Văn phòng luật sư Tô Đình Huy
Chuyên trang pháp luật nhà đất
Để việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất được pháp luật công nhận và có hiệu lực, các bên cần đáp ứng đủ các điều kiện theo Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023. Cụ thể gồm hai nhóm chính: điều kiện về quyền sử dụng đất và điều kiện về nhà ở.
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
● Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng), trừ một số trường hợp đặc biệt như chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, thừa kế, tặng cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư theo quy định của luật.
● Đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.
● Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc không bị áp dụng biện pháp ngăn chặn theo pháp luật.
● Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất (đối với đất có thời hạn).
● Không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.
Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ những trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất, bao gồm:
● Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, trừ khi được chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch đã phê duyệt.
● Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, tặng cho đất ở trong khu vực này.
● Các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng cũng không được thực hiện giao dịch.
Như vậy, việc chuyển nhượng chỉ hợp pháp khi cả bên bán và bên mua đều đủ điều kiện, và bên mua không thuộc nhóm bị cấm nêu trên.
>> Tham khảo thêm: Văn phòng Luật sư chuyên về đất đai tại Tp.HCM - Dịch vụ Luật sư chuyên ngành
Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, để một căn nhà được phép mua bán, cần đáp ứng những điều kiện sau:
● Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ một số trường hợp đặc biệt như:
○ Mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
○ Bán nhà trong trường hợp doanh nghiệp giải thể, phá sản;
○ Bán nhà ở xã hội, nhà tái định cư hoặc nhà ở thuộc tài sản công;
○ Các trường hợp tặng cho, cho thuê, cho mượn, ở nhờ hoặc nhận thừa kế nhà ở.
● Nhà không có tranh chấp, khiếu nại hoặc khiếu kiện về quyền sở hữu.
● Nhà không bị kê biên, không thuộc diện thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ.
● Còn trong thời hạn sở hữu (nếu là nhà có thời hạn).
Theo Điều 161 Luật Nhà ở 2023:
● Bên bán nhà phải là chủ sở hữu hợp pháp, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự.
● Bên mua nhà:
○ Nếu là cá nhân, phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
○ Nếu là tổ chức, doanh nghiệp, phải được phép tham gia giao dịch bất động sản theo quy định.
○ Nếu là tổ chức nước ngoài, chỉ được mua, thuê mua nhà ở tại Việt Nam khi thuộc đối tượng được pháp luật cho phép và có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Muốn mua bán nhà đất hợp pháp, các bên phải đảm bảo đất có giấy tờ hợp lệ, không tranh chấp, không bị kê biên, đồng thời bên mua và bên bán đều đủ tư cách pháp lý. Việc giao dịch phải được lập thành văn bản, công chứng và đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền để được pháp luật công nhận.
Để việc mua bán nhà đất diễn ra hợp pháp và thuận lợi, các bên cần thực hiện đúng trình tự 6 bước cơ bản dưới đây:
Bước 1: Xem xét thực tế và thỏa thuận giá
Sau khi tìm được thông tin nhà đất qua người quen, môi giới hoặc các kênh trực tuyến như Zalo, website bất động sản…, người mua nên đến xem trực tiếp để đánh giá:
● Vị trí, diện tích, hạ tầng xung quanh;
● Chất lượng nhà, hiện trạng pháp lý, quy hoạch;
● Nhu cầu thực tế và khả năng tài chính.
Sau khi xem xét, hai bên thương lượng và thống nhất mức giá, đảm bảo hài hòa lợi ích cho cả người mua và người bán.
Bước 2: Ký hợp đồng đặt cọc
Khi đã thống nhất giá và điều kiện mua bán, bên mua sẽ đặt cọc một khoản tiền để bảo đảm giao dịch. Hai bên nên lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản và có thể mời bên thứ ba (như môi giới hoặc luật sư) chứng kiến.
Hợp đồng đặt cọc cần thể hiện rõ các nội dung:
● Thông tin của bên mua và bên bán;
● Mô tả chi tiết về nhà, đất giao dịch;
● Giá chuyển nhượng và số tiền đặt cọc;
● Hình thức, thời hạn thanh toán;
● Thời điểm ký hợp đồng chính thức tại văn phòng công chứng;
● Trách nhiệm và chế tài nếu một bên vi phạm cam kết.
Bước 3: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Đây là bước quan trọng để hợp đồng có hiệu lực pháp lý. Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
● Bản gốc Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu của các bên (và của vợ/chồng nếu tài sản chung);
Giấy đăng ký kết hôn (nếu có);
● Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc;
● Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản);
● Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản).
Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên Sổ hồng
Sau khi hợp đồng đã được công chứng, bên mua nộp hồ sơ đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai (cấp tỉnh) hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (cấp xã). Tại đây, cán bộ tiếp nhận sẽ cấp phiếu hẹn trả kết quả. Khi đến hạn, người mua nhận Sổ hồng mang tên mình theo lịch hẹn.
Bước 5: Nộp thuế và lệ phí
Cả bên bán và bên mua đều có nghĩa vụ tài chính theo quy định:
● Bên bán: Nộp thuế thu nhập cá nhân 2% (Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC) trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng hoặc theo bảng giá Nhà nước (nếu thấp hơn).
● Bên mua: Nộp lệ phí trước bạ 0,5% (Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP) trên giá trị hợp đồng hoặc theo khung giá Nhà nước.
● Ngoài ra, hai bên có thể thỏa thuận chia sẻ các chi phí khác như phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chính...
Bước 6: Hoàn tất và nhận Sổ hồng
Khi đã hoàn tất nghĩa vụ thuế, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật biến động và cấp Sổ hồng mới cho bên mua. Lúc này, bên mua thanh toán nốt phần tiền còn lại cho bên bán theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
Thủ tục mua bán chính thức hoàn tất khi người mua nhận được Sổ hồng đứng tên mình. Thời gian giải quyết thông thường từ 13–15 ngày làm việc, không tính ngày nghỉ, lễ hoặc thời gian phát sinh thêm thủ tục.
>> Tham khảo thêm: Luật sư đất đai chuyên nghiệp tại Tp.HCM
Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi thực hiện mua bán nhà đất, các bên cần đặc biệt lưu ý:
● Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý của bất động sản, bảo đảm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và không thuộc diện tranh chấp, kê biên hay quy hoạch.
● Hợp đồng mua bán phải được công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp thuộc hoạt động kinh doanh bất động sản.
● Thanh toán, đặt cọc nên thực hiện qua ngân hàng để có chứng từ chứng minh giao dịch, hạn chế rủi ro.
● Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí trước bạ...) trước khi sang tên Sổ hồng.
Việc tuân thủ đúng các quy định này giúp giao dịch được pháp luật bảo vệ và tránh phát sinh tranh chấp sau này.
>> Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn pháp lý mua bán nhà đất tại Tp HCM
Việc sử dụng dịch vụ tư vấn mua bán nhà đất qua Zalo miễn phí giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin pháp lý, nắm rõ quy trình, điều kiện và hồ sơ cần thiết trước khi giao dịch. Đây là giải pháp tiện lợi, nhanh chóng, tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời giúp hạn chế rủi ro pháp lý trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
Nội dung tư vấn mua bán nhà đất qua Zalo thường bao gồm:
● Tư vấn điều kiện pháp lý của nhà, đất được phép giao dịch; hướng dẫn kiểm tra sổ hồng, quy hoạch, quyền sở hữu và nghĩa vụ tài chính liên quan.
● Hướng dẫn thủ tục mua bán, sang tên, công chứng hợp đồng, và kê khai thuế, lệ phí theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
● Giải đáp thắc mắc pháp lý, hỗ trợ soạn thảo, rà soát hợp đồng mua bán, đặt cọc, hoặc ủy quyền chuyển nhượng.
● Tư vấn xử lý các vướng mắc trong quá trình giao dịch như tranh chấp hợp đồng, chậm sang tên, vi phạm nghĩa vụ thanh toán.
Lợi ích khi sử dụng dịch vụ tư vấn mua bán nhà đất qua Zalo miễn phí:
● Được hướng dẫn cụ thể, dễ hiểu bởi đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm.
● Tiết kiệm thời gian, có thể trao đổi trực tiếp qua Zalo mọi lúc, mọi nơi.
● Đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật, hạn chế tối đa rủi ro khi giao dịch.
● Hoàn toàn miễn phí, phù hợp với cá nhân và hộ gia đình cần hỗ trợ nhanh gọn.
Dịch vụ tư vấn qua Zalo giúp người dân chủ động hơn trong các thủ tục nhà đất, nắm rõ quy trình pháp lý và thực hiện giao dịch an toàn, minh bạch và hiệu quả.
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy là địa chỉ uy tín, chuyên nghiệp trong lĩnh vực Tư vấn pháp luật đất đai qua Zalo – Nhanh chóng và Miễn phí, cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện cho cá nhân, hộ gia đình và tổ chức có nhu cầu giao dịch bất động sản an toàn, hợp pháp.
Với nhiều năm kinh nghiệm cùng đội ngũ luật sư chuyên sâu về đất đai, nhà ở và giao dịch bất động sản, Văn phòng cam kết mang đến cho khách hàng giải pháp tư vấn nhanh chóng, chính xác và phù hợp với từng trường hợp cụ thể. Dù là kiểm tra pháp lý, hướng dẫn soạn thảo hợp đồng, thẩm định hồ sơ hay giải quyết vướng mắc trong giao dịch, khách hàng đều được hỗ trợ chi tiết và minh bạch.
Đội ngũ luật sư của Văn phòng được đào tạo bài bản, am hiểu sâu sắc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 cùng các quy định liên quan đến quyền, nghĩa vụ và thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Nhờ đó, khách hàng luôn nhận được hướng dẫn thực tế, an toàn và đúng pháp luật, từ trao đổi thông tin qua Zalo, đặt cọc, công chứng hợp đồng, cho đến sang tên Sổ hồng và nộp thuế, phí liên quan.
Văn phòng luôn tuân thủ nghiêm ngặt quy tắc đạo đức nghề nghiệp, đảm bảo minh bạch, khách quan và bảo mật tuyệt đối thông tin khách hàng. Tất cả dữ liệu, hồ sơ và chứng cứ chỉ được sử dụng phục vụ mục đích tư vấn và hỗ trợ giao dịch bất động sản hợp pháp.
Với chuyên môn vững vàng, tinh thần trách nhiệm cao và phong cách làm việc chuyên nghiệp, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy là lựa chọn đáng tin cậy cho những ai cần Tư vấn pháp luật đất đai qua Zalo – Nhanh chóng và Miễn phí, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, hạn chế rủi ro và đảm bảo an toàn pháp lý trong mọi giao dịch bất động sản.
Nếu Quý khách đang cần Tư vấn pháp luật đất đai qua Zalo – Nhanh chóng và Miễn phí, hãy liên hệ trực tiếp với Luật sư Tô Đình Huy qua số 0909 160 684 để được hỗ trợ nhanh chóng, chính xác và hiệu quả. Đây là đường dây tư vấn trực tiếp, tiếp nhận và xử lý yêu cầu của khách hàng trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc: Từ 8h00 đến 21h00, các ngày Thứ Hai đến Thứ Bảy.
Ngoài số điện thoại, Quý khách có thể liên hệ qua các kênh sau:
● Zalo: 0978 845 617
● Email: info@luatsuhcm.com
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy luôn hiểu rằng việc mua bán nhà đất có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được tư vấn kỹ lưỡng. Vì vậy, đội ngũ luật sư chuyên nghiệp và tận tâm của chúng tôi sẵn sàng:
● Tư vấn chi tiết về quy trình, điều kiện và hồ sơ mua bán nhà đất;
● Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng, đặt cọc, công chứng và sang tên Sổ hồng;
● Hỗ trợ xử lý các vướng mắc, tranh chấp phát sinh trong quá trình giao dịch.
Hãy để Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy trở thành đối tác pháp lý đáng tin cậy, đồng hành cùng Quý khách trong mọi giao dịch nhà đất, giúp giao dịch an toàn, minh bạch và đúng pháp luật.
Tác giả: Thảo Phan
Chúng tôi trên mạng xã hội