Với kinh nghiệm thực tiễn cung cấp dịch vụ nhà đất, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy xin đưa ra ý kiến đối với trường hợp chuyển nhượng nhà đất chưa xóa thế chấp nêu trên như sau:
1. Cơ sở pháp lý
- Bộ luật dân sự 2015 (BLDS);
- Luật Đất đai 2013 (LĐĐ);
- Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 (LKDBĐS);
- Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn xử lý tài sản bảo đảm. (Thông tư 16/2014)
2. Quy định về điều kiện chuyển nhượng
Điều kiện chuyển nhượng nhà đất được quy định tại Điều 188 LĐĐ, Điều 9 LKDBĐS, gồm những điều kiện cơ bản như sau:
- Nhà đất có Giấy chứng nhận;
- Nhà đất không đang bị tranh chấp;
- Nhà đất không bị kê biên thi hành án.
Bên cạnh những điều kiện nêu trên, liên quan đến vấn đề tài sản thế chấp, Điều 320 BLDS 2015 quy định bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế. Từ quy định, có thể nhận định rằng yêu cầu nhà đất được xóa thế chấp là điều kiện để đưa nhà đất vào giao dịch, chuyển nhượng. Cũng cần nhận định rõ, điều kiện về xóa thế chấp không đồng nhất với thủ tục xóa đăng ký thế chấp.
- Về mặt nội dung: xóa thế chấp là hành vi làm chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm, các bên được giải phóng khỏi các nghĩa vụ trong giao dịch bảo đảm. Đối với xóa đăng ký thế chấp, là hoạt động chấm dứt đăng ký giao dịch bảo đảm, giao dịch không còn giá trị đối kháng với bên thứ ba.
- Về mặt thủ tục: xóa thế chấp được thực hiện trên cơ sở chấm dứt hợp đồng thế chấp, được thực hiện tại tổ chức công chứng. Đối với xóa đăng ký thế chấp, thủ tục được thực hiện tại cơ quan tài nguyên – môi trường.
Như vậy, nhà đất chưa được xóa thế chấp thì không được phép giao dịch. Trong trường hợp nhà đất đã xóa thế chấp nhưng chưa thực hiện xóa đăng ký thế chấp được hướng dẫn tại Khoản 5 Điều 12 Thông tư 16/2014, quy định việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản được thực hiện đồng thời với việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:
a) Trong trường hợp có văn bản đồng ý của bên nhận bảo đảm thì bên bảo đảm có quyền yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản trước khi xóa đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản đó.
b) Hồ sơ đề nghị chỉnh lý biến động về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản bảo đảm được nộp đồng thời với hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký giao dịch bảo đảm để cơ quan có thẩm quyền đăng ký thực hiện việc chỉnh lý biến động đồng thời với xóa đăng ký giao dịch bảo đảm theo thủ tục do pháp luật quy định.
Quy định tại Thông tư 16/2014 cho phép chuyển nhượng nhà đất nếu có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp (ngân hàng), đồng thời thủ tục xóa đăng ký thế chấp được thực hiện cùng thủ tục đăng bộ sang tên.
Cơ sở quy định đã rõ, tuy nhiên việc áp dụng quy định vào thực tiễn có đảm bảo tính hợp lý? Trên thực tế, yêu cầu đăng ký xóa thế chấp đối trước khi giao dịch tại các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền là khác nhau.
3. Thực tiễn thực hiện
Một số trường hợp giao dịch nhà đất chưa đăng ký xóa thế chấp xuất phát từ những nguyên nhân như: (i) nhà đất đã có thông báo xóa thế chấp của ngân hàng nhưng chủ sử dụng nhà đất không tiến hành đăng ký xóa thế chấp do không nắm rõ trình tự thủ tục; hoặc (ii) các bên mong muốn nhanh chóng thực hiện giao dịch, thanh toán và bàn giao tài sản mà chưa quan tâm đến tình trạng nhà đất chưa được đăng ký xóa thế chấp v.v.
Trong thực tiễn giao dịch, tổ chức công chứng và cơ quan nhà nước có cách giải quyết khác nhau.
Tại các địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu chủ sử dụng nhà đất phải thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, các bên mới được tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng, thay đổi chủ sử dụng. Cách thức này gây ra nhiều bất tiện, người sử dụng đất phải đến cơ quan nhà nước thực hiện nhiều thủ tục hơn và kéo dài thời gian trong các giao dịch mặc dù từ ban đầu, giao dịch đã đủ các điều kiện tiến hành.
Một số trường hợp khác, tổ chức công chứng cho phép các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng trước khi chủ sử dụng nhà đất xóa đăng ký thế chấp. Trường hợp này không loại trừ nghĩa vụ xóa đăng ký thế chấp của chủ sử dụng, song xét thấy cách xử lý này mang đến lợi ích cho các bên về mặt tiến hành thủ tục chuyển nhượng. Tức là, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, bên có nghĩa vụ xóa thế chấp hoặc bên được ủy quyền sẽ thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp cùng lúc với đăng ký biến động chủ sở hữu (đăng bộ sang tên) tại cơ quan có thẩm quyền.
Thực tế giao dịch ghi nhận nhiều trường hợp không có văn bản đồng ý cho chuyển nhượng của ngân hàng. Một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng này như: (i) người sử dụng đất không có yêu cầu đối với ngân hàng, (ii) từ thời điểm chấm dứt thế chấp đến thời điểm giao dịch chuyển nhượng là khoản thời gian dài nhiều năm, ngân hàng không có cơ sở xác nhận văn bản đồng ý hoặc (iii) thủ tục xin ý kiến của ngân hàng có nhiều khó khăn, phức tạp. Thực trạng này dẫn đến thủ tục không được đảm bảo hoặc giao dịch không được tiến hành trước khi xóa đăng ký thế chấp. Song song đó cũng có trường hợp tổ chức công chứng xem xét đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp hoặc thông báo xóa thế chấp như một hình thức đồng ý của ngân hàng, làm cơ sở cho giao dịch chuyển nhượng.
Có thể thấy, mặc dù quy định đã rõ nhưng vấn đề áp dụng cho các giao dịch cụ thể có sự khác biệt. Cả hai phía cơ quan, tổ chức có thẩm quyền và người sử dụng đất đều chưa nắm rõ những yêu cầu về thủ tục để thực hiện đúng quy định, nhanh chóng và hiệu quả.
4. Nhận định và khuyến nghị
Trên cơ sở quy định và từ thực tiễn áp dụng pháp luật, chúng tôi đưa ra đánh giá và khuyến nghị như sau:
Thứ nhất, thủ tục xóa thế chấp (phân biệt với xóa đăng ký thế chấp) được thực hiện tại tổ chức công chứng, vì vậy khi tài sản đã được xóa thế chấp, tổ chức công chứng hoàn toàn có đủ cơ sở, thông tin để xác nhận tình trạng tài sản nhà đất từ đó chứng nhận cho các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho.
Thứ hai, giao kết hợp đồng trước khi đăng ký xóa thế chấp không loại trừ nghĩa vụ của bên thế chấp đối với cơ quan đăng ký. Dù hợp đồng chuyển nhượng đã được ký kết, bên thế chấp vẫn có nghĩa vụ thực hiện xóa đăng ký thế chấp. Sự khác nhau ở đây là về thời điểm đăng ký xóa chấp và mặt lợi ích các bên đạt được là tiết kiệm được thời gian, công sức.
Trên cơ sở đó, chúng tôi đưa ra khuyến nghị:
- Đối với tổ chức công chứng, cơ quan tiếp nhận đăng ký thế chấp cần vận dụng quy định phù hợp để đạt hiệu quả về quản lý cũng như mang đến lợi ích, thuận tiện cho người dân. Cần tạo điều kiện giải quyết nhanh chóng trong trường hợp người sử dụng đất đã cung cấp những thông tin, tài liệu phù hợp.
- Đối với người sử dụng đất, khi quyết định giao dịch chuyển nhượng nhà đất, cần đưa ra yêu cầu bảo vệ quyền lợi hợp pháp đồng thời cung cấp đầy đủ văn bản, tài liệu cần thiết để các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xem xét, giải quyết đúng pháp luật.
Là đơn vị có nhiều kinh nghiệm hỗ trợ giao dịch chuyển nhượng nhà đất, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp ý kiến pháp lý phù hợp với từng trường hợp giao dịch, hướng đến lợi ích cao nhất cho khách hàng. Chúng tôi cam kết tạo nên một hành lang pháp lý an toàn đối với từng giao dịch.
Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan. Hãy tham khảo các bài viết khác tại website hoặc gọi tổng đài tư vấn 1900 6279 để được luật sư tư vấn trực tiếp, hoặc hẹn luật sư gọi 097 88 456 17.
Quý khách có nhu cầu sử dụng vụ của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy xin vui lòng liên hệ để nhận được dịch vụ tư vấn tốt nhất, chuyên nghiệp, uy tín và hiệu quả.
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ TÔ ĐÌNH HUY
Trụ sở: A10-11 Toà nhà Centana, Số 36 Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Tp. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh
Điện thoại: 0283. 8991104/ Fax: 0283. 8991104
Di động: 0909160684 hoặc 090 7676470
Email: info@luatsuhcm.com/ lsphung@luatsuhcm.com
Chúng tôi trên mạng xã hội