Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp

Ngày 18/10/2003 hai bên tiến hành giao đất theo vị trí tường bao khuôn viên và xác định thực tế đất chuyển nhượng là 77,5m² với giá tiền là 232.500.000 đồng, có biên bản đo thực tế mảnh đất kèm theo.
Do anh H, chị H không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể hoàn tất thủ tục hợp đồng. Vì vậy, ngày 01/11/2005, ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Toà án nhân dân huyện Thanh T đã thụ lý vụ án số 45 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 17/01/2006 Toà án nhân dân huyện Thanh T ra Quyết định đình chỉ số 02 do nguyên đơn rút yêu cầu để yêu cầu công an huyện Thanh Trì xử lý. Ngày 26/5/2006 Công an huyện Thanh T đã có Thông báo giải quyết đơn thư với nội dung: việc mua bán đất chưa làm đầy đủ thủ tục theo quy định của pháp luật, không có dấu hiệu hình sự và là tranh chấp dân sự, không thuộc thẩm quyền giải quyết của Công an huyện Thanh T. Ngày 04/12/2007 vợ chồng ông T, bà H tiếp tục khởi kiện vụ án dân sự tại Toà án nhân dân huyện Thanh T. ông T, bà H yêu cầu:
- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà H ngày 28/8/2003 là vô hiệu.
- Yêu cầu vợ chồng anh H, chị H phải thanh toán trả cho vợ chồng ông bà tổng cộng số tiền là: 493.402.000 đồng trong đó có số tiền vợ chồng ông giao cho vợ chồng anh H, chị H 227.500.000 đồng lãi phát sinh là 146.923.000 đồng, chi phí xây tường bao là 65.169.000 đồng; chi phí lắp đặt hệ thống điện nước là 1.250.000 đồng. Các khoản đóng góp cơ sở hạ tầng địa phương là 1.560.000 đồng; chi phí thuê luật sư và mua văn bản pháp luật là 10.000.000 đồng; tiền mất thu nhập do phải nghỉ làm của ông T là 36.000.000 đồng; tiền phạt hợp đồng là 5.000.000 đồng.
* Bị đơn anh Nguyễn Văn H, chị Vũ Thị H trình bày:
Thửa đất số 16, tờ bản đồ số 06 năm 1986 tại Đội 3 Tả Thanh Oai - Thanh T - Hà N do vợ chồng anh H, chị H quản lý sử dụng và đã chuyển nhượng 77.5m² đất cho vợ chồng ông T, bà H có nguồn gốc đất là đất 5%. Vợ chồng anh chị đã xây dựng nhà ở từ năm 1988 đến nay. Trước thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T, bà H vợ chồng anh H, chị H đã đăng ký kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên. Anh chị khẳng định việc chuyển nhượng 77,5m² đất giữa hai bên là hoàn toàn công khai, ngay thẳng và tự nguyện. Bên chuyển nhượng đã nhận 227.500.000 đồng trong tổng số 232.500.000 đồng giá trị hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất trên thực địa, đã xây dựng tường bao khuôn viên và đã quản lý sử dụng từ năm 2003 đến nay. Vì vậy, anh H, chị H không chấp nhận yêu cầu ông T, bà H và yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng đã thực hiện giữa hai bên.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Thửa đất số 16, tờ bản đồ 29 năm 1994 (thửa 385, tờ bản đồ 06 năm 1986) tại Đội 3 - Tả Thanh Oai - Thanh T - Hà N là đất nông nghiệp 5%, chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại khoản 2 Điều 4 của “Hợp đồng chuyển nhận quyền sử dụng đất và nhà ở” ngày 28/8/2003 và bản cam kết giữa hai bên ngày 10/10/2003 có nội dung bên chuyển nhượng anh H, chị H đã cam kết bảo đảm về tính hợp pháp của thửa đất và quá trình sử dụng cũng như việc làm tục kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Giữa ông T, bà H và anh H, chị H đã xác lập và thực hiện quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất 5%). Ông T, bà H yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/8/2003 là vô hiệu, vợ chồng anh H, chị H phải thanh toán trả cho vợ chồng ông bà tổng cộng số tiền là: 493.402.000 đồng. Từ các tình tiết trong vụ án chúng ta xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
* Về tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa ông T, bà H và anh H, chị H ngày 28/8/2003:
- Về hình thức: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng; chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là vi phạm vào Điều 131, 707 BLDS năm 1995 về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều 131 BLDS năm 1995 quy định:
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.
- Về nội dung: Thửa đất số 385 tờ bản đồ số 06 năm 1986 (thửa 16 tờ 29 năm 1994) mà hai bên chuyển nhượng là đất nông nghiệp 5% chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở và cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, các bên đã vi phạm vào Điều 693 BLDS năm 1995 và khoản 1 Điều 30 Luật Đất đai năm 1993. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là giao dịch dân sự vô hiệu về nội dung, vi phạm Điều 137 BLDS năm 1995.
Điều 693 BLDS năm 1995 quy định:
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khi có đủ các điều kiện sau đây:
1- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;
2- Trong thời hạn còn được sử dụng đất;
3- Được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai;
4- Đất không có tranh chấp.
Điều 30 Luật Đất đai năm 1993 quy định:
Không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:
1. Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
2. Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;
3- Đất đang có tranh chấp.
Điều 137 BLDS năm 1995 quy định:
Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội
1- Giao dịch dân sự có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, thì vô hiệu; tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu, sung quỹ nhà nước.
2- Trong trường hợp có thiệt hại mà các bên đều có lỗi, thì mỗi bên tự chịu phần thiệt hại của mình; nếu chỉ một bên có lỗi, thì bên đó phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
Như vậy,“Hợp đồng chuyển nhận quyền sử dụng đất ở nhà ở” ngày 28/8/2003 giữa ông Phi Quang T, bà Lê Minh H và anh Nguyễn Văn H, chị Vũ Thị H là giao dịch dân sự vô hiệu cả về hình thức và nội dung nên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu của bên nguyên đơn được chấp nhận, ý kiến của bị đơn về việc công nhận hợp đồng là không đúng pháp luật
* Về giải quyết yêu cầu của ông T, bà H:
Do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nên căn cứ vào Điều 146 BLDS năm 1995 để giải quyết hậu quả. Trong trường hợp này cả hai bên tham gia giao dịch chuyển nhượng đều có lỗi. Bên chuyển nhượng biết là đất nông nghiệp 5% những vẫn cố tình thực hiện việc chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng do quá tin vào lời hứa của người chuyển nhượng, đồng thời không tìm hiểu kỹ đã nhận chuyển nhượng phải đất nông nghiệp 5%. Song vì vợ chồng anh H, chị H đã cam kết về tính hợp pháp của thửa đất và quá trình sử dụng cũng như làm thủ tục kê khai để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện tại nội dung khoản 2 Điều 4 Hợp đồng chuyển nhượng ngày 28/8/2003 và bản cam kết giữa hai bên ngày 10/10/2003. Vì vậy, phải xác định anh H, chị H có lỗi nhiều hơn nên phải chịu 2/3 lỗi, vợ chồng ông T, bà H phải chịu 1/3 lỗi là phù hợp với pháp luật và thực tế.
Tổng giá trị hợp đồng là 232.500.000 đồng, ông T, bà H đã giao cho vợ chồng anh H, chị H 227.500.000 đồng. Như vậy đã thực hiện 97,85% giá trị của hợp đồng.
Vì đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất, do đó phải tính thiệt hại của hợp đồng cũng trên cơ sở của giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử. Theo biên bản của hội đồng định giá thì giá trị quyền sử dụng đất là 4.000.000 đồng/m² cụ thể là:
4.000.000 đồng/m² x 77,5m² x 97,85% - 227.500.000 đồng = 75.835.000 đồng.
Do vợ chồng ông T, bà H phải chịu 1/3 lỗi nên phải chịu số tiền là 75.835.000 đồng x 1/3 = 25.278.000 đồng.
Vợ chồng anh H, chị H phải chịu 2/3 lỗi nên phải chịu số tiền là: 75.835.000 đồng x 2/3 = 50.556.000 đồng.
Về giá trị xây dựng trên đất và các công trình khác do vợ chồng ông T, bà H đầu tư tài sản và công sức sau khi nhận chuyển nhượng. Tại biên bản định giá ngày 05/3/2008  đã tính tổng giá trị xây dựng là 65.169.000 đồng ngoài ra vợ chồng ông T còn chi phí 1.250.000 đồng tiến lắp đặt hệ thống điện nước và đóng góp 1.560.000 đồng tiền xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương. Cộng tổng giá trị tài sản gắn liền trên đất là 67.979.000 đồng.
Theo quy định tại Điều 146 BLDS năm 1995 thì các bên phải hoàn lại cho nhau những gì đã nhận và thanh toán lại giá trị tài sản trên đất. Đồng thời các bên phải bồi thường thiệt hại lỗi do mình gây ra.
Cụ thể:
- Vợ chồng ông T, bà H phải trả lại cho vợ chồng anh H, chị H 77,5m² đất và các tài sản gắn liền trên đất có tổng giá trị là 67.979.000 đồng và tự gánh chịu thiệt hại theo lỗi do mình gây ra hợp đồng vô hiệu là 25.278.000 đồng.
- Vợ chồng anh H, chị H phải hoàn trả lại cho ông T, bà H số tiền đã nhận là 227.500.000 đồng và thanh toán số tiền  67.979.000 đồng giá trị tài sản gắn liền trên đất song anh chị được sở hữu toàn bộ các công trình xây dựng đó. Nhưng anh H, chị H phải bồi thường số tiền 50.556.000 đồng do lỗi của mình gây ra cho vợ chồng ông T, bà H.
- Vợ chồng ông T, bà H yêu cầu bị đơn thanh toán tiền chi phí thời gian mất việc làm do phải đi kiện và các thiệt hại khác với giá trị là 129.645.000 đồng. Xét yêu cầu bồi thường thiệt hại trên là không phù hợp với Điều 146 BLDS năm 1995 và điểm c.3 - Mục 2.3 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.
Điều 146 BLDS năm 1995 quy định:
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.
2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.
Điểm c.3 - Mục 2.3 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân Tối cao quy định:
c.3. Xác định thiệt hại.
- Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:
Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 BLDS để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.
- Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:
Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
Trong trường hợp UBND cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do UBND quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do UBND quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
- Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu chi phí tương ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Toà án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử”
Từ những phân tích trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Phi Quang T, bà Lê Minh H đối với vợ chồng anh Nguyễn Văn H, chị Vũ Thị H.
2. Tuyên bố “Hợp đồng chuyển nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở” ngày 28/8/2003 giữa vợ chồng ông Phi Quang T, bà Lê Minh H và vợ chồng anh Nguyễn Văn H, chị Vũ Thị H là giao dịch dân sự vô hiệu.
3. Buộc vợ chồng ông T, bà H phải giao trả lại cho vợ chồng anh H, chị H 77,5m² đất đã chuyển nhượng tại thửa đất số 16 tờ bản đồ 29 năm 1994 (thửa đất số 385 tờ bản đồ 06 năm 1986) thuộc Đội 3 Tả Thanh Oai - Thanh T - Hà N cùng với các công trình xây dựng và cây cối trên đất, đồng thời tự chịu thiệt hại theo lỗi do mình gây ra hợp đồng vô hiệu là 25.278.000 đồng.
4. Buộc vợ chồng anh H, chị H phải thanh toán cho vợ chồng ông T, bà H 227.500.000 đồng tiền hoàn trả giá trị thực hiện hợp đồng, 67.979.000 đồng tiền xây dựng các công trình trên đất và 50.556.000 đồng tiền thiệt hại do lỗi gây ra hợp đồng vô hiệu. Tổng cộng là 346.035.000 đồng. Vợ chồng anh H, chị H được sở hữu toàn bộ các công trình xây dựng trên đất có giá trị là 67.979.000 đồng.