dụng đất bị áp sai? Luật sư sẽ là người đứng ra bảo vệ quyền lợi cho bạn, đưa ra các luận cứ pháp lý để giải quyết các vấn đề phức tạp này.
>>Tham khảo thêm: Dịch vụ hợp thức hóa nhà đất tại quận 12
Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến Dịch vụ hợp thức hoá nhà đất, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0909160684 để nhận được sự Tư vấn Dịch vụ hợp thức hoá nhà đất và được hỗ trợ kịp thời.
Chúng tôi hiểu rằng, vấn đề pháp lý Dịch vụ hợp thức hoá nhà đất có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc, thời gian, chi phí của bạn. Hãy để đội ngũ Luật sư của chúng tôi đồng hành và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và chuyên nghiệp nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, thấu hiểu và đồng hành cùng Quý khách hàng trên mỗi bước đường pháp lý.
Chúng tôi trên mạng xã hội