Đòi tiền cọc khi mua nhà qua người ủy quyền

 

Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy trả lời:

1. Hợp đồng ủy quyền

Khoản 3 Điều 21 Luật nhà ở năm 2005 quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở:
3. Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật.
Bà Sơn đã được cấp Giấy chứng nhận đối với căn nhà nên bà là chủ sở hữu. Theo quy định trên, bà Sơn được ủy quyền cho ông Lâm quản lý nhà của mình.
Điều 93 Luật nhà ở 2005 quy định Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở là một trong những loại hợp đồng về nhà ở (khoản 1) và phải được chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Khoản 2 Điều 122 Bộ luật dân sự quy định: hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch nếu pháp luật có quy định.
Theo đó, cần xem xét Hợp đồng ủy quyền của bà Sơn có được công chứng, chứng thực không, nếu không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng ủy quyền này vô hiệu.

2. Hợp đồng đặt cọc

Khoản 2, 3 Điều 144 Bộ luật dân sự quy định:
2. Phạm vi đại diện theo ủy quyền được xác lập theo sự ủy quyền.
3. Người đại diện chỉ được thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện.
Theo đó, người được ủy quyền chỉ được thực hiện giao dịch trong phạm vi được ủy quyền.
Do đó:

1. Trường hợp hợp đồng ủy quyền vô hiệu thì ông Lâm không có bất kỳ quyền gì đối với ngôi nhà của bà Sơn. Ông Lâm không có quyền đại diện bà Sơn ký hợp đồng đặt cọc và nhận cọc. 
2. Trường hợp hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nhưng chỉ ủy quyền quản lý, sử dụng thì ông Lâm chỉ được quản lý, sử dụng mà không được bán. Ông Lâm bán là vượt quá phạm vi đại diện. 

Cả hai trường hợp này, bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng theo quy định tại Khoản 2 Điều 145, Khoản 2 Điều 146 Bộ luật dân sự 2005. Bạn có quyền yêu cầu ông Lâm trả lại tiền đặt cọc theo quy định tại Khoản 3 Điều 425 Bộ luật dân sự.

3. Trường hợp có ủy quyền bán nhà và hợp đồng ủy quyền hợp pháp thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực. Bạn không thực hiện mua bán đúng thỏa thuận thì phải chịu mất tiền cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 358 BLDS.
3. Hợp đồng mua bán: Hợp đồng bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế chưa xảy ra. Theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở 2014, Luật đất đai 2013 thì Hợp đồng bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng. Nếu ông Lâm không được ủy quyền bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Phòng công chứng sẽ không công chứng Hợp đồng. Nếu các bên ký hợp đồng không công chứng thì hợp đồng vô hiệu. Nếu ủy quyền hợp pháp thì Hợp đồng bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng là Hợp đồng hợp pháp.