Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án khu vực

1. Tổng quan về giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án khu vực

a. Tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai là sự mâu thuẫn, xung đột giữa các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cộng đồng dân cư hoặc doanh nghiệp liên quan đến quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất. Đây là một trong những dạng tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong thực tiễn pháp lý tại Việt Nam.
Theo quy định pháp luật hiện hành:
Tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai được định nghĩa như sau:
"Tranh chấp đất đai là tranh chấp giữa các bên về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với thửa đất đã được xác định rõ."

b. Tòa án nhân dân khu vực theo Luật Tổ chức Toà án nhân dân hiện hành

Toà án nhân nhân khu vực là một trong những điểm mới quan trọng của Luật Tổ chức Toà án nhân dân 2024 (sửa đổi, bổ sung 2025). Mô hình Toà án nhân dân hiện nay ở Việt Nam hướng đến việc nâng cao tính độc lập trong hoạt động xét xử và tinh gọn tổ chức bộ máy nhà nước theo chủ trương cải cách tư pháp. Theo đó, thay vì tổ chức địa giới hành chính cấp huyện, các Toà án nhân dân khu vực được thành lập trên cơ sở sáp nhập thẩm quyền của một số Toà án nhân dân cấp huyện.
Từ sau 01/7/2025, mô hình tổ chức hệ thống Tòa án sẽ gồm:
- Toà án nhân dân tối cao
- Toà án nhân dân cấp tỉnh (giữ nguyên)
- Tòa án nhân dân cấp khu vực: được thành lập trên cơ sở sáp nhập nhiều Tòa án cấp huyện trước đây (thường từ 2–3 huyện/quận/thị xã)

c. Các loại tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án

Theo Luật Đất đai 2024 và thực tiễn xét xử, các dạng tranh chấp phổ biến tại Tòa án khu vực gồm:
- Tranh chấp quyền sử dụng đất (có hoặc chưa có giấy chứng nhận)
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, cầm cố đất đai
- Tranh chấp thừa kế có tài sản là quyền sử dụng đất
- Tranh chấp lấn chiếm, ranh giới, lối đi qua đất
- Tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, công trình gắn liền với đất
Tòa án có thẩm quyền xét xử sơ thẩm và giải quyết các yêu cầu dân sự liên quan đến đất đai nếu người dân không lựa chọn con đường hành chính.

2. Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng tại Toà án

a. Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai

- Có quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm: Người khởi kiện phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, hoặc là người bị ảnh hưởng bởi hành vi lấn chiếm, sử dụng đất trái phép, tranh chấp ranh giới, hợp đồng, thừa kế... Việc xâm phạm này phải ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của họ.
- Có tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện: Người khởi kiện phải cung cấp được các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng, quyết định giao đất, giấy tờ kê khai, hoặc các chứng cứ chứng minh hành vi vi phạm của bên còn lại (ảnh, văn bản, biên bản làm việc, nhân chứng...).
- Trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Theo Điều 237 Luật Đất đai 2024, nếu thửa đất đang tranh chấp chưa được cấp sổ đỏ, thì người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành hoặc không tiến hành được, biên bản hòa giải không thành sẽ là căn cứ để Tòa án xem xét thụ lý vụ án.
*Lưu ý: Không thuộc trường hợp đã được giải quyết bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật. Tranh chấp đất đai chỉ được Tòa án giải quyết nếu chưa từng được giải quyết bằng bản án hoặc quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật, hoặc chưa bị từ chối thụ lý vì đã được giải quyết bằng con đường hành chính trước đó (trừ khi có căn cứ kháng nghị hoặc yêu cầu hủy bỏ theo luật định).

b. Hồ sơ khởi kiện tại Tòa án

Hồ sơ, bao gồm:
+ Đơn khởi kiện (theo mẫu)
+ Chứng minh nhân thân của người khởi kiện
+ Giấy tờ quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận, hợp đồng, quyết định giao đất, di chúc...
+ Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã (nếu tranh chấp chưa có sổ đỏ)
+ Chứng cứ bổ sung: ảnh chụp, video, nhân chứng, văn bản, bản đồ...
+ Tài liệu liên quan đến nhà ở, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

c. Trình tự, thủ tục khởi kiện tại Tòa án

Bước 1: Xác định đúng Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền
Người khởi kiện phải xác định Tòa án nhân dân khu vực phụ trách địa bàn nơi có thửa đất đang tranh chấp.
*Lưu ý: Sau ngày 01/7/2025, Tòa án cấp huyện sẽ không còn, nên việc xác định đúng tên và phạm vi quản lý của Tòa án khu vực là rất quan trọng để tránh bị trả lại đơn.
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện
Người khởi kiện có thể nộp hồ sơ khởi kiện bằng các hình thức:
- Nộp trực tiếp tại trụ sở Tòa án nhân dân khu vực;
- Gửi qua đường bưu điện;
- Gửi qua Cổng dịch vụ công trực tuyến của Tòa án (nếu Tòa có triển khai hệ thống này).
Hồ sơ bao gồm: đơn khởi kiện, chứng minh nhân thân, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất và các chứng cứ liên quan.
Bước 3: Thụ lý vụ án
- Sau khi tiếp nhận đơn, Tòa án sẽ xem xét tính hợp lệ của đơn khởi kiện.
- Nếu hồ sơ hợp lệ, Tòa án sẽ:
+ Thông báo cho người khởi kiện nộp tạm ứng án phí;
+ Sau khi người khởi kiện nộp án phí, Tòa án sẽ ra quyết định thụ lý vụ án và phân công Thẩm phán giải quyết.
Bước 4: Chuẩn bị xét xử
Trong giai đoạn này, Tòa án tiến hành các hoạt động tố tụng như:
+ Tổ chức phiên hòa giải giữa các bên;
+ Xác minh thực tế, thu thập chứng cứ, lấy lời khai các bên liên quan;
+ Trưng cầu giám định, đo đạc, định giá đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu cần thiết);
+ Gửi thông báo phiên làm việc, triệu tập nhân chứng, xác minh tại chính quyền địa phương...
Bước 5: Xét xử vụ án
Nếu hòa giải không thành hoặc các bên không đạt được thỏa thuận:
- Tòa án sẽ mở phiên tòa xét xử sơ thẩm theo quy định.
- Sau khi có bản án sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo trong thời hạn luật định (15 ngày với đương sự, 7 ngày với Viện kiểm sát).
- Nếu có kháng cáo hoặc kháng nghị, vụ án sẽ được chuyển lên Tòa án nhân dân cấp tỉnh để xét xử phúc thẩm.
*Lưu ý quan trọng sau ngày 01/7/2025:
1. Không còn Tòa án cấp huyện, người dân cần biết rõ địa bàn Tòa án khu vực phụ trách;
2. Các đơn vị hành chính cấp huyện có thể được sáp nhập, do đó phải tra cứu kỹ nơi nộp đơn;
3. Tòa án khu vực có thể nằm ở địa phương khác, nên cần luật sư hỗ trợ tham gia đầy đủ phiên làm việc;
4. Không tự ý thay đổi hiện trạng đất đang tranh chấp trong quá trình giải quyết.
d. Những sai lầm thường gặp khi khởi kiện tranh chấp đất đai
- Không xác định đúng thẩm quyền Tòa án khu vực
Sau ngày 01/7/2025, việc chuyển đổi từ Tòa án nhân dân cấp huyện sang Tòa án nhân dân khu vực gây ra nhiều nhầm lẫn trong việc nộp đơn khởi kiện. Nhiều người vẫn nộp đơn theo địa bàn hành chính cũ hoặc sai tên đơn vị, dẫn đến việc bị trả lại đơn hoặc kéo dài thời gian xử lý.
- Thiếu chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất
Trong các vụ tranh chấp đất đai, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đóng vai trò then chốt. Nếu người khởi kiện chỉ cung cấp lời khai, giấy viết tay không có công chứng, hoặc không có biên bản hòa giải tại xã (trong trường hợp đất chưa có sổ đỏ), Tòa án sẽ không đủ căn cứ để thụ lý vụ án.
- Không thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã
Theo Điều 237 Luật Đất đai 2024, trường hợp tranh chấp đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người khởi kiện bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã trước khi khởi kiện. Việc bỏ qua bước này khiến đơn kiện bị trả lại do không đúng trình tự pháp luật.
- Cung cấp thông tin sai hoặc thiếu chi tiết trong đơn khởi kiện
Đơn khởi kiện cần nêu rõ: tên, địa chỉ của các bên, tóm tắt nội dung tranh chấp, yêu cầu của người khởi kiện, các căn cứ pháp lý. Nhiều trường hợp đơn sơ sài, không trình bày cụ thể nội dung tranh chấp hoặc ghi sai địa chỉ bị đơn khiến Tòa án không thể triệu tập đúng người, ảnh hưởng đến việc xét xử.
- Không có luật sư hoặc người đại diện có chuyên môn
Người dân thường không nắm rõ quy định về tố tụng, thời hiệu, các quy trình hòa giải – đối thoại, đo đạc – định giá… nên rất dễ bị đối phương khai thác điểm yếu về pháp lý. Do đó, việc có luật sư hoặc người đại diện chuyên nghiệp là rất cần thiết, nhất là khi tranh chấp phức tạp, có yếu tố lịch sử hoặc nhiều tài sản gắn liền với đất.

3. Phạm vi công việc của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy trong việc Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án khu vực.

Tiếp nhận, đánh giá và phân tích hồ sơ vụ việc: Luật sư sẽ rà soát toàn bộ giấy tờ liên quan như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, bản đồ địa chính, quyết định hành chính, văn bản thỏa thuận… để đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và nhận định sơ bộ về khả năng thắng kiện.
Tư vấn chiến lược giải quyết tranh chấp: Trên cơ sở phân tích vụ việc, luật sư sẽ tư vấn cho khách hàng phương án giải quyết phù hợp, bao gồm: khởi kiện ra Tòa án, yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã, đề nghị cơ quan có thẩm quyền hủy giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật, hoặc kết hợp nhiều phương án để bảo vệ tối đa quyền lợi của khách hàng.
Soạn thảo đơn khởi kiện và hồ sơ khởi kiện: Luật sư sẽ trực tiếp soạn thảo đơn khởi kiện, danh mục tài liệu kèm theo và hướng dẫn khách hàng chuẩn bị đầy đủ chứng cứ phục vụ việc nộp đơn tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
- Đại diện hoặc tham gia tố tụng tại Tòa án: Văn phòng cử luật sư làm người đại diện theo ủy quyền hoặc người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong suốt quá trình tố tụng, từ giai đoạn nộp đơn, hòa giải, xét xử sơ thẩm đến phúc thẩm (nếu có).
- Hỗ trợ thi hành án: Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, luật sư sẽ hỗ trợ khách hàng làm thủ tục yêu cầu Cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành hoặc giám sát quá trình thi hành án, đảm bảo phán quyết của Tòa án được thực thi trên thực tế.
- Tư vấn rủi ro và giải pháp phòng ngừa tranh chấp: Bên cạnh việc giải quyết vụ việc hiện tại, luật sư còn đưa ra các khuyến nghị pháp lý nhằm giúp khách hàng điều chỉnh hành vi sử dụng đất hợp pháp, phòng ngừa các tranh chấp phát sinh trong tương lai.

4. Vì sao khách hàng chọn Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy là đơn vị đã có bề dày hoạt động, với đội ngũ Luật sư được đào tạo bài bản, chính quy và có chuyên môn sâu trong việc Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án khu vực. Với đội ngũ Luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong các hoạt động thực tiễn, cung cấp các dịch vụ pháp lý và đặc biệt là kinh nghiệm thực tế về Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án khu vực và các vấn đề liên quan, chúng tôi đã cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất về Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án khu vực và mang lại sự hài lòng cho nhiều khách hàng.
Ngoài vấn đề chuyên môn, chúng tôi luôn thực hiện dịch vụ Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án khu vực với tinh thần, trách nhiệm và sự tận tâm cao nhất, xây dựng niềm tin, sự an tâm và an toàn pháp lý cho khách hàng.
Đồng thời, chúng tôi luôn ý thức tuân thủ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề Luật sư trong quá trình thực hiện Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án khu vực trong mối quan hệ với khách hàng, đồng nghiệp và các cơ quan Nhà nước, các cá nhận có liên quan trong quá trình thực hiện Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án khu vực.
Chúng tôi cam kết và trách nhiệm bảo mật tất cả các khoản mục, điều kiện của hợp đồng/thỏa thuận nào được thiết lập, ký kết và tất cả giấy tờ, tài liệu, thông tin mà Văn phòng Luật sư có được từ Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án khu vực. Văn phòng Luật sư cam kết không công bố hay truyền đạt các vấn đề liên quan đến hợp đồng và công việc này đến Bên thứ ba nào khác mà không có sự đồng ý bằng văn bản của khách hàng, trừ trường hợp cơ quan Nhà nước yêu cầu.

5. Thông tin liên hệ

Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án khu vực, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0909160684 để nhận được sự Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án khu vực và được hỗ trợ kịp thời.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án khu vực, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0978845617, và Email [info@luatsuhcm.com]
Chúng tôi hiểu rằng, vấn đề pháp lý Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án khu vực có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc, thời gian, chi phí của bạn. Hãy để đội ngũ Luật sư của chúng tôi đồng hành và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và chuyên nghiệp nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, thấu hiểu và đồng hành cùng Quý khách hàng trên mỗi bước đường pháp lý.