Tư vấn soạn thảo Hợp đồng cho thuê đất

Thứ tư - 13/12/2017 10:51

Hiện nay, các điều kiện kinh tế xã hội có sự chuyển biến khá nhanh, kéo theo các nhu cầu về bất động sản cũng tăng lên nhanh chóng, việc người sử dụng đất tiến hành cho thuê đất trở nên khá phổ biến. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, việc thuê đất phải được thực hiện qua Hợp đồng thuê đất, ngoài ra việc thuê đất đòi hỏi người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện luật định do quyền sử dụng đất là một đối tượng khá đặc thù. Thế nên, Hợp đồng cho thuê đất phải được soạn thảo cẩn thận và hợp pháp về cả nội dung lẫn hình thức.

Mục lục

1. Hợp đồng cho thuê đất là gì?

Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có quy định riêng biệt hay mẫu chuẩn về “hợp đồng cho thuê đất”. Tuy nhiên, theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, hợp đồng cho thuê đất vẫn được pháp luật thừa nhận là một loại hợp đồng dân sự, phản ánh sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển giao quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định để đổi lấy một khoản lợi ích, thường là tiền thuê.
Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất hợp pháp có quyền cho tổ chức, cá nhân khác thuê lại quyền sử dụng đất nếu được pháp luật cho phép và hợp đồng được lập bằng văn bản. Việc cho thuê đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất được cấp, đồng thời đáp ứng các yêu cầu pháp lý như:

Chủ thể hợp pháp: Người cho thuê phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, không tranh chấp, không bị kê biên thi hành án hoặc bị hạn chế quyền định đoạt.
Nội dung hợp đồng: Các điều khoản quan trọng cần được làm rõ bao gồm: thời hạn thuê, mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính (tiền thuê, thuế), cam kết không tranh chấp, điều khoản chấm dứt hợp đồng, giải quyết tranh chấp…
Hình thức hợp đồng: Hợp đồng phải được lập thành văn bản, trong một số trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
Đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền: Tùy từng loại đất và mục đích sử dụng, hợp đồng thuê đất có thể cần phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

Chính vì tính chất đặc biệt của đất đai và rủi ro tiềm ẩn về pháp lý, các bên nên có sự hỗ trợ của luật sư chuyên về đất đai hoặc pháp lý hợp đồng để đảm bảo hợp đồng được soạn thảo chặt chẽ, rõ ràng và tránh tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện.

2. Nội dung của mẫu hợp đồng thuê đất bao gồm những gì?

Theo quy định tại Điều 501 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng dân sự phải tuân thủ đầy đủ các quy định chung về hợp đồng, đồng thời nội dung của hợp đồng không được trái với quy định của pháp luật đất đai. Cụ thể, hợp đồng cần đảm bảo không vi phạm về: mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, và các quyền nghĩa vụ pháp lý khác.
Dưới đây là những nội dung chính mà một hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cần có:
- Thông tin các bên tham gia hợp đồng
Bao gồm:

Họ tên cá nhân, hoặc tên tổ chức.
Người đại diện theo pháp luật của tổ chức (nếu có).
Số CMND/CCCD hoặc Mã số thuế.
Địa chỉ liên hệ.
Số tài khoản ngân hàng (nếu có giao dịch qua chuyển khoản).

- Thông tin chi tiết về thửa đất cho thuê
Phải ghi rõ:

Địa chỉ thửa đất.
Diện tích, loại đất (đất ở, đất sản xuất, đất nông nghiệp...).
Hiện trạng sử dụng.
Mục đích sử dụng đất.
Thông tin pháp lý (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – Sổ đỏ).

- Thời hạn thuê và thời điểm giao đất

Thời gian bắt đầu và kết thúc thuê đất.
Dự kiến thời gian bàn giao đất cho bên thuê.

Lưu ý: Thời hạn thuê đất là không quá 50 năm theo Điều 176 Luật Đất đai 2024, trường hợp đặc biệt theo khoản 3 Điều 176 Luật đất đai thì là không quá 70 năm. Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.
- Giá thuê, thời hạn và phương thức thanh toán

Giá thuê đất do các bên tự thỏa thuận.
Ghi rõ thời điểm thanh toán (trả một lần hay định kỳ).
Phương thức thanh toán: tiền mặt, chuyển khoản.
Ghi rõ lịch trình thanh toán cụ thể (ngày/tháng/năm).

- Quyền và nghĩa vụ của các bên

Tự thỏa thuận, nhưng không được trái với quy định pháp luật.
Bên cho thuê: đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp, bàn giao đúng hiện trạng, không tranh chấp.
Bên thuê: sử dụng đất đúng mục đích, thanh toán đúng hạn, không tự ý chuyển nhượng...

- Thời điểm hợp đồng có hiệu lực

Ghi rõ ngày, tháng, năm hợp đồng có hiệu lực.
Có thể xác định hiệu lực theo thời điểm ký hoặc thời điểm phát sinh nghĩa vụ.

- Các thỏa thuận khác (tùy chọn)

Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và điều kiện áp dụng.
Thời điểm chấm dứt, hậu quả pháp lý kèm theo.
Tài sản gắn liền với đất (nếu có): nhà, cây trồng, công trình...
Mức phạt vi phạm hợp đồng: không vượt quá 8% giá trị nghĩa vụ vi phạm.
Hình thức giải quyết tranh chấp: thương lượng, trọng tài, hoặc Tòa án có thẩm quyền.
Thỏa thuận về sửa đổi, bổ sung, điều khoản thi hành...

Lưu ý: Một số trường hợp hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực, đặc biệt nếu là giao dịch giữa cá nhân hoặc có giá trị lớn, hoặc liên quan đến đất nông nghiệp, đất ở có thời hạn dài. Ngoài ra, có thể cần đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai nếu thỏa thuận có yêu cầu ghi nhận vào hồ sơ địa chính.
- Lưu ý pháp lý quan trọng khi giao kết Hợp đồng cho thuê đất
Khi tiến hành ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, các bên cần đặc biệt lưu ý đến chủ thể ký kết hợp đồng, bởi đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tính pháp lý và hiệu lực của hợp đồng. Cụ thể:

Chủ thể cho thuê phải là người sử dụng đất hợp pháp

Người cho thuê phải đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Trường hợp đang trong quá trình thừa kế, tặng cho hoặc chuyển nhượng mà chưa hoàn tất thủ tục thì không đủ điều kiện ký hợp đồng cho thuê.

Đối với nhóm người cùng sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật đất đai và dân sự, tất cả thành viên trong nhóm người sử dụng đất phải cùng ký tên vào hợp đồng hoặc ủy quyền hợp pháp cho một người đại diện ký kết.
Việc một cá nhân tự ý đại diện nhóm mà không có giấy ủy quyền có thể dẫn đến hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

Trường hợp bên thuê hoặc cho thuê là tổ chức

Người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật của tổ chức (theo đăng ký kinh doanh, điều lệ...).
Nếu không phải người đại diện, thì phải có giấy ủy quyền hợp pháp, nêu rõ phạm vi và thời hạn ủy quyền.
Trong thực tế, nhiều hợp đồng đã bị vô hiệu vì người ký không đúng thẩm quyền, gây rủi ro nghiêm trọng về pháp lý và tài chính.

3. Dịch vụ tư vấn soạn thảo Hợp đồng cho thuê đất

Khi soạn thảo hợp đồng cho thuê đất, bên cạnh các nguyên tắc pháp lý chung, các bên cần đặc biệt lưu ý đến đặc thù của loại giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất – một loại tài sản đặc biệt được pháp luật quản lý chặt chẽ. Do đó, việc có sự hỗ trợ từ chuyên gia pháp lý là yếu tố then chốt để xây dựng một hợp đồng hiệu lực, hợp pháp và bảo vệ quyền lợi lâu dài.
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp Dịch vụ Tư vấn Soạn thảo Hợp đồng Cho thuê Đất theo đúng quy định của pháp luật hiện hành, bao gồm:

Tư vấn về tư cách pháp lý của các bên: Kiểm tra tư cách sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người đại diện pháp luật (đối với tổ chức), nhóm người sử dụng đất và các vấn đề liên quan đến thẩm quyền ký kết.
Tư vấn hình thức hợp đồng phù hợp: Đảm bảo hợp đồng đúng với hình thức bắt buộc theo pháp luật – bằng văn bản, có thể công chứng/chứng thực và đăng ký theo yêu cầu pháp luật đất đai.
Tư vấn về quyền và nghĩa vụ của các bên: Hỗ trợ quy định rõ ràng về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích, quyền chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại...
Tư vấn chi tiết các điều khoản chính: Bao gồm thông tin thửa đất, thời hạn thuê, mục đích sử dụng, giá thuê, phương thức và thời điểm thanh toán, thời gian giao đất, xử lý khi vi phạm...
Tư vấn và xây dựng cơ chế xử lý rủi ro: Dự liệu trước các tình huống có thể phát sinh như thu hồi đất, vi phạm quy hoạch, không thanh toán, không bàn giao đất... và cách giải quyết.
Tư vấn biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng: Đặt cọc, ký quỹ, bảo lãnh, cam kết thanh toán... để đảm bảo nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ.
Soạn thảo hợp đồng theo nhu cầu cụ thể: Soạn dự thảo theo yêu cầu riêng của từng khách hàng, linh hoạt điều chỉnh các điều khoản theo thực tế giao dịch và quy định pháp luật.
Hỗ trợ đàm phán và hoàn thiện hợp đồng: Tham gia cùng khách hàng trong quá trình thương lượng, giải thích điều khoản và hướng dẫn ký kết đúng quy định.

Trong bối cảnh nhiều hợp đồng thuê đất bị tuyên vô hiệu do vi phạm pháp luật về đất đai hoặc xác lập sai tư cách chủ thể, việc được hỗ trợ bởi đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực hợp đồng và đất đai là giải pháp giúp khách hàng:

Hạn chế tối đa rủi ro pháp lý;
Bảo vệ quyền lợi ngay từ bước khởi đầu giao kết hợp đồng;
Tăng cường tính minh bạch, hiệu lực và khả năng thi hành của hợp đồng.

4. Thông tin liên hệ – Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Nếu Quý khách hàng đang cần tư vấn pháp lý liên quan đến soạn thảo Hợp đồng cho thuê hàng hóa, hãy nhanh chóng liên hệ với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời – đúng luật – tiết kiệm chi phí.