Nhà đất chưa có sổ hồng, sổ đỏ có được lập di chúc không?

1. Điều kiện để thừa kế quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc thừa kế quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
• Quyền sử dụng đất không có tranh chấp tại thời điểm mở thừa kế.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đối với loại đất có thời hạn sử dụng, thì tại thời điểm thừa kế, đất vẫn còn thời hạn sử dụng theo quy định.

Như vậy, để được thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất, bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên.

2. Điều kiện để di chúc hợp pháp

Căn cứ Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015, một bản di chúc hợp pháp phải đáp ứng đồng thời:

• Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt, không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép.
• Nội dung di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức di chúc không trái quy định pháp luật.

Về hình thức, pháp luật công nhận:

• Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.
• Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.
• Di chúc bằng văn bản có công chứng.
• Di chúc bằng văn bản có chứng thực.
• Di chúc miệng (chỉ trong trường hợp tính mạng bị đe dọa, và nếu sau 03 tháng người lập di chúc còn sống, minh mẫn thì di chúc miệng tự động bị hủy).

3. Đất không có Sổ đỏ thì có được lập di chúc hoặc chia thừa kế không?

Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, để lại tài sản cho người thừa kế. Điều đó có nghĩa là: mỗi người đều có quyền lập di chúc, miễn là di chúc phải hợp pháp.

Trước tiên, nếu đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng), thì chắc chắn người sử dụng đất có quyền để lại thừa kế cho con cháu, người thân của mình (dù có lập di chúc hay không).Ngược lại, nếu đất chưa được cấp Sổ đỏ, thì việc thừa kế sẽ được xem xét theo từng trường hợp cụ thể sau đây.

Trường hợp 1: Đất không có Sổ đỏ nhưng có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Theo Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai năm 2024, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất vẫn được công nhận quyền sử dụng và có thể để lại thừa kế.

Những giấy tờ này bao gồm:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam hoặc Nhà nước CHXHCN Việt Nam.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc giấy tờ có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ về nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
• Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng đất hoặc nhà gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng ổn định từ trước thời điểm đó.
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo đúng quy định pháp luật.
• Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, bao gồm:

+ Bằng khoán điền thổ.

+ Văn tự đoạn mãi bất động sản có xác nhận.

+ Văn tự mua bán, tặng cho, đổi nhà, hoặc thừa kế nhà gắn liền với đất.

+ Di chúc, giấy phân chia di sản được chứng nhận.

+ Giấy phép xây cất, giấy phép hợp thức hóa kiến trúc.

+ Bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án chế độ cũ.

• Các giấy tờ khác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ, ví dụ:

+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền trước 18/12/1980.

+ Tài liệu đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg năm 1980.

+ Văn bản về việc di dân, xây dựng khu kinh tế mới, tái định cư được UBND hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

+ Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động để làm nhà ở.

+ Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh.

+ Đơn đề nghị sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp, hoặc UBND cấp huyện, cấp tỉnh chấp thuận trước ngày 01/7/1980.

+ Văn bản giao đất của cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng bằng vốn đóng góp, không thuộc ngân sách nhà nước.

Với các loại giấy tờ trên, quyền sử dụng đất được công nhận là hợp pháp, do đó hoàn toàn có thể lập di chúc để lại thừa kế hoặc chia thừa kế theo pháp luật khi người sử dụng đất qua đời.

Trường hợp 2: Đất không có Sổ đỏ và cũng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Đây là trường hợp phổ biến ở nhiều hộ gia đình, đặc biệt tại vùng nông thôn, nơi đất được khai phá hoặc sử dụng lâu dài nhưng chưa làm thủ tục cấp Sổ đỏ.

Theo Điều 139 Luật Đất đai 2024, khi không có giấy tờ thì phải căn cứ vào xác nhận của UBND cấp có thẩm quyền:

• Có văn bản xác nhận đủ điều kiện cấp Sổ đỏ:

+ Người sử dụng đất được xem là hợp pháp.

+ Quyền sử dụng đất đó có thể để lại di chúc hoặc chia thừa kế.

+ Người thừa kế có quyền làm thủ tục để được cấp Sổ đỏ sau khi nhận thừa kế.

• Chưa có Sổ đỏ nhưng có văn bản xác nhận đất không vi phạm quy hoạch:

+ Người sử dụng đất có quyền lập di chúc.

+ Người thừa kế cần tiếp tục làm thủ tục xin giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Có văn bản xác nhận việc sử dụng đất là không hợp pháp:

+ Trong trường hợp này, đất không được coi là di sản thừa kế.

+ Tuy nhiên, tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình xây dựng hợp pháp) nếu có, vẫn được coi là di sản để lại thừa kế.

Như vậy

• Về nguyên tắc: Người sử dụng đất vẫn có thể lập di chúc đối với đất chưa có Sổ đỏ, vì lập di chúc là quyền của cá nhân theo Bộ luật Dân sự 2015.
• Tuy nhiên, để di chúc về đất đai có giá trị thực thi, người thừa kế phải chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (có giấy tờ theo luật hoặc được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện cấp Sổ đỏ).
• Nếu muốn di chúc được công chứng, chứng thực, thì bắt buộc phải có Sổ đỏ/Sổ hồng.
• Nếu chưa có Sổ đỏ, nên lập di chúc bằng văn bản (tự viết tay, có hoặc không có người làm chứng) để đảm bảo ý chí, sau đó hướng dẫn người thừa kế làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận.

4. Thực hiện chia thừa kế đất đai trong trường hợp không có Sổ đỏ

Trong thực tế, nhiều trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) nhưng lại phát sinh việc thừa kế. Khi đó, việc chia thừa kế đất đai vẫn có thể thực hiện, song cần tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai hiện hành.

4.1. Chia thừa kế theo di chúc

Theo Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

Người lập di chúc có các quyền cơ bản sau:

• Chỉ định người thừa kế, xác định rõ cá nhân/tổ chức nào sẽ được nhận di sản.
• Truất quyền hưởng di sản của người thừa kế theo pháp luật.
• Phân định phần di sản cho từng người thừa kế theo ý chí của mình.
• Giao nghĩa vụ cho người thừa kế, ví dụ như nghĩa vụ chăm sóc cha mẹ, thanh toán nợ.
• Dành một phần tài sản để di tặng hoặc thờ cúng.
• Chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.

Như vậy, nếu có di chúc hợp pháp thì việc phân chia di sản sẽ tuân theo ý chí của người lập di chúc.

Tuy nhiên, pháp luật cũng bảo vệ quyền lợi của một số đối tượng đặc biệt. Căn cứ Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015, những người sau đây vẫn được hưởng di sản mặc dù không được chỉ định trong di chúc:

• Con chưa thành niên;
• Cha, mẹ, vợ, chồng;
• Con đã thành niên nhưng không có khả năng lao động.

Những người này được hưởng phần di sản bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu việc chia theo pháp luật được áp dụng.

4.2. Chia thừa kế theo pháp luật

Trong trường hợp không có di chúc, hoặc di chúc để lại không hợp pháp, thì việc chia di sản được thực hiện theo pháp luật.

Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, người thừa kế theo pháp luật được xác định theo hàng thừa kế:

• Hàng thứ nhất: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi.
• Hàng thứ hai: ông bà nội, ông bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột; cháu ruột (mà người chết là ông, bà).
• Hàng thứ ba: cụ nội, cụ ngoại; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; cháu ruột (mà người chết là bác, chú, cậu, cô, dì); chắt ruột (mà người chết là cụ).

Nguyên tắc: Những người cùng hàng thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.

5. Hồ sơ, thủ tục khai nhận thừa kế đất khi không có Sổ đỏ

Trong trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận, để khai nhận thừa kế cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp và thực hiện thủ tục theo quy định.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng văn bản thừa kế

Hồ sơ gồm có:

• Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu).
• Di chúc hợp pháp (nếu có).
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, chẳng hạn: trích lục thửa đất, văn bản xác nhận của UBND xã/phường về việc sử dụng đất ổn định, lâu dài, phù hợp quy hoạch.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người chết và người thừa kế (giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn…).
• Giấy tờ tùy thân của người thừa kế: CCCD/CMND, sổ hộ khẩu.

Bước 2: Niêm yết việc thụ lý hồ sơ tại UBND cấp xã

• Sau khi nhận đủ hồ sơ, tổ chức hành nghề công chứng gửi văn bản niêm yết tại UBND xã/phường nơi người chết cư trú cuối cùng.
• Trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú cuối cùng.
• Thời hạn niêm yết: 15 ngày.

Bước 3: Ký và công chứng văn bản khai nhận di sản

• Hết thời hạn niêm yết, nếu không có khiếu nại, tố cáo thì công chứng viên xác nhận văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản.
• Người thừa kế phải xuất trình bản chính giấy tờ để đối chiếu trước khi ký.

Bước 4: Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

• Sau khi có văn bản khai nhận di sản, người thừa kế tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để được cấp Sổ đỏ đứng tên mình.
• Đây là bước cuối cùng để hợp thức hóa quyền sử dụng đất từ di sản thừa kế.

6. Công việc của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Khi khách hàng có nhu cầu lập di chúc liên quan đến nhà đất (kể cả trường hợp chưa có Sổ đỏ/Sổ hồng), Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy sẽ thực hiện các công việc sau:

• Tư vấn pháp luật:

+ Giải thích quy định về di sản thừa kế, điều kiện để lập di chúc hợp pháp.

+ Phân tích rủi ro nếu nhà đất chưa có Giấy chứng nhận.

+ Hướng dẫn khách hàng chuẩn bị các giấy tờ cần thiết để chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

• Kiểm tra hồ sơ, giấy tờ:

+ Rà soát các giấy tờ hiện có về quyền sử dụng đất, nhà ở.

+ Đối chiếu với quy định pháp luật để xác định tính hợp pháp.

+ Đề xuất phương án xử lý nếu còn thiếu hồ sơ (ví dụ: xin xác nhận sử dụng đất ổn định tại UBND xã/phường).

• Soạn thảo và hỗ trợ lập di chúc:

+ Soạn thảo nội dung di chúc theo đúng ý chí của người lập, đảm bảo rõ ràng, minh bạch, tránh tranh chấp.

+ Bảo đảm tuân thủ hình thức di chúc hợp pháp (di chúc bằng văn bản, có công chứng/chứng thực).

+ Hỗ trợ khách hàng lập di chúc miệng trong trường hợp đặc biệt (theo Điều 629 Bộ luật Dân sự 2015).

• Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước, tổ chức công chứng:

+ Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng di chúc.

+ Liên hệ và làm việc với tổ chức hành nghề công chứng để hoàn tất thủ tục.

• Giải quyết tranh chấp liên quan đến di chúc (nếu có):

+ Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng trong các tranh chấp thừa kế tại Tòa án.

+ Đưa ra giải pháp thương lượng, hòa giải để hạn chế kiện tụng kéo dài.

7. Thông tin liên hệ của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Nhà đất chưa có sổ hồng, sổ đỏ có được lập di chúc không? nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Nhà đất chưa có sổ hồng, sổ đỏ có được lập di chúc không? chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.