Tư vấn sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Luật đất đai mới

1. Giới thiệu chung về sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Tại khoản 10 Điều 4 Luật Đất đai 2024, quy định:

“Sử dụng đất là việc người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật đối với thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.”

Do đó, sử dụng đất không chỉ là hành vi canh tác, xây dựng hay khai thác trên đất, mà còn bao gồm cả việc thực hiện các quyền tài sản liên quan đến đất đai như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê... miễn là đúng với mục đích, quy hoạch, và phù hợp pháp luật.
Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là hình thức khai thác đất nhằm phục vụ từ hai mục tiêu trở lên trên cùng một thửa đất hoặc khu đất, ví dụ như: kết hợp đất ở với đất thương mại dịch vụ, đất nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái, hoặc đất sản xuất nông nghiệp kết hợp nuôi trồng thủy sản.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, khái niệm này được cụ thể hóa nhằm phù hợp với yêu cầu thực tiễn trong phát triển kinh tế, đô thị, nông thôn mới và thu hút đầu tư. Việc sử dụng đất đa mục đích đòi hỏi sự rõ ràng về pháp lý để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất cũng như quản lý nhà nước chặt chẽ.
- Các quy định điều chỉnh thủ tục sử dụng đất kết hợp đa mục đích từ ngày 01/7/2025 bao gồm:
+ Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025)
+ Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
+ Luật Xây dựng 2014 và các văn bản sửa đổi, bổ sung
+ Các quyết định, văn bản hướng dẫn của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

2. Các quy định về sử dụng đất đa mục đích

- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Nguyên tắc đầu tiên và quan trọng nhất là việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây là căn cứ pháp lý bắt buộc, nhằm đảm bảo việc sử dụng đất không đi chệch định hướng phát triển không gian, đô thị, nông thôn hoặc vùng kinh tế đã được xác lập. Người sử dụng đất không thể tự ý khai thác thêm một mục đích mới nếu không được thể hiện trong quy hoạch hoặc không được điều chỉnh bổ sung. Trường hợp quy hoạch chưa thể hiện rõ, chủ sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đề nghị điều chỉnh quy hoạch trước khi xin sử dụng đất kết hợp.

- Không làm thay đổi mục đích sử dụng chính nếu chưa được phép

Việc sử dụng đất kết hợp không được làm thay đổi mục đích sử dụng chính của thửa đất nếu chưa được Nhà nước cho phép chuyển mục đích. Đây là quy định có tính chất giới hạn quyền, nhằm bảo vệ trật tự pháp lý trong quản lý đất đai. Người sử dụng đất chỉ được khai thác bổ sung mục đích phụ nếu mục đích chính (ví dụ như đất ở hoặc đất trồng cây lâu năm) vẫn được duy trì, và việc sử dụng mục đích phụ không làm ảnh hưởng đến quyền quản lý đất đai của Nhà nước. Nếu cần thay đổi mục đích chính hoặc bổ sung chức năng làm thay đổi bản chất sử dụng đất, phải thực hiện đầy đủ thủ tục xin phép và nộp các khoản tài chính theo quy định.

- Không gây ảnh hưởng đến cộng đồng, môi trường, an ninh trật tự

Sử dụng đất kết hợp đa mục đích không được gây ra những tác động tiêu cực đến môi trường sống của cộng đồng, đến hệ sinh thái, hoặc vi phạm các quy định về an ninh, trật tự xã hội. Nguyên tắc này phản ánh yêu cầu phát triển bền vững và trách nhiệm xã hội của chủ sử dụng đất. Trong thực tế, việc kết hợp thêm mục đích kinh doanh, du lịch, kho bãi, dịch vụ… dễ gây ra ô nhiễm tiếng ồn, nước thải, hoặc làm gia tăng mật độ dân cư vượt quá khả năng chịu tải của khu vực. Do đó, các cơ quan có thẩm quyền thường phải xem xét kỹ lưỡng các yếu tố liên quan đến môi trường, PCCC, an toàn xây dựng trước khi chấp thuận.

- Phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận hoặc ghi nhận

Việc sử dụng đất với mục đích kết hợp chỉ được thực hiện khi đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất tự ý sử dụng đất sai mục đích, dù với lý do phát triển kinh tế hay khai thác hiệu quả, vẫn bị coi là vi phạm hành chính và có thể bị xử phạt hoặc buộc khôi phục tình trạng ban đầu. Thẩm quyền cho phép việc sử dụng đất kết hợp thường thuộc về UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh, tùy vào loại đất và quy mô sử dụng. Do đó, trước khi tiến hành, chủ sử dụng đất cần làm hồ sơ đề nghị chấp thuận, kèm theo bản vẽ, quy hoạch, phương án sử dụng cụ thể.

- Sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bền vững

Nguyên tắc cuối cùng là việc sử dụng đất phải đạt được hiệu quả tối ưu, tránh lãng phí tài nguyên và phải hài hòa giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường. Đất đai là tài sản công, có giá trị chiến lược, vì vậy khi thực hiện mô hình sử dụng kết hợp đa mục đích, người sử dụng đất cần có phương án rõ ràng, tận dụng hợp lý từng mét vuông diện tích, hạn chế đất bỏ trống hoặc khai thác kém hiệu quả. Điều này đặc biệt đúng trong bối cảnh đô thị hóa, khi quỹ đất ngày càng hạn chế và yêu cầu phát triển đa chức năng trên cùng một thửa đất ngày càng cao. Sử dụng đất tiết kiệm không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là tiêu chí quản trị hiện đại và phát triển bền vững.

3. Các mô hình sử dụng đất kết hợp thông dụng hiện nay

Trong thực tiễn, nhu cầu khai thác đất theo mô hình đa chức năng ngày càng tăng, đặc biệt trong các khu vực có giá trị kinh tế cao như đô thị, vùng ven đô, khu du lịch hoặc khu sản xuất nông nghiệp – dịch vụ. Một số loại hình sử dụng đất kết hợp đa mục đích đã và đang được áp dụng phổ biến có thể kể đến như sau:

- Thứ nhất, mô hình sử dụng đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ là hình thức phổ biến tại các đô thị, nơi người dân sử dụng phần đất ở để xây dựng nhà ở kết hợp với hoạt động kinh doanh như mở cửa hàng, quán cà phê, nhà hàng, văn phòng cho thuê, lưu trú dạng homestay… Loại hình này được pháp luật cho phép khi việc kinh doanh không làm thay đổi mục đích sử dụng chính là đất ở, và không vi phạm các quy định về xây dựng, an toàn, môi trường.
- Thứ hai, mô hình đất nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng đang phát triển mạnh tại các vùng nông thôn, miền núi. Đây là hình thức người dân vừa trồng trọt, chăn nuôi, vừa kết hợp khai thác cảnh quan để phát triển du lịch trải nghiệm, nông trại học đường hoặc lưu trú sinh thái. Tuy nhiên, việc phát triển mô hình này cần đáp ứng các điều kiện pháp lý cụ thể như có phương án sử dụng đất được phê duyệt, không làm thay đổi mục đích đất nông nghiệp nếu chưa được chuyển đổi, và có quy hoạch sử dụng đất phù hợp.
- Thứ ba, mô hình đất sản xuất kinh doanh kết hợp hạ tầng kỹ thuật hoặc kho bãi cũng được sử dụng rộng rãi trong các khu công nghiệp hoặc cụm công nghiệp. Theo đó, doanh nghiệp có thể xin phép xây dựng nhà xưởng gắn liền với khu vực kho chứa, bãi xe, văn phòng điều hành và tiện ích phụ trợ trên cùng một thửa đất. Việc kết hợp phải tuân thủ đầy đủ quy định về xây dựng công nghiệp và môi trường.
- Thứ tư, mô hình đất xây dựng kết hợp công viên cây xanh – bãi đỗ xe – tiện ích công cộng thường được triển khai trong các dự án khu đô thị mới. Đây là dạng sử dụng đất có mục tiêu đồng thời bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, môi trường sống và tiện ích dân sinh. Việc tổ chức không gian đa chức năng trên một khu đất lớn giúp tối ưu quỹ đất, đồng thời tạo ra môi trường sống hiện đại, thân thiện.

Ngoài ra, pháp luật cũng ghi nhận các loại hình sử dụng đất kết hợp khác như đất tín ngưỡng kết hợp du lịch tâm linh, đất rừng sản xuất kết hợp trồng dược liệu – phát triển kinh tế lâm nghiệp, hoặc đất hành lang bảo vệ công trình có kết hợp sử dụng tạm thời cho sản xuất... Những loại hình này cần có sự cho phép rõ ràng, hướng dẫn từ cơ quan quản lý đất đai, không được tự ý áp dụng nếu chưa có đủ điều kiện pháp lý.

4. Các tiêu chí để sử dụng đất đa mục đích

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;
- Có quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng cho phép thực hiện chức năng sử dụng kết hợp;
- Có phương án sử dụng đất hợp lý, an toàn, không gây ảnh hưởng môi trường hoặc trật tự xây dựng;
- Phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận việc sử dụng đất đa mục đích.

5. Thủ tục đăng ký sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Luật đất đai mới

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký/chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp đa mục đích (theo Mẫu số 01);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
- Văn bản thể hiện quy hoạch được phê duyệt;
- Phương án sử dụng đất hoặc dự án đầu tư (nếu có);
- Bản sao CCCD/hộ chiếu và các giấy tờ pháp lý khác.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
- Cá nhân, tổ chức nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường (nếu do UBND cấp tỉnh quyết định).
- Thời hạn giải quyết: từ 15 – 30 ngày làm việc tùy từng loại đất và quy mô chuyển mục đích.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ và hiện trạng sử dụng đất
Cơ quan tài nguyên môi trường sẽ:
- Kiểm tra điều kiện sử dụng đất kết hợp;
- Xem xét phù hợp quy hoạch và hiện trạng;
- Xin ý kiến của các cơ quan liên quan (nếu cần).
Bước 4: Quyết định và cấp giấy chứng nhận
- Nếu đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích;
- Điều chỉnh, cập nhật thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5.1. Nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất đa mục đích

Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích, dù theo hình thức chuyển mục đích sử dụng đất hay chỉ bổ sung chức năng khai thác trên đất đã có, đều có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Các nghĩa vụ này nhằm bảo đảm quyền khai thác đi kèm với nghĩa vụ đóng góp ngân sách, đồng thời điều tiết lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất theo nguyên tắc bình đẳng, minh bạch.
Trước hết, trường hợp việc sử dụng đất kết hợp dẫn đến chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển mục đích theo quy định tại Điều 154 và 155 Luật Đất đai 2024. Mức thu được xác định dựa trên bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Ví dụ, nếu một phần đất nông nghiệp được cho phép chuyển sang đất thương mại dịch vụ trong khu vực có quy hoạch, thì phần đất này sẽ phải nộp tiền sử dụng đất tương ứng với loại đất thương mại.
Bên cạnh đó, nếu người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất để khai thác mục đích bổ sung, thì có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hằng năm hoặc một lần cho toàn thời gian thuê, tùy theo hình thức sử dụng đất được cơ quan nhà nước xác định. Trường hợp sử dụng đất có cả chức năng công cộng và chức năng kinh doanh, thì phần diện tích dùng vào mục đích kinh doanh sẽ phải nộp tiền thuê đất theo giá quy định.
Ngoài ra, người sử dụng đất cũng có thể phát sinh nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ, nếu việc thay đổi mục đích dẫn đến điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị tài sản gắn liền (như nhà ở, công trình). Bên cạnh đó, khi đất được sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, người sử dụng đất còn phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, với mức thuế suất căn cứ vào diện tích, giá đất và mục đích sử dụng cụ thể.
Trong nhiều trường hợp, đặc biệt với tổ chức, doanh nghiệp, việc sử dụng đất kết hợp còn kéo theo các chi phí hành chính, chi phí đo đạc, thẩm định hồ sơ, và các khoản phí môi trường, phí bảo vệ hạ tầng hoặc chi phí đầu tư công trình kỹ thuật phục vụ quy hoạch chung. Các nghĩa vụ tài chính này được thể hiện rõ trong thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường hoặc cơ quan thuế sau khi có quyết định phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích.
Việc sử dụng đất đa mục đích không chỉ gia tăng giá trị khai thác cho người sử dụng mà còn kéo theo trách nhiệm tài chính tương ứng với lợi ích đạt được. Do đó, để tránh rủi ro và phát sinh chi phí bất ngờ, người sử dụng đất cần xác định rõ các khoản phải nộp, chủ động làm việc với cơ quan chuyên môn để tính toán, dự trù và kê khai đầy đủ nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện hoạt động sử dụng đất kết hợp. Đây là cơ sở để việc khai thác đất được hợp pháp, minh bạch và bảo đảm quyền lợi lâu dài.

5.2. Một số lưu ý pháp lý quan trọng

Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích mang lại nhiều lợi ích kinh tế, song đồng thời cũng tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý nếu người sử dụng không tuân thủ đúng các quy định hiện hành. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh bị xử lý vi phạm, cần đặc biệt lưu ý những vấn đề sau:
- Không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất không được tự ý chuyển đổi hoặc sử dụng đất cho mục đích khác ngoài mục đích đã ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Theo quy định tại Điều 144 và Điều 154 Luật Đất đai 2024, hành vi sử dụng đất sai mục đích mà không được phép sẽ bị:

+ Xử phạt hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP;
+ Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu;
+ Thậm chí có thể bị thu hồi đất.

Đặc biệt, nếu đất đang được thế chấp, góp vốn hoặc cho thuê, hành vi sử dụng sai mục đích có thể dẫn đến mất quyền sử dụng đất hoặc phát sinh tranh chấp pháp lý phức tạp.
- Phải xác định rõ công năng và quy hoạch từng mục đích
Trong mô hình sử dụng đất đa mục đích (ví dụ: đất ở kết hợp kinh doanh, lưu trú, dịch vụ…), người sử dụng đất cần:

+ Ranh giới rõ ràng giữa các phần diện tích theo từng chức năng;
+ Xin cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng chức năng;
+ Tuân thủ các quy định pháp luật về phòng chát, chữa chá, bảo vệ môi trường, na toàn lao động, trật tự xây dựng.

Vi phạm các quy định trên có thể khiến công trình:

+ Bị đình chỉ thi công;
+ Không được công nhận trong hồ sơ pháp lý;
+ Bị xử phạt hành chính hoặc buộc tháo dỡ.

- Sử dụng đất đa mục đích không làm thay đổi bản chất pháp lý
Việc sử dụng đất kết hợp nhiều mục đích không làm thay đổi bản chất pháp lý của thửa đất nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hệ quả là:

+ Các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn... có thể bị vô hiệu nếu không phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất;
+ Ví dụ: thửa đất ghi nhận là đất ở, nhưng đang được sử dụng làm nhà hàng hoặc khách sạn, nếu chưa chuyển mục đích sang đất thương mại dịch vụ thì hợp đồng thuê/mua có thể bị tòa án tuyên vô hiệu toàn phần hoặc từng phần.

5.3. Chế tài xử lý khi sử dụng sai mục đích

Trường hợp sử dụng đất sai mục đích, người sử dụng đất có thể bị xử lý theo quy định tại:
Nghị định 91/2019/NĐ-CP (về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai);
Bị buộc khôi phục hiện trạng ban đầu, gây thiệt hại lớn về chi phí và thời gian;
Không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất do sử dụng sai mục đích

6. Lợi ích khi thực hiện dịch vụ tại Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy là đơn vị đã có bề dày hoạt động, với đội ngũ Luật sư được đào tạo bài bản, chính quy và có chuyên môn sâu trong việc cung cấp dịch vụ Tư vấn sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Luật đất đai mới. Với đội ngũ Luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong các hoạt động thực tiễn, cung cấp các dịch vụ pháp lý và đặc biệt là kinh nghiệm thực tế về dịch vụ Tư vấn sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Luật đất đai mới và các vấn đề liên quan, chúng tôi đã cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất về dịch vụ Tư vấn sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Luật đất đai mới và mang lại sự hài lòng cho nhiều khách hàng.
Ngoài vấn đề chuyên môn, chúng tôi luôn thực hiện dịch vụ Tư vấn sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Luật đất đai mới với tinh thần, trách nhiệm và sự tận tâm cao nhất, xây dựng niềm tin, sự an tâm và an toàn pháp lý cho khách hàng.
Đồng thời, chúng tôi luôn ý thức tuân thủ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề Luật sư trong quá trình thực hiện dịch vụ Tư vấn sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Luật đất đai mới trong mối quan hệ với khách hàng, đồng nghiệp và các cơ quan Nhà nước, các cá nhân có liên quan trong quá trình thực hiện dịch vụ đ Tư vấn sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Luật đất đai mới. Chúng tôi cam kết và trách nhiệm bảo mật tất cả các khoản mục, điều kiện của hợp đồng/thỏa thuận nào được thiết lập, ký kết và tất cả giấy tờ, tài liệu, thông tin mà Văn phòng Luật sư có được từ dịch Tư vấn sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Luật đất đai mới. Văn phòng Luật sư cam kết không công bố hay truyền đạt các vấn đề liên quan đến hợp đồng và công việc này đến Bên thứ ba nào khác mà không có sự đồng ý bằng văn bản của khách hàng, trừ trường hợp cơ quan Nhà nước yêu cầu.

7. Thông tin liên hệ của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến dịch vụ Tư vấn sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Luật đất đai mới, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 0909160684 để nhận được sự Tư vấn sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Luật đất đai mới và được hỗ trợ kịp thời.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ Tư vấn sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Luật đất đai mới, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0978845617, và Email [info@luatsuhcm.com]
Chúng tôi hiểu rằng, vấn đề pháp lý về dịch vụ Tư vấn sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Luật đất đai mới có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc, thời gian, chi phí của bạn. Hãy để đội ngũ Luật sư của chúng tôi đồng hành và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và chuyên nghiệp nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, thấu hiểu và đồng hành cùng Quý khách hàng trên mỗi bước đường pháp lý.