Văn phòng luật sư Tô Đình Huy
Chuyên trang pháp luật nhà đất
Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do giả tạo là một dạng tranh chấp phổ biến trong thực tiễn, xuất phát từ việc các bên lập hợp đồng không nhằm mục đích chuyển nhượng thật sự mà chỉ để che giấu giao dịch khác hoặc né tránh nghĩa vụ pháp lý. Khi vụ án được đưa ra xét xử phúc thẩm, Tòa án cần đánh giá lại toàn diện chứng cứ và ý chí thực của các bên để bảo đảm tính công bằng và đúng pháp luật. Do đó việc “Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do giả tạo tại Tòa phúc thẩm” cần được nghiên cứu và đánh giá một cách chi tiết tổng thể trước khi đưa ra phiên tòa.
Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do giả tạo là loại hợp đồng được lập ra không nhằm mục đích chuyển nhượng thực sự quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà nhằm che giấu một giao dịch khác, hoặc để lừa dối cơ quan, tổ chức hoặc người thứ ba. Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự giả tạo bị vô hiệu.
Trên thực tế, các hợp đồng giả tạo thường được lập nhằm trốn thuế, che giấu tài sản, hoặc phục vụ mục đích vay mượn, ủy quyền trá hình.
Hợp đồng mua bán nhà đất được coi là giả tạo khi nó chỉ tồn tại trên hình thức nhưng không phản ánh đúng ý chí thực sự của các bên, không nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu/tài sản một cách thực chất. Một số dấu hiệu phổ biến cho thấy hợp đồng có thể là giả tạo bao gồm:
- Không có việc giao nhận tiền mua bán thực tế: Trong nhiều trường hợp, mặc dù hợp đồng thể hiện bên mua đã thanh toán toàn bộ giá trị tài sản, nhưng thực tế không hề có giao dịch tài chính nào diễn ra. Bên "bán" không nhận được tiền, hoặc số tiền ghi trong hợp đồng chỉ là hình thức, không phản ánh đúng giá trị thực.
- Bên đứng tên trên hợp đồng không thực sự quản lý, sử dụng hoặc định đoạt tài sản: Sau khi hợp đồng được ký kết và đăng bộ sang tên, người đứng tên sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn không can thiệp, không thực hiện quyền quản lý, sử dụng hay chuyển nhượng đối với tài sản. Tài sản vẫn do bên "bán" chiếm giữ và sử dụng như chưa hề có giao dịch.
- Quan hệ thân thiết giữa các bên và không có mục đích chuyển nhượng thật: Hợp đồng mua bán được lập giữa các cá nhân có quan hệ gia đình thân thiết như cha – con, vợ – chồng, anh em ruột, hoặc bạn bè thân thiết. Trong nhiều trường hợp, hợp đồng chỉ lập ra để "đứng tên hộ", tránh tranh chấp, hoặc vì mục đích trốn tránh nghĩa vụ tài chính như thuế, nợ nần…
- Bên "bán" vẫn tiếp tục sinh sống, quản lý và sử dụng tài sản sau khi ký hợp đồng: Mặc dù về hình thức, quyền sở hữu đã được chuyển giao cho bên mua, nhưng thực tế người "bán" vẫn tiếp tục sinh sống, khai thác hoặc định đoạt tài sản. Điều này thể hiện ý chí thực sự không phải là bán tài sản mà chỉ giả tạo giao dịch để phục vụ mục đích khác.
Những dấu hiệu trên nếu được chứng minh qua chứng cứ cụ thể (lời khai, tài liệu, giao dịch tài chính, hành vi sử dụng tài sản…) sẽ là cơ sở để Tòa án xem xét tuyên bố hợp đồng vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.
Xem thêm Soạn thảo hợp đồng mua bán nhà
Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất bị cho là vô hiệu do giả tạo tại Tòa phúc thẩm, một số tình huống phổ biến thường xuyên xuất hiện, đòi hỏi Tòa án phải đánh giá kỹ lưỡng về bản chất giao dịch và ý chí thực sự của các bên:
- Tranh chấp giữa người đứng tên hộ và người sở hữu thực sự: Đây là dạng tranh chấp khá phổ biến. Trong nhiều trường hợp, một bên nhờ người khác đứng tên hộ tài sản vì nhiều lý do như không đủ điều kiện pháp lý, muốn giữ kín tài sản hoặc thuận tiện cho giao dịch. Tuy nhiên, khi mối quan hệ phát sinh mâu thuẫn, người đứng tên có thể phủ nhận việc đứng tên hộ và xác nhận quyền sở hữu là của mình, dẫn đến tranh chấp. Tòa án phải xem xét các chứng cứ thực tế như nguồn tiền mua bán, ai đang sử dụng, ai quản lý tài sản để xác định chủ thể thực sự của quyền sở hữu.
- Tranh chấp khi tài sản bị định đoạt trái với ý chí của người sở hữu thực: Trong trường hợp người đứng tên hộ tự ý bán, chuyển nhượng hoặc cầm cố tài sản mà không có sự đồng ý của người sở hữu thực sự, tranh chấp rất dễ phát sinh. Người sở hữu thực sẽ yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu do giả tạo, đồng thời đòi lại tài sản. Tòa án cần đánh giá xem hành vi định đoạt có vượt quá phạm vi được ủy quyền (nếu có), và liệu giao dịch có bị vô hiệu vì vi phạm ý chí của chủ thể thật sự hay không.
- Giao dịch giả tạo để che giấu hợp đồng vay tiền: Đây là tình huống mà trong thực tế, hai bên có quan hệ vay mượn tài sản, nhưng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, bên vay đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất dưới hình thức "bán" tài sản. Khi phát sinh tranh chấp, bên vay cho rằng hợp đồng chỉ là giả tạo để bảo đảm khoản vay, còn bên kia khẳng định đó là mua bán thật. Tòa án phải làm rõ có hay không sự giao nhận tiền mua bán thực tế, mục đích thực sự của hợp đồng, cũng như ai đang quản lý, sử dụng tài sản.
Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do giả tạo tại Tòa án
Theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu là 2 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết hành vi dân sự được xác lập do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc do giả tạo.
Nếu hết thời hiệu nhưng vẫn còn tranh chấp, Tòa án vẫn giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu nếu ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên hoặc người thứ ba.
Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất (trừ trường hợp thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh).
Nếu tranh chấp liên quan đến bên đương sự ở nước ngoài, đương sự là cơ quan tổ chức cấp trung ương, hoặc có yếu tố phức tạp, thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh sẽ giải quyết.
Tòa án cấp phúc thẩm (TAND cấp tỉnh hoặc TAND cấp cao) sẽ giải quyết nếu có kháng cáo hợp lệ.
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn khởi kiện hoặc đơn kháng cáo (theo mẫu của Tòa án);
- Bản sao hợp đồng mua bán nhà đất bị tranh chấp;
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản (Giấy chứng nhận QSDĐ, tài liệu công chứng...);
- Biên lai giao nhận tiền (nếu có);
- Giấy tờ chứng minh không có giao dịch thực tế (nếu tranh chấp giả tạo);
- Bản án sơ thẩm (nếu kháng cáo);
- Các tài liệu chứng minh mối quan hệ giữa các bên (nếu có);
- Chứng minh nhân dân / căn cước công dân, hộ khẩu của người khởi kiện hoặc người kháng cáo.
Giai đoạn sơ thẩm:
- Nộp đơn khởi kiện tại TAND có thẩm quyền.
- Tòa án thụ lý đơn, thông báo nộp tạm ứng án phí.
- Sau khi nộp án phí, Tòa ra quyết định thụ lý vụ án và tiến hành: Lấy lời khai, hòa giải (nếu được); Thu thập chứng cứ, đối chất giữa các bên; Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm. Ra bản án sơ thẩm. Các bên có quyền kháng cáo trong 15 ngày kể từ ngày tuyên án (hoặc nhận được bản án nếu vắng mặt).
- Giai đoạn phúc thẩm: Tòa án cấp phúc thẩm thụ lý hồ sơ kháng cáo nếu hợp lệ. Rà soát lại toàn bộ quá trình sơ thẩm, các chứng cứ mới bổ sung. Mở phiên tòa phúc thẩm, xét xử công khai với thành phần Hội đồng xét xử theo quy định.
- Ra bản án phúc thẩm: Giữ nguyên, sửa hoặc hủy bản án sơ thẩm; Bản án phúc thẩm có hiệu lực ngay.
Khi một vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất bị cho là giả tạo được đưa đến Tòa phúc thẩm, việc giải quyết sẽ tuân theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, với các bước chính như sau:
Sau khi Tòa án cấp sơ thẩm tuyên án, nếu một trong các bên không đồng ý với bản án, họ có quyền kháng cáo trong thời hạn luật định (15 ngày kể từ ngày tuyên án).
Tòa án cấp phúc thẩm (thường là TAND cấp tỉnh hoặc TAND cấp cao tùy trường hợp) sẽ thụ lý hồ sơ nếu việc kháng cáo hợp lệ.
Tòa phúc thẩm sẽ tiến hành nghiên cứu hồ sơ, bao gồm: Bản án sơ thẩm; Các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ; Đơn kháng cáo, biên bản nộp án phí, tài liệu bổ sung (nếu có). Tòa có thể yêu cầu các bên cung cấp thêm chứng cứ nếu cần thiết để làm rõ bản chất giao dịch có phải là giả tạo hay không.
Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử sẽ xem xét các nội dung sau:
Xác định lại bản chất giao dịch: Dựa vào chứng cứ, lời khai, thực tế sử dụng tài sản, mục đích lập hợp đồng… để đánh giá xem hợp đồng có phải là giả tạo không.
Đánh giá vi phạm pháp luật: Nếu hợp đồng là giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay mượn, trốn thuế, hoặc chuyển nhượng giả tạo thì sẽ bị tuyên vô hiệu.
Xem xét hậu quả pháp lý: Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu, Tòa sẽ xử lý hậu quả theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể: Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền; Xem xét trách nhiệm của các bên nếu gây thiệt hại.
Tòa có thể giữ nguyên, sửa đổi hoặc hủy bản án sơ thẩm tùy theo kết quả xét xử.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay sau khi tuyên và không được kháng cáo nữa, trừ khi được giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.
Một số lưu ý thực tiễn:
- Việc chứng minh hợp đồng giả tạo là nghĩa vụ của bên yêu cầu tuyên vô hiệu.
- Các yếu tố cần chứng minh gồm: không có giao nhận tiền, bên "bán" vẫn quản lý tài sản, mối quan hệ thân thiết giữa các bên, hoặc hành vi che giấu giao dịch khác.
- Nếu có giấy tờ vay tiền, chuyển khoản, nhân chứng, cần nộp đầy đủ để Tòa án đánh giá toàn diện.
Kết quả và hậu quả pháp lý:
Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu do giả tạo, hậu quả pháp lý được giải quyết theo Điều 131 BLDS 2015: Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;Tài sản có thể bị thu hồi về cho người sở hữu thực; Nếu có thiệt hại, bên vi phạm phải bồi thường; Tài sản có thể bị kê biên, phong tỏa nếu liên quan đến giao dịch vay tiền, nợ nần hoặc hành vi gian lận.
Xem thêm Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai chuyên nghiệp
Trong các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất bị cho là vô hiệu do giả tạo được xét xử tại cấp phúc thẩm, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy đảm nhận vai trò tư vấn, đại diện hoặc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng với những công việc cụ thể sau:
Tiếp nhận toàn bộ tài liệu vụ án từ khách hàng: bản án sơ thẩm, hợp đồng mua bán, các giấy tờ tài sản, chứng từ tài chính, biên nhận, văn bản thỏa thuận, ghi âm, hình ảnh…
Nghiên cứu kỹ bản án sơ thẩm để xác định: Có vi phạm pháp luật tố tụng hoặc nội dung hay không; Có căn cứ để kháng cáo hay bác bỏ kháng cáo của bên kia; Bản chất giao dịch có dấu hiệu giả tạo hay không. Đưa ra đánh giá sơ bộ và định hướng chiến lược bảo vệ quyền lợi cho khách hàng tại cấp phúc thẩm.
Nếu đại diện cho người kháng cáo: Soạn đơn kháng cáo đúng thời hạn và hình thức theo quy định pháp luật; Trình bày rõ lý do yêu cầu sửa án hoặc hủy án sơ thẩm, làm nổi bật yếu tố giả tạo trong hợp đồng.
Nếu bảo vệ cho bên bị kháng cáo: Soạn bản trình bày quan điểm bảo vệ bản án sơ thẩm hoặc phản bác yêu cầu kháng cáo; Chuẩn bị luận cứ pháp lý và chứng cứ chứng minh giao dịch là hợp pháp.
Làm việc với khách hàng để thu thập thêm tài liệu chứng minh: Việc không có giao nhận tiền thực tế; Bên "bán" vẫn chiếm hữu, sử dụng tài sản; Mối quan hệ thân thiết giữa các bên, hoặc mục đích che giấu giao dịch vay tiền. Làm đơn yêu cầu Tòa án triệu tập nhân chứng, đối chất, hoặc trưng cầu giám định (nếu cần).
Luật sư trực tiếp tham gia phiên tòa, trình bày quan điểm pháp lý, đối đáp với Hội đồng xét xử và các bên liên quan.
Trình bày rõ các căn cứ để chứng minh hợp đồng là giả tạo hoặc bác bỏ nhận định sai lầm từ cấp sơ thẩm.
Đề xuất hướng xử lý phù hợp, bao gồm: Tuyên vô hiệu hợp đồng; Xác định chủ sở hữu thực sự tài sản; Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Giải thích kết quả xét xử cho khách hàng; Hướng dẫn khách hàng thủ tục thi hành án hoặc kháng nghị giám đốc thẩm nếu có cơ sở; Tư vấn phòng tránh rủi ro pháp lý cho các giao dịch tương lai.
Thực hiện các nhiệm vụ khác theo yêu cầu của khách hàng.
Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do giả tạo tại Tòa phúc thẩm, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0909160684 để nhận được sự Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do giả tạo tại Tòa phúc thẩm và được hỗ trợ kịp thời.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do giả tạo tại Tòa phúc thẩm chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0978845617, và Email [info@luatsuhcm.com]
Chúng tôi hiểu rằng, vấn đề pháp lý Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do giả tạo tại Tòa phúc thẩm có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc, thời gian, chi phí của bạn. Hãy để đội ngũ Luật sư của chúng tôi đồng hành và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và chuyên nghiệp nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, thấu hiểu và đồng hành cùng Quý khách hàng trên mỗi bước đường pháp lý.
Tham khảo thêm về Luật sư chuyên về đất đai tại Tp.HCM
Tác giả: LS Phụng Kim Phụng
Chúng tôi trên mạng xã hội