Văn phòng luật sư Tô Đình Huy
Chuyên trang pháp luật nhà đất
Hiểu rõ đâu là tài sản riêng của gia đình và đâu là không gian chung của cộng đồng là bước đầu tiên để mỗi chủ sở hữu chung cư tự bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Dựa trên những cập nhật mới nhất từ Luật Nhà ở 2023, quy định về phần sở hữu chung - riêng đã trở thành cơ sở pháp lý vững chắc giúp giải quyết dứt điểm các mâu thuẫn trong quản lý và bảo trì tài sản.
Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định về nhà chung cư:
Điều 2. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
[…] 3. Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Căn cứ theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023 quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư như sau:
Đối với phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
● Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.
● Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư
● Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023.
(quy định tại khoản 1, Điều 142, Luật Nhà ở 2023)
Đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
● Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.
● Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
● Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
● Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.
(quy định tại khoản 2, Điều 142, Luật Nhà ở 2023)
Việc tuân thủ chế định về quyền sở hữu riêng và sở hữu chung không chỉ là điều kiện tiên quyết để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể, mà còn là cơ sở thiết lập cơ chế quản lý vận hành minh bạch, an toàn và hiệu quả tại nhà chung cư. ác giao dịch dân sự như hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc văn bản thỏa thuận quản lý phải cụ thể hóa phạm vi ranh giới và xác lập quyền sở hữu theo đúng quy tắc tại Điều 142 Luật Nhà ở 2023.
>> Tham khảo thêm: Văn phòng Luật sư uy tín tại TP.HCM - Cách nhận diện
Việc xác định chỗ để xe trong nhà chung cư là quyền sở hữu chung hay quyền sử dụng riêng phụ thuộc vào loại phương tiện và thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở 2023, như sau:
Điều 144. Chỗ để xe của nhà chung cư
[...] 2. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:
a) Đối với chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe cho người khuyết tật cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô; chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm công khai các chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.
Việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô quy định tại điểm này được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng;
c) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải bàn giao cho chủ sở hữu nhà chung cư bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trên cơ sở hồ sơ dự án, thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.
Như vậy, mọi cư dân đều có quyền sử dụng chung và không ai được coi là sở hữu riêng, đảm bảo tính công bằng và thuận tiện cho sinh hoạt chung.
Bên cạnh đó, đối với chỗ để xe ô tô dành cho chủ sở hữu căn hộ, người mua hoặc thuê mua căn hộ quyết định có mua hoặc thuê không. Nếu không mua hoặc không thuê, chỗ để xe ô tô thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư dự án. Chủ đầu tư không được tính chi phí xây dựng chỗ để xe ô tô vào giá bán, giá thuê mua căn hộ và phải công khai chi phí này. Đồng thời, việc bố trí chỗ để xe ô tô phải ưu tiên cho các chủ sở hữu căn hộ trước, sau đó mới dành cho công cộng.
Tóm lại, chỗ để xe trong nhà chung cư được phân loại rõ ràng: xe đạp, xe máy, xe cho người khuyết tật là quyền sở hữu chung, trong khi chỗ để xe ô tô có thể là quyền sử dụng riêng hoặc do chủ đầu tư quản lý, tùy vào việc chủ căn hộ có mua/thuê hay không. Quyền sử dụng này phải luôn được ghi rõ trong hợp đồng mua bán và quy chế quản lý tòa nhà, đảm bảo minh bạch và tuân thủ pháp luật.
>> Tham khảo thêm: Tư vấn hỗ trợ giải quyết tranh chấp giữa ban quản trị và cư dân chung cư
Khi mua hoặc thuê căn hộ, việc nắm rõ quyền sở hữu riêng và quyền sở hữu chung là yếu tố then chốt để tránh tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Người mua cần lưu ý các điểm sau:
● Xác định rõ phần sở hữu riêng: Bao gồm diện tích căn hộ, ban công, lô gia và hệ thống trang thiết bị gắn liền với căn hộ (theo khoản 1, Điều 142 Luật Nhà ở 2023). Trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra hợp đồng, bản vẽ, giấy tờ để đảm bảo phần diện tích và trang thiết bị này thuộc quyền sở hữu riêng và được ghi rõ.
● Kiểm tra phần sở hữu chung: Gồm hành lang, cầu thang, thang máy, hệ thống kỹ thuật chung, nhà sinh hoạt cộng đồng, sân vườn… (khoản 2, Điều 142 Luật Nhà ở 2023). Cư dân phải tuân thủ quy chế quản lý tòa nhà khi sử dụng phần này, đồng thời hiểu rõ trách nhiệm đóng góp phí bảo trì, bảo dưỡng.
● Chỗ để xe: Xe đạp, xe máy, xe cho người khuyết tật thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng tự do. Chỗ để xe ô tô chỉ trở thành quyền sử dụng riêng khi cư dân mua hoặc thuê; nếu không, quyền quản lý thuộc chủ đầu tư (Điều 144 Luật Nhà ở 2023). Kiểm tra hợp đồng để tránh hiểu lầm về quyền sử dụng, chi phí hoặc vị trí chỗ để xe.
● Thỏa thuận trong hợp đồng và quy chế quản lý: Mọi quyền sở hữu và sử dụng cần được ghi rõ trong hợp đồng mua bán/thuê mua và quy chế quản lý tòa nhà. Điều này giúp tránh tranh chấp, đảm bảo minh bạch và tạo cơ sở pháp lý nếu xảy ra mâu thuẫn.
Lưu ý thực tế: Trước khi nhận bàn giao, người mua nên đi khảo sát thực tế, kiểm tra diện tích, trang thiết bị và chỗ để xe, đối chiếu với hợp đồng, bản vẽ và quy chế quản lý để đảm bảo quyền lợi không bị xâm phạm.
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực dân sự và bất động sản, đặc biệt am hiểu sâu sắc các quy định pháp luật về quyền sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư, hợp đồng mua bán, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu cũng như chủ đầu tư. Đội ngũ luật sư được đào tạo chính quy, giàu kinh nghiệm thực tiễn, đã đồng hành và hỗ trợ nhiều khách hàng trong việc xác định ranh giới sở hữu, giải quyết tranh chấp và đảm bảo quyền lợi hợp pháp.
Trong thực tế, việc xác định và quản lý quyền sở hữu chung – riêng trong chung cư thường phát sinh các vấn đề pháp lý phức tạp, như tranh chấp về diện tích, chỗ để xe, phí bảo trì hoặc sử dụng hệ thống chung. Nếu không có sự tư vấn kịp thời, quyền lợi của cư dân dễ bị xâm phạm, dẫn đến mất thời gian, chi phí và áp lực tâm lý. Với kinh nghiệm thực tiễn, chúng tôi đã nhiều lần hỗ trợ khách hàng xác định quyền sở hữu rõ ràng và giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng, đúng pháp luật.
Chúng tôi không chỉ chú trọng chuyên môn mà còn đặt trọng tâm vào sự tận tâm và trách nhiệm với từng vụ việc. Mục tiêu là giúp khách hàng bảo vệ quyền lợi, đạt được kết quả nhanh chóng và yên tâm về pháp lý trong quá trình quản lý, sử dụng căn hộ chung cư. Văn phòng luôn tuân thủ nghiêm ngặt Quy tắc đạo đức nghề luật sư, minh bạch trong quan hệ với khách hàng và các cơ quan liên quan.
Bên cạnh đó, chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin, hồ sơ và tài liệu của khách hàng, chỉ sử dụng theo yêu cầu pháp luật hoặc theo sự đồng ý bằng văn bản của khách hàng. Với sự chuyên nghiệp, tận tâm và bảo mật tuyệt đối, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy là điểm tựa pháp lý đáng tin cậy, giúp khách hàng bảo vệ quyền sở hữu chung – riêng trong chung cư một cách tối ưu, công bằng và hợp pháp.
Nếu Quý khách đang gặp vướng mắc về quyền sở hữu chung – riêng trong căn hộ chung cư và cần giải pháp pháp lý nhanh chóng, thuận tiện và hiệu quả, hãy liên hệ ngay với Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy qua Hotline: 0909 160 684. Đây là số điện thoại trực tiếp của luật sư, tiếp nhận và xử lý yêu cầu của khách hàng trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc: từ 8h00 đến 21h00, các ngày từ Thứ Hai đến Thứ Bảy hằng tuần.
Ngoài Hotline, Quý khách cũng có thể liên hệ với chúng tôi qua các kênh hỗ trợ khác:
📱 Zalo: 0978 845 617
📧 Email: info@luatsuhcm.com
Chúng tôi hiểu rằng việc xác định và quản lý quyền sở hữu chung – riêng không chỉ là vấn đề pháp lý mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, tài sản và sinh hoạt của cư dân. Đội ngũ luật sư của Văn phòng luôn sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ từ khâu chuẩn bị hồ sơ, đánh giá hợp đồng, giải thích ranh giới quyền sở hữu, đến đại diện khách hàng nếu phát sinh tranh chấp tại tòa án, nhằm bảo đảm quyền lợi tối đa theo pháp luật.
Hãy để Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy đồng hành, trở thành điểm tựa pháp lý tin cậy, giúp Quý khách giải quyết các vấn đề về quyền sở hữu chung – riêng trong chung cư một cách nhanh chóng, hiệu quả và an tâm về quyền lợi hợp pháp.
Tác giả: Thảo Phan
Chúng tôi trên mạng xã hội