Văn phòng luật sư Tô Đình Huy
Chuyên trang pháp luật nhà đất
Việc bàn giao căn hộ chung cư là giai đoạn quan trọng trong quá trình đầu tư, mua bán, cho thuê hoặc thuê mua bất động sản, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cả chủ đầu tư và khách hàng. Trong thực tiễn, trách nhiệm và quyền lợi của các bên được quy định chi tiết tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, nhằm bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp, chất lượng công trình và tiến độ bàn giao.
Căn cứ theo quy định tại Điều 17, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản:
Điều 17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản
1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được chấp thuận, phê duyệt.
3. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
5. Thực hiện quy định của pháp luật trong hoạt động đầu tư, xây dựng, sử dụng đất và giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm người mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua của chủ đầu tư.
6. Xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tuân thủ các quy chuẩn về xây dựng.
7. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
8. Trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô không phải là nhà chung cư cho bên mua, thuê mua thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở đó.
9. Trách nhiệm khác của chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật.
Theo quy định trên, chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ
● Chủ đầu tư phải đầu tư, xây dựng, quản lý và khai thác dự án đúng quy định pháp luật, thực hiện đầy đủ các thủ tục phê duyệt, thiết kế và giấy phép xây dựng theo quy hoạch chi tiết được duyệt
● Phải bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án đúng tiến độ, đồng thời hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước khi bàn giao
● Trong vòng 50 ngày kể từ bàn giao căn hộ hoặc khi khách hàng đã thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua/thuê mua
● Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng bán, chuyển nhượng hay cho thuê mua căn hộ đã có hạ tầng kỹ thuật
● Chủ đầu tư còn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ khác theo pháp luật như bảo hành, bảo trì công trình, tạo điều kiện cho khách hàng chuyển nhượng hợp đồng mua bán/thuê mua
>> Tham khảo thêm: Dịch vụ cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư
● Quyền của bên bán/cho thuê/thuê mua:
Theo Điều 18, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, quyền của bên bán/ cho thuê/ thuê mua được quy định như sau:
○ Yêu cầu bên mua/thuê mua nhận căn hộ và thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận
○ Yêu cầu khách hàng hợp tác hoàn thiện thủ tục mua bán hoặc thuê mua
○ Không bàn giao căn hộ khi chưa nhận đủ tiền, trừ khi có thỏa thuận khác
○ Yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi bên mua/thuê mua gây ra
● Nghĩa vụ của bên bán/cho thuê/thuê mua:
Theo Điều 19, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, nghĩa vụ của bên bán/ cho thuê/ thuê mua được quy định như sau:
○ Thông báo các hạn chế về quyền sở hữu nếu có, bảo quản căn hộ trước bàn giao
○ Giao căn hộ đúng thời hạn, chất lượng, điều kiện đã thỏa thuận, đồng thời làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho khách hàng
○ Bảo hành, bảo trì và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi khách hàng thực hiện đúng nghĩa vụ
● Quyền của bên mua/thuê mua:
Theo quy định tại Điều 20, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, quyền của bên bên mua/ thuê mua được quy định như sau:
○ Yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên bán/cho thuê hoàn tất thủ tục mua bán, bàn giao căn hộ, cấp giấy chứng nhận theo thời hạn và chất lượng thỏa thuận
○ Yêu cầu bảo hành và bồi thường thiệt hại khi căn hộ không đúng cam kết
○ Bên thuê mua còn có quyền cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng trong thời gian thuê mua theo quy định
● Nghĩa vụ của bên mua/thuê, thuê mua:
Theo Điều 21, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, nghĩa vụ của bên mua/ thuê, thuê mua được quy định như sau:
○ Thanh toán đầy đủ và đúng hạn, nhận căn hộ và hồ sơ liên quan
○ Thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng, bảo quản và sử dụng căn hộ đúng công năng, tuân thủ các quy định pháp luật về an toàn, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường
○ Không tự ý thay đổi, cải tạo hay phá dỡ căn hộ khi chưa có sự đồng ý của chủ đầu tư hoặc bên cho thuê mua
○ Trường hợp mua căn hộ đang cho thuê, phải bảo đảm quyền lợi của bên thuê còn hiệu lực.
Để việc bàn giao căn hộ diễn ra thuận lợi, sự phối hợp đồng bộ giữa các chủ thể là yếu tố bắt buộc. Nếu chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về tính nguyên trạng, chất lượng công trình và thủ tục cấp chứng nhận sở hữu; thì người mua cũng cần tuân thủ lộ trình thanh toán và các quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư. Việc thực thi đúng và đủ các trách nhiệm này không chỉ bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên mà còn góp phần minh bạch hóa thị trường, đảm bảo sự an toàn cho quá trình đầu tư và an cư.
Việc bàn giao căn hộ chung cư là bước quan trọng, liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư và bên mua, thuê, thuê mua nhà ở. Do vậy, điều Điều 124, Luật xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung) đặt ra các yêu cầu đối với việc bàn giao công trình xây dựng, trong đó có việc bàn giao căn hộ chung cư như sau:
Điều 124. Bàn giao công trình xây dựng
1. Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:
a) Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng;
c) Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng nhưng trước khi bàn giao phải hoàn thành đầu tư xây dựng bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo phân kỳ đầu tư, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, phù hợp với nội dung dự án và quy hoạch đã được phê duyệt.
2. Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng hợp đồng đã ký kết với nhà thầu. Người tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình bàn giao công trình xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản.
3. Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan.
4. Trường hợp chưa bàn giao được công trình cho chủ quản lý sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành công trình xây dựng.
5. Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình khác theo quy định của Chính phủ.
Có thể thấy, thời hạn bàn giao không được Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung) quy định cụ thể mà được xác định dựa trên thỏa thuận hợp đồng giữa các bên, nhưng phải tuân thủ các yêu cầu pháp lý về nghiệm thu, an toàn và đầy đủ hồ sơ tài liệu công trình theo Điều 124 Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung). Việc tuân thủ các quy định này không chỉ bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê, thuê mua mà còn đảm bảo trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư dự án, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng trong giao dịch bất động sản.
Khi chủ đầu tư chậm bàn giao, bên mua hoặc thuê mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, đồng thời chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với chế tài hành chính theo quy định pháp luật.
Theo Điều 14, Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi chậm bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng sẽ bị xử lý hành chính với mức phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với vi phạm quy định về đầu tư phát triển đô thị khi Chậm bàn giao công trình, hạng mục công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng, dự án đầu tư phát triển khu đô thị theo tiến độ đã được phê duyệt, tùy thuộc vào tình hình vi phạm cụ thể.
(Đối với cá nhân vi phạm, mức phạt hành chính áp dụng là 1/2 mức phạt đối với tổ chức, đảm bảo tính công bằng trong xử lý vi phạm.)
Ngoài ra, Nghị định 16/2022/NĐ-CP cũng quy định mức phạt tối đa đối với các hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản, bao gồm 1.000.000.000 đồng cho tổ chức trong hoạt động xây dựng và 300.000.000 đồng cho các hoạt động liên quan như sản xuất vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, phát triển nhà.
Như vậy, bên bán chậm bàn giao căn hộ chung cư bị phạt hành chính từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.
>> Tham khảo thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp về phí quản lý chung cư
Chậm bàn giao căn hộ là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, gây thiệt hại cho người mua. Khi gặp tình huống này, bên mua có thể áp dụng các biện pháp pháp lý sau:
Xử phạt theo hợp đồng:
Theo Điều 353 Bộ Luật Dân sự 2015, bên chậm bàn giao phải bồi thường thiệt hại về vật chất và tinh thần. Ngoài ra, Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt hành chính. Người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư bồi thường theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Khởi kiện đòi bồi thường:
Nếu chủ đầu tư vẫn chậm bàn giao, bên mua có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có công trình. Hồ sơ khởi kiện cần chứng minh nghĩa vụ đã thực hiện và thiệt hại phát sinh.
Quy trình khởi kiện:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đầy đủ (hợp đồng, biên bản thanh toán, văn bản yêu cầu bàn giao).
Bước 2: Nộp đơn tại tòa án có thẩm quyền. Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện;
Bước 3: Nộp tạm ứng án phí.
Bước 4: Hòa giải và xét xử; tòa án sẽ quyết định nghĩa vụ bàn giao và bồi thường nếu có.
Như vậy, người mua có thể kết hợp xử phạt theo hợp đồng và khởi kiện tòa án để bảo vệ quyền lợi, buộc chủ đầu tư bàn giao căn hộ đúng thời hạn và bồi thường thiệt hại theo pháp luật.
Luật sư đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ. Cụ thể:
● Tư vấn quyền và nghĩa vụ của khách hàng theo hợp đồng mua căn hộ theo quy định của phap luật hiện hành.
● Xác định cơ sở pháp lý để yêu cầu chủ đầu tư bồi thường và thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
● Soạn thảo, kiểm tra hồ sơ khởi kiện và đại diện khách hàng tại tòa án.
● Hỗ trợ thương lượng, hòa giải với chủ đầu tư để đạt thỏa thuận nhanh chóng, giảm chi phí và thời gian
● Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng, tăng khả năng chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ và bồi thường đúng quy định.
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực dân sự và bất động sản, am hiểu sâu sắc hệ thống pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũng như người mua. Đội ngũ luật sư được đào tạo chính quy, vững chuyên môn và giàu kinh nghiệm thực tiễn, đã đồng hành và hỗ trợ nhiều khách hàng khi gặp tình trạng chậm bàn giao căn hộ, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp một cách hiệu quả.
Trong thực tế, việc chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ thường phát sinh các vấn đề pháp lý phức tạp như bồi thường thiệt hại, thực hiện nghĩa vụ bàn giao, hoặc giải quyết tranh chấp tại tòa án. Nếu không có sự tư vấn kịp thời, quyền lợi của khách hàng dễ bị xâm phạm, gây mất thời gian, chi phí và áp lực tâm lý. Với kinh nghiệm thực tiễn, chúng tôi đã nhiều lần hỗ trợ rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp và bảo đảm quyền lợi khách hàng theo đúng quy định pháp luật.
Chúng tôi không chỉ chú trọng chuyên môn mà còn đặt trọng tâm vào sự tận tâm và trách nhiệm với từng vụ việc. Mục tiêu là giúp khách hàng bảo vệ quyền lợi, đạt được kết quả nhanh chóng, đồng thời yên tâm về pháp lý. Văn phòng luôn tuân thủ nghiêm ngặt Quy tắc đạo đức nghề luật sư, minh bạch trong quan hệ với khách hàng và các cơ quan tiến hành tố tụng.
Bên cạnh đó, chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin, hồ sơ và tài liệu của khách hàng, chỉ sử dụng theo yêu cầu pháp luật hoặc có sự đồng ý bằng văn bản của khách hàng. Với sự chuyên nghiệp, tận tâm và bảo mật tuyệt đối, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy là điểm tựa pháp lý đáng tin cậy, giúp khách hàng bảo vệ quyền lợi khi chậm bàn giao căn hộ một cách tối ưu, công bằng và hợp pháp.
>> Tham khảo thêm: Tư vấn pháp luật về quyền sở hữu chung – riêng trong chung cư
Nếu Quý khách đang gặp tình trạng chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ và cần giải pháp pháp lý nhanh chóng, thuận tiện và hiệu quả, hãy liên hệ ngay với Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy qua Hotline: 0909 160 684. Đây là số điện thoại trực tiếp của luật sư, tiếp nhận và xử lý yêu cầu của khách hàng trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc: từ 8h00 đến 21h00, các ngày từ Thứ Hai đến Thứ Bảy hằng tuần.
Ngoài Hotline, Quý khách cũng có thể liên hệ với chúng tôi qua các kênh hỗ trợ khác:
📱 Zalo: 0978 845 617
📧 Email: info@luatsuhcm.com
Chúng tôi hiểu rằng việc chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ không chỉ là vấn đề pháp lý mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi và tài sản của khách hàng. Đội ngũ luật sư của Văn phòng luôn sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ từ khâu chuẩn bị hồ sơ, đại diện tại tòa án, đến khi quyền lợi của khách hàng được bảo đảm tối đa theo pháp luật.
Hãy để Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy đồng hành, trở thành điểm tựa pháp lý tin cậy, giúp khách hàng giải quyết tranh chấp nhanh chóng, hiệu quả và an tâm về quyền lợi hợp pháp.
Tác giả: Thảo Phan
Chúng tôi trên mạng xã hội