Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất - bản án

- Mức nộp tiền 1 sào 1 năm là 20 kg.
- Phương thức thanh toán theo giá trị lương thực của từng thời điểm: Năm thứ nhất nộp 30% tổng sản = (900 kg); Năm thứ hai nộp 30% tổng sản = (900 kg); Năm thứ ba nộp 40% tổng sản = (1.200 kg). Tổng sản lượng của nộp thầu của 5 năm là 3.000 kg (thanh toán bằng tiền theo giá lương thực tương ứng).
- Tại Điều 4 ghi: Chủ hợp đồng bên thầu có quyền sử dụng trong phạm vi diện tích đã có mốc giới cụ thể trên, có quyền cải tạo, bồi bổ, sử dụng đất để trồng cây ăn quả, cây lấy gỗ. Khi có vấn đề gì phát sinh có liên quan đến hợp đồng thì chủ thầu phải báo cáo và chỉ thực hiện khi được sự đồng ý của lãnh đạo địa phương.
Sau khi được nhận thầu đất, ông L đã cho ông Lê Hoàng S thuê lại 5 sào đất để trồng cây ăn quả. Năm 2000, hết thời hạn thuê đất theo hợp đồng cũng là lúc Hợp tác xã nông nghiệp chuyển đổi theo Luật Hợp tác xã, do đó hợp đồng trên được chuyển giao cho UBND xã quản lý. Khi hết hạn hợp đồng, UBND xã CK lại tiếp tục thỏa thuận miệng với ông L gia hạn cho ông L thuê thêm 03 năm nữa và hạn cuối cùng là đến tháng 3/2003 với giá thuê là 2.500.000 đồng/1 năm. Nhưng đến hạn, ông L không chịu thanh lý hợp đồng để trả lại đất cho UBND phường.
Ngày 17/3/2003, UBND xã CK đã thông báo bằng văn bản yêu cầu ông L thu hoạch, di dời toàn bộ cây cối tài sản ra khỏi diện tích đất thuê của Hợp tác xã nông nghiệp để trả lại mặt bằng cho xã quản lý nhưng ông L không thực hiện. Tiếp sau đó, UBND phường đã ra nhiều thông báo và có nhiều cuộc họp yêu cầu ông L di dời cây cối tài sản để trả đất cho Ủy ban.
Ngày 12/01/2006, UBND phường đã tổ chức cuộc họp với ông L để bàn phương thức thanh lý hợp đồng thuê đất và trách nhiệm thanh toán sản lượng thầu ông L chưa nộp từ tháng 3/2005, ông L nhất trí thanh lý hợp đồng nhưng ông L không nhất trí với giá đền bù cây cối, hoa màu theo hướng dẫn của Sở Tài chính mà yêu cầu đền bù theo giá thực tế tại thời điểm hiện tại.
Ông L đã thanh toán sản lượng thầu cho UBND phường đến hết tháng 02/2005, nhưng từ tháng 3/2005 cho đến nay ông L chưa thanh toán. Ngày 26/01/2008, UBND phường CK khởi kiện yêu cầu ông L phải trả đất, thanh toán toàn bộ tiền thuê đất còn thiếu từ tháng 3/2005 đến thời điểm xét xử sơ thẩm và ông L, ông S phải di dời cây cối, vật kiến trúc ra khỏi diện tích đất thuê.
Bị đơn - ông Đào Mạnh L trình bày:
Về hợp đồng thuê đất đúng như đại diện UBND phường CK đã trình bày. Sau khi hết hạn hợp đồng thuê đất 05 năm, giữa ông và UBND phường CK đã tiếp tục thỏa thuận để ông được thuê tiếp trong thời hạn 03 năm nữa với giá thuê là 2.500.000 đồng/01 năm. Ông đã cho ông Lê Hoàng S thuê lại 05 sào, hiện tại ông S đã trồng cây ăn quả. Hết thời hạn thuê từ năm 2003, ông đã đề nghị UBND phường thanh lý hợp đồng nhưng hai bên không thống nhất được phương án thanh lý. Ông yêu cầu UBND phường đền bù hỗ trợ hoa màu khi di dời nhà cửa, cây cối nhưng UBND phường không chấp nhận giá đền bù.
Nay ông vẫn nhất trí trả lại diện tích đất ông đã thuê cho UBND phường CK nhưng ông yêu cầu UBND phường CK phải hỗ trợ 150.000.000 đồng tiền giá trị cây cối và 100.000.000 đồng giá trị nhà cửa, công trình xây dựng trên đất. Tổng cộng là 250.000.000 đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Lê Hoàng S trình bày:
Sau khi ông L trúng thầu thuê đất tại khu BC - CK, ông đã thuê lại của ông L 5 sào đất để trồng cây ăn quả. Hiện trên phần đất UBND phường CK đòi ông L thì có 78 cây ổi và 70 cây táo do ông trồng. Trước yêu cầu đòi đất của UBND phường CK ông không có ý kiến, yêu cầu gì mà đề nghị Tòa án căn cứ vào nguyện vọng của ông L để giải quyết.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 05/8/1996 giữa Hợp tác xã nông nghiệp CK và ông Đào Mạnh L có nội dung đúng như trình bày của UBND phường CK. Trong hợp đồng không có nội dung thỏa thuận khi thanh lý hợp đồng thì Hợp tác xã nông nghiệp CK phải thanh toán hoặc hỗ trợ về nhà cửa, tài sản trên đất cho ông Đào Mạnh L.
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Ngày 05/8/1996, giữa ông L và Hợp tác xã nông nghiệp CK ký hợp đồng cho thuê 3 mẫu đất tại khu vực Bãi Cao nay thuộc tổ 4 phường CK - quận LB - thành phố H để trồng cây ăn quả và cây lấy gỗ trong thời hạn là 04 năm. Sau này, do chuyển đổi theo Luật Hợp tác xã thì hợp đồng trên được chuyển giao cho UBND xã CK quản lý nên khi hết thời hạn hợp đồng giữa ông L và UBND xã CK (nay là UBND phường CK) đã có thỏa thuận gia hạn hợp đồng thêm 03 năm nữa và thỏa thuận về giá thuê đất là 2.500.000 đồng/01 năm. Quá trình thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã xảy ra tranh chấp. UBND phường CK khởi kiện yêu cầu ông L phải trả đất và thanh toán toàn bộ tiền thuê đất còn thiếu từ tháng 3/2005 đến thời điểm xét xử sơ thẩm. Như vậy, theo tình tiết vụ án và căn cứ quy định tại Điều 476, 714 BLDS năm 1995 thì quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
Điều 476 BLDS năm 1995 quy định:
Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê.
 
Điều 714 BLDS năm 1995 quy định:
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.
* Về việc xác định tư cách đương sự trong vụ án:
Mặc dù chủ thể của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 05/8/1996 là Hợp tác xã nông nghiệp CK và ông Đào Mạnh L. Tuy nhiên, do UBND phường CK là chủ thể tiếp nhận quyền và nghĩa vụ của Hợp tác xã nông nghiệp CK nên UBND phường CK có quyền khởi kiện yêu cầu ông L thực hiện hợp đồng thuê và theo quy định tại khoản 2 Điều 56 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 thì UBND phường CK được xác định là nguyên đơn trong vụ án tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
* Về giải quyết yêu cầu của UBND phường CK:
Theo tình tiết trong vụ án, cả hai bên nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất thời hạn của hợp đồng, giá thuê quyền sử dụng 3 mẫu đất là 2.500.000 đồng/1 năm và ông L đã thanh toán tiền thuê đất đến hết tháng 02/2005. Theo quy định tại Điều 80 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 các tình tiết mà các bên đương sự trong vụ án thống nhất là những tình tiết không phải chứng minh. Như vậy, theo hợp đồng hai bên đã ký kết và thỏa thuận bổ sung về thời hạn của hợp đồng thuê thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông L và UBND phường Ck đã hết thời hạn từ tháng 3/2003. Thỏa thuận của các bên về thời hạn thuê là phù hợp với quy định tại Điều 479 BLDS năm 1995. Về yêu cầu của UBND phường CK, ông L đồng ý nhưng ông yêu cầu UBND phường CK phải thanh toán tiền hỗ trợ đền bù cho ông với tổng giá trị nhà cửa, cây cối là 250.000.000 đồng.
Điều 479 BLDS năm 1995 quy định:
Thời hạn thuê
1. Thời hạn thuê do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận, thì được xác định theo mục đích thuê.
2. Trong trường hợp các bên không thoả thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê, thì hợp đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê.
Tại hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 05/8/1996 giữa ông L và Hợp tác xã nông nghiệp CK không có điều khoản nào thỏa thuận về việc: Khi thanh lý hợp đồng thì bên cho thuê là Hợp tác xã nông nghiệp CK phải thanh toán hoặc hỗ trợ về nhà cửa, tài sản trên đất cho bên thuê là ông Đào Mạnh L. Do vậy, nay UBND phường CK là cơ quan tiếp nhận quyền và nghĩa vụ của Hợp tác xã nông nghiệp CK không có trách nhiệm phải hỗ trợ theo yêu cầu của ông L khi hai bên không có thỏa thuận trong hợp đồng về việc hỗ trợ này nên yêu cầu UBND phường CK phải hỗ trợ 150.000.000 đồng
tiền giá trị cây cối và 100.000.000 đồng giá trị nhà cửa, công trình xây dựng trên đất (cộng là 250.000.000 đồng) của ông L không được chấp nhận.
Việc ông L tự ý cho ông Lê Hoàng S thuê lại là vi phạm hợp đồng, vi phạm quy định tại Điều 480, khoản 6 Điều 720 BLDS năm 1995, nếu giữa ông S và ông L có tranh chấp thì không thể giải quyết trong cùng vụ án này mà phải giải quyết bằng một vụ án khác. Vì ông L và ông S có tài sản là cây cối, vật kiến trúc và UBND phường CK không đồng ý thanh toán, vì vậy buộc ông L và ông S phải di dời cây cối, vật kiến trúc ra khỏi diện tích đất thuê là đúng pháp luật.
Điều 480 BLDS năm 1995 quy định:
Cho thuê lại
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Điều 720 BLDS năm 1995 quy định:
Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất
Bên thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;
2. Không được huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác như đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;
3. Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi, thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác;
4. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;
5. Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác về tình trạng đất được trả lại;
6. Không được cho người khác thuê lại quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa UBND phường CK và ông Đào Mạnh L hết thời hạn từ năm 2003, nên UBND phường CK có quyền yêu cầu ông L trả lại đất thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 719 BLDS năm 1995 và tiền thuê đất theo khoản 1 Điều 719 BLDS năm 1995. Cả hai bên đều thừa nhận bên thuê ông L đã thanh toán tiền thuê đất đến hết tháng 02/2005. Từ tháng 3/2005 ông L không thanh toán tiền thuê quyền sử dụng đất cho UBND phường CK là vi phạm quy định của khoản 3 Điều 720 BLDS năm 1995. Do đó, ông L phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận của các bên.
Từ các phân tích trên, các yêu cầu của UBND phường CK đối với ông Đào Mạnh L đúng pháp luật nên được chấp nhận.           
Điều 719 BLDS năm 1995 quy định:
Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất
Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
1. Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê;
2. Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm, thì bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê hoàn trả đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;
3. Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết.
Từ những phân tích trên đây, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
1. Chấp nhận yêu cầu của UBND phường CK - quận LB - thành phố H đối với ông Đào Mạnh L về việc trả lại diện tích đất cho thuê tại tổ 4 phường CK - quận LB - thành phố H.
- Buộc ông Đào Mạnh L và những người đang ở trên đất tại tổ 4 phường CK - quận LB - thành phố H phải trả cho UBND phường CK - quận LB - thành phố H toàn bộ diện tích đất tại các thửa số 21a + 22 + 6a tờ bản đồ số 23 + 25 bản đồ địa chính phường CK - quận LB - thành phố H thuộc tổ 4 phường CK - quận LB - thành phố H.
- Buộc ông Đào Mạnh L và ông Lê Hoàng S phải di dời toàn bộ cây cối, vật kiến trúc do các ông trồng và xây dựng ra khỏi thửa đất số 21a + 22 + 6a, tờ bản đồ số 23 + 25 bản đồ địa chính phường CK thuộc tổ 4 phường CK - quận LB - thành phố H để trả lại đất cho UBND phường CK - quận LB - thành phố H.
2. Ông L phải thanh toán số tiền thuê cho UBND phường CK từ tháng 3/2005 đến thời điểm xét xử sơ thẩm.
Việc thuê quyền sử dụng đất giữa ông L và ông S nếu có tranh chấp sẽ giải quyết bằng một vụ án khác.