Văn phòng luật sư Tô Đình Huy
Chuyên trang pháp luật nhà đất
Tại TP. HCM, việc chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là chuyển đổi đất ở, là một thủ tục phức tạp, chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai và các luật chuyên ngành. Ngoài ra, quy trình chuyển đổi đòi hỏi các hiểu biết chuyên sâu về luật đất đai và nghĩa vụ tài chính liên quan.
Trong bài viết này, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy sẽ tư vấn và hỗ trợ trọn gói, đảm bảo thủ tục diễn ra nhanh chóng, hợp pháp và tiết kiệm thời gian cho khách hàng. Với kinh nghiệm thực tiễn và sự tận tâm, chúng tôi đồng hành cùng khách hàng từ khi bắt đầu đến khi hoàn tất thủ tục.
Căn cứ theo Điều 9 Luật Đất đai năm 2024, đất đai được phân thành ba nhóm chính dựa trên mục đích sử dụng, bao gồm:
- Nhóm đất nông nghiệp;
- Nhóm đất phi nông nghiệp;
- Nhóm đất chưa sử dụng.
Trong đó, nhóm đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng chủ yếu vào mục đích sản xuất nông nghiệp, bao gồm các loại sau:
- Đất trồng cây hằng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng các loại cây hằng năm khác);
- Đất trồng câu lâu năm;
- Đất lâm nghiệp (gồm đất rừng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất);
- Đất nuôi trồng thuỷ sản;
- Đất chăn nuôi tập trung;
- Đất làm muối;
- Các loại đất khác theo quy định pháp luật.
Như vậy, đất nông nghiệp là nhóm đất phục vụ hoạt động trồng trọt, chăn nuôi, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế nông nghiệp và bảo đảm an ninh lương thực quốc gia.
Đất thổ cư, còn gọi là đất ở, là loại đất được phép sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống hằng ngày. Loại đất này bao gồm cả phần sân, vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất gắn liền với nhà ở.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Việc sử dụng đất thổ cư phải được Nhà nước công nhận thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”).
Về thời hạn sử dụng, theo khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024, đất ở là loại đất được sử dụng ổn định lâu dài, tức là không xác định thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc được sử dụng “vĩnh viễn”, mà chỉ thể hiện tính chất lâu dài và ổn định trong phạm vi pháp luật quy định.
Như vậy, đất thổ cư là loại đất hợp pháp để xây nhà ở, được bảo hộ bởi pháp luật và có giá trị sử dụng lâu dài trong sinh hoạt và an cư của người dân.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) trong các trường hợp sau:
- Đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư; hoặc
- Đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở;
Điều kiện tiên quyết là việc chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu theo pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
So với quy định trước đây tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 (hiện đã hết hiệu lực), căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Tuy nhiên, kể từ ngày 01/8/2024, căn cứ mới được xác định là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Cũng theo Luật Đất đai 2024, thời kỳ của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là 10 năm, với tầm nhìn 20 năm, còn kế hoạch sử dụng đất cấp huyện vẫn được lập theo từng năm.
Từ các quy định nêu trên, có thể kết luận: hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư cần đảm bảo rằng khu đất dự kiến chuyển đổi phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch đô thị có liên quan đã được phê duyệt.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là một trong những thủ tục pháp lý quan trọng, nhằm đảm bảo phù hợp với quy hoạch và quản lý sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Căn cứ Điều 227 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được thực hiện theo trình tự, thủ tục cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo quy định mới nhất tại Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở (thổ cư) yêu cầu người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và đúng quy định.
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 01 theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT); do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Bản gốc hoặc bản sao có chứng thực.
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân: Bản sao có chứng thực của người sử dụng đất.
- Sơ đồ thửa đất: Thể hiện vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất dự kiến chuyển mục đích sử dụng.
- Văn bản chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp: Nếu có thay đổi về quyền sử dụng đất so với giấy chứng nhận đã cấp.
- Các giấy tờ khác: Tùy theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, có thể bao gồm:
Xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sử dụng đất.
Văn bản thỏa thuận của các bên liên quan nếu đất có nhiều người đồng sử dụng.
*Lưu ý: Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt. Do đó, trước khi thực hiện, người sử dụng đất nên kiểm tra quy hoạch tại địa phương để đảm bảo yêu cầu này.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Căn cứ theo khoản 2 Điều 227 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở) gửi một bộ hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện việc:
- Thẩm tra hồ sơ, đánh giá điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật và quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt;
- Thông báo, hướng dẫn bổ sung hồ sơ nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ. Việc thông báo phải thực hiện trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ — cũng theo quy định tại khoản 2 Điều 227 nói trên.
Bước 3: Kiểm tra hồ sơ và điều kiện chuyển mục đích
Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ cũng như các điều kiện theo quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu hồ sơ chưa đạt yêu cầu, cơ quan sẽ hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn thiện.
Bước 4: Lập hồ sơ trình phê duyệt quyết định
- Trường hợp áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ quan quản lý đất đai lập hồ sơ trình Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Trường hợp cần xác định giá đất cụ thể, cơ quan có thẩm quyền tổ chức xác định giá đất, lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt quyết định và giá đất.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) theo quy định. Trường hợp thuộc diện miễn, giảm, cơ quan thu tiền thực hiện việc giảm theo đúng quy định.
Bước 6: Cập nhật hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận
Trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất.
Hồ sơ được chuyển đến tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Bước 7: Thủ tục đồng thời với chuyển nhượng (nếu có)
Trường hợp đồng thời thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất, hai thủ tục này sẽ được tiến hành đồng thời để thuận tiện và rút ngắn thời gian xử lý.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư phải tuân thủ đầy đủ các bước thủ tục theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn liên quan, nhằm đảm bảo sự hợp pháp, minh bạch và đúng quy hoạch quản lý đất đai của Nhà nước.
Khi tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy sẽ tiến hành các bước công việc cụ thể như sau:
- Khảo sát thông tin quy hoạch khu vực thực hiện chuyển mục đích;
- Tư vấn về điều kiện và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất;
- Soạn thảo hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất;
- Đại diện khách hàng nộp hồ sơ, làm việc với cơ quan nhà nước;
- Theo dõi, bổ sung và nhận kết quả;
- Tư vấn thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đã chuyển mục đích.
Với cách làm việc rõ ràng, chuyên nghiệp và luôn đồng hành cùng khách hàng trong suốt quá trình, chúng tôi đảm bảo mang đến sự thuận tiện và hiệu quả cao nhất cho từng hồ sơ.
Để đảm bảo hồ sơ được giải quyết nhanh chóng và đúng quy định, quy trình thực hiện gồm các bước sau:
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu, hồ sơ pháp lý ban đầu từ khách hàng;
Bước 2: Tư vấn chi tiết về điều kiện chuyển đổi và nghĩa vụ tài chính;
Bước 3: Soạn thảo, nộp hồ sơ tại UBND quận/huyện;
Bước 4: Theo dõi, làm việc với cơ quan nhà nước, bổ sung (nếu có);
Bước 5: Bàn giao kết quả, hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Phí thực hiện: Được thỏa thuận cụ thể tùy theo đặc thù từng hồ sơ.
Thời gian thực hiện: Khoảng 20 - 30 ngày làm việc (không kể thời gian bổ sung hồ sơ hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính).
Thông tin cần cung cấp:
- Sổ đỏ/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- CMND/CCCD người đứng tên;
- Thông tin về lý do chuyển mục đích;
- Tờ khai nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Kết thúc quá trình, khách hàng sẽ nhận được văn bản chấp thuận và hướng dẫn các bước tiếp theo để hoàn tất quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến phần đất đã được chuyển mục đích.
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy là đơn vị đã có bề dày hoạt động, với đội ngũ Luật sư được đào tạo bài bản, chính quy và có chuyên môn sâu trong việc tư vấn pháp luật về đất đai. Với đội ngũ Luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong các hoạt động thực tiễn, cung cấp các dịch vụ pháp lý và đặc biệt là kinh nghiệm thực tế về Tư vấn chuyển mục đích lên đất ở tại TP.HCM và các vấn đề liên quan, chúng tôi đã cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất về chuyển đổi mục đích sử dụng đất và mang lại sự hài lòng cho nhiều khách hàng.
Ngoài vấn đề chuyên môn, chúng tôi luôn thực hiện dịch vụ chuyển đất nông nghiệp lên đất ở với tinh thần, trách nhiệm và sự tận tâm cao nhất, xây dựng niềm tin, sự an tâm và an toàn pháp lý cho khách hàng.
Đồng thời, chúng tôi luôn ý thức tuân thủ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề Luật sư trong quá trình thực hiện dịch vụ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong mối quan hệ với khách hàng, đồng nghiệp và các cơ quan Nhà nước, các cá nhân có liên quan trong quá trình thực hiện dịch vụ này.
Chúng tôi cam kết và có trách nhiệm bảo mật tất cả các khoản mục, điều kiện của hợp đồng/thỏa thuận nào được thiết lập, ký kết và tất cả giấy tờ, tài liệu, thông tin mà Văn phòng Luật sư có được từ dịch vụ chuyển đất nông nghiệp lên đất ở. Văn phòng Luật sư cam kết không công bố hay truyền đạt các vấn đề liên quan đến hợp đồng và công việc này đến bên thứ ba nào khác mà không có sự đồng ý bằng văn bản của khách hàng, trừ trường hợp cơ quan Nhà nước yêu cầu.
Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở tại TP.HCM, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0909 160 684 để nhận được sự hỗ trợ pháp lý nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối, từ Thứ 2 đến Thứ 7 hàng tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0978 845 617, và Email: [info@luatsuhcm.com]
Chúng tôi hiểu rằng, vấn đề pháp lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc, thời gian, chi phí của bạn. Hãy để đội ngũ Luật sư của chúng tôi đồng hành và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và chuyên nghiệp nhất.
Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, thấu hiểu và đồng hành cùng Quý khách hàng trên mỗi bước đường pháp lý.
Tác giả: LS Phụng Kim Phụng
Chúng tôi trên mạng xã hội