Câu hỏi:
Chào các anh chị tư vấn
Tôi có vấn đề xin được giải đáp như sau: Tôi có mua một miếng đất và ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với công ty A, tôi đóng tiền từng đợt và dự án này chưa có ra sổ. Nay tôi muốn để cho cháu tôi (cháu ruột của chồng) đứng tên thay tôi hợp đồng này. Vậy cho tôi hỏi trong trường hợp của tôi thì tôi và cháu tôi có phải đóng thuế không? Tôi chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi đưa ra hướng tư vấn đối với ba vấn đề như sau:
Thứ nhất, tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Thứ hai, căn cứ và cách thức thay đổi người thực hiện hợp đồng;
Thứ ba, xác định các nghĩa vụ về thuế.
Qua phần trình bày của bạn, trước tiên chúng tôi xác định đây là dự án kinh doanh phân lô, bán nền. Theo đó, doanh nghiệp tiến hành hoạt động kinh doanh phân lô, bán nền phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Điều kiện để dự án được chuyển nhượng được quy định chi tiết tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Các điều kiện cụ thể như sau:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- Dự án không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Như vậy, để có thể ký hợp đồng chuyển nhượng đất trong dự án, bạn cần tìm hiểu các thông tin liên quan đến 04 điều kiện trên nhằm đảm bảo hợp đồng có hiệu lực. Nếu không đáp ứng các điều kiện trên thì hợp đồng vô hiệu, không phù hợp quy định pháp luật. Do đó, bạn không thể chuyển nhượng hợp đồng cho cháu được.
Thứ hai, đối với yêu cầu thay đổi người đứng tên trên hợp đồng, căn cứ Điều 309 và Điều 215 Bộ luật Dân sự 2005, bạn thực hiện chuyển giao các quyền và nghĩa vụ cho cháu bạn (trường hợp hợp đồng giữa bạn và chủ đầu tư phù hợp quy định pháp luật). Các bên có thể thực hiện thay đổi người đứng tên trên hợp đồng thông qua ký kết phụ lục hợp đồng với nội dung thay đổi chủ thể giao kết hợp đồng theo quy định tại Điều 408 BLDS.
Thứ ba, về nghĩa vụ thuế, trong trường hợp này bạn và cháu bạn không phải chịu thuế thu nhập cá nhân do không phát sinh thu nhập nhưng vẫn tiến hành khai thuế. Bên nhận chuyển nhượng sẽ đóng lệ phí trước bạ với mức 0,5% trên giá đất do UBND tỉnh/TP trực thuộc trung ương ban hành theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phân lô, bán nền. Theo đó, điều kiện tiên quyết để bạn được chuyển cho cháu bạn là hợp đồng giữa bạn và chủ đầu tư đáp ứng được điều kiện phù hợp quy định pháp luật như chúng tôi đã nêu.
Chúng tôi trên mạng xã hội