Câu hỏi:
Em đang muốn mua căn hộ chung cư, căn hộ đã bàn giao nhà từ năm 2010. Hiện tại căn hộ chưa được cấp sổ đỏ. Vậy bây giờ em muốn mua căn hộ nói trên thì thủ tục phải làm như thế nào a. Em hỏi một số người thì họ nói là em nên làm Ủy quyền định đoạt, nhưng sau này em cần bán và cần chuyển đổi thì có cần chủ cũ nữa không, em sợ nếu khi cần chủ cũ họ không ký cho, hoặc đòi hỏi một khoản tiền lớn thì rất mệt. Vậy có cách giải quyết nào mà không cần đến chủ cũ không ạ. Em đã đặt cọc rồi, hiện em rất hoang mang về thủ tục giấy tờ, em nhờ các anh chị Luật sư chỉ cho em cách giải quyết tốt nhất để em sớm làm các thủ tục mua căn hộ nói trên được thuận lợi. Em xin cảm ơn các anh chị nhiều ạ
Trả lời:
Bạn không nói rõ là bạn mua nhà chung cư này trực tiếp từ chủ đầu tư, chủ đầu tư thứ cấp hay cá nhân, pháp nhân không có chức năng kinh doanh bất động sản vì Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở và Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn nghị định 71 quy định:
- Trường hợp mua lại nhà từ các công ty có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc mua bán, chuyển nhượng thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản mà không phân biệt đã nhận nhà hay chưa.
- Trường hợp mua lại nhà từ các cá nhân hoặc pháp nhân không có chức năng kinh doanh bất động sản thì chỉ được chuyển nhượng khi chưa nhận bàn giao nhà, trường hợp đã nhận bàn giao nhà thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Dân sự 2005 và điều 91 Luật nhà ở 2005 là Nhà đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Tuy nhiên, trong tình trạng là bên bán chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì không đáp ứng điều kiện được phép giao dịch theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 91 Luật nhà ở.
Trường hợp nếu nhà đã được bàn giao cho người mua mà bạn mua nhà từ cá nhân, pháp nhân không có chức năng kinh doanh bất động sản thì bạn có thể xem xét một số phương án như sau:
- Phương án thứ nhất: Bạn và bên bán có thể ký trước một hợp đồng đặt cọc (với nội dung hứa mua hứa bán). Sau khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận, bên bán phải có trách nhiệm ký Hợp đồng bán nhà cho bên mua còn không thì bị phạt tiền cọc theo thỏa thuận của hai bên.
- Phương án thứ hai là hai bên có thể xem xét ký kết Hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt toàn bộ, kể cả việc mua bán, chuyển nhượng…căn nhà này khi nhà đã được cấp Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước và Hợp đồng ủy quyền này phải được công chứng, chứng thực tuy nhiên khi ký kết Hợp đồng ủy quyền này có thể xảy ra các rủi ro xảy ra vì HĐ ủy quyền có thể bị hủy bỏ giữa chừng vì người bán chết, bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị đơn phương chấm dứt… theo quy định của Bộ Luật dân sự 2005
Chúng tôi trên mạng xã hội