Tranh chấp hợp đồng thuê nhà là dạng tranh chấp khá phổ biến hiện nay bởi tại Việt Nam, số lượng nhà cho thuê là rất lớn. Tuy nhiên, hiện nay chưa hợp đồng thuê nhà thường làm ngắn gọn, đơn giản và không có Luật sư tham gia ngay từ đó. Do đó, khi phát sinh các tình huống trên thực tế thường không có cơ chế giải quyết và dẫn đến tranh chấp và đẩy vụ việc ra Tòa án giải quyết. Trong phạm vi bài viết, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy sẽ tư vấn, hướng dẫn chi tiết các vấn đề pháp lý liên quan đến khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà.
Huong dan khoi kien tranh chap hop dong thue nha
Mục lục
1. Vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp hợp đồng thuê nhà
a. Khái niệm về hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà là một trong những loại hợp đồng dân sự thông thường được quy định trong BLDS 2015. Khi thực hiện hợp đồng bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn mà hai bên đã thỏa thuận và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. b. Tranh chấp và nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng thuê nhà Hiện nay có rất nhiều trường hợp tranh chấp xảy ra, điển hình là tranh chấp hợp đồng thuê nhà, lý do tranh chấp thường là bên cho thuê đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi chưa hết thời hạn thuê theo hợp đồng; hoặc do bên thuê không thanh toán tiền thuê đúng với thỏa thuận trong hợp đồng. Tranh chấp hợp đồng thuê nhà thường phát sinh do nhiều nguyên nhân khác nhau.Một trong những nguyên nhân phổ biến là khi bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không có lý do hợp pháp hoặc không tuân thủ các điều khoản về việc chấm dứt hợp đồng. Điều này có thể khiến bên thuê không kịp chuẩn bị nơi ở khác, gây thiệt hại cho họ và dẫn đến tranh chấp. Ngoài ra, tranh chấp cũng có thể xuất phát từ việc bên thuê không thanh toán tiền thuê đúng hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng. Gây ra thiệt hại về tài chính cho bên cho thuê và là nguyên nhân chính dẫn đến kiện tụng. Ngoài ra, còn có các nguyên nhân khác như vi phạm các điều khoản hợp đồng, chẳng hạn như bên cho thuê không duy trì tài sản cho thuê trong tình trạng tốt, hoặc bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích. Tranh chấp cũng có thể phát sinh khi một trong hai bên gặp khó khăn trong việc trả lại tài sản thuê đúng hạn, hoặc có tranh chấp về quyền sử dụng tài sản cho thuê khi quyền sở hữu chưa rõ ràng. Trong trường hợp các bên không thống nhất được cách giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở thì có thể yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết. Kết quả của quá trình tố tụng là Toà án đưa ra bản án có giá trị pháp lý bắt buộc với các bên đương sự. Nếu các bên đương sự không tình nguyện thi hành thì sẽ được bảo đảm thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế nhà nước
2. Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở
Theo quy định của pháp luật về tòa án có thẩm quyền: - Về thẩm quyền giải quyết theo vụ việc: Theo quy định của Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì những tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND; - Về thẩm quyền của tòa án theo lãnh thổ: Điều 39, Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định đối với những tranh chấp dân sự, trong đó có tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự thì nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi thực hiện hợp đồng để giải quyết; nếu không có lựa chọn của nguyên đơn thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc nơi bị đơn có trụ sở có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, trừ trường hợp các đương sự có thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của nguyên đơn; - Về thẩm quyền theo cấp: Theo Điêu 35, 36 và 37 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì TAND cấp huyện có thẩm quyền xét xử sơ thẩm tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự, trừ trường hợp các tranh chấp mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cận phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện của Việt Nam ở nước ngoài hay Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài hoặc trong trường hợp Tòa án nhân dân cấp tỉnh thấy cần thiết giải quyết tại tòa án nhân dân cấp tỉnh hoặc theo đề nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện. Như vậy, theo các điều khoản, có thể hiểu đơn giản: - Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự. - Điều 39, Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: Nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi thực hiện hợp đồng hoặc Tòa án nơi bị đơn cư trú/làm việc, nơi bị đơn có trụ sợ. - Điều 35, 36 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền xét xử sơ thẩm về tranh chấp giao dịch, hợp đồng dân sự. - Trường hợp có đương sự là người nước ngoài, tài sản nước ngoài (Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015). Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết nếu có đương sự là người nước ngoài. Do đó, khi có tranh chấp hợp đồng thuê nhà, nguyên đơn có thể lựa chọn tòa án cấp huyện nơi thực hiện hợp đồng hoặc nói bị đơn đang cư trú, làm việc. Đối với các tranh chấp có tài sản nước ngoài, đương sự là người nước ngoài, thì thẩm quyền thuộc về tòa án Nhân dân cấp tỉnh.
3. Các bước khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở
Giải quyết tranh chấp thuê nhà tại Tòa án phải tuân thủ các thủ tục nghiêm ngặt do luật tố tụng quy định và có thể sẽ trải qua nhiều giai đoạn, cụ thể trình tự được thực hiện như sau: Nộp đơn khởi kiện, nộp tiền tạm ứng án phí; Sau khi nhận được Biên lai tạm ứng án phí thì Tòa án sẽ đưa thông báo về việc thụ lý vụ án; Tòa án tiến hành các thủ tục cần thiết để đưa vụ án ra xét xử. Cụ thể các bước chi tiết sau: Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: Hồ sơ khởi kiện bao gồm: Đơn khởi kiện, hợp đồng thuê nhà, giấy tờ tùy thân gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân của người làm đơn khởi kiện, giấy tờ tài liệu chứng minh việc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thuê nhà hoặc chứng minh thiệt hại có xảy ra. Bước 2: Tiến hành nộp hồ sơ: Người có nhu cầu nộp đơn khởi kiện đến tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết Bước 3:Tòa án tiếp nhân đơn và thụ lý giải quyết. Tòa án tiếp nhận đơn, nếu đầy đủ hợp lệ thì ra thông báo cho đương sự nộp tiền tạm ứng án phí. Tòa tiến hành thụ lý hồ sơ khởi kiện Bước 4: Tòa án tiến hành các thủ tục cần thiết để đưa vụ án ra xét xử bao gồm chuẩn bị xét xử và hòa giải Bước 5: Tòa án thực hiện việc xét xử sơ thẩm vụ án Bước 6: Xét xử phúc thẩm vụ án nếu có.
4. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở
Tùy thuộc vào các hình thức giải quyết tranh chấp, hồ sơ giải quyết tranh chấp có thể khác nhau.
4.1 Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở gồm những gì?
Thông thường, người khởi kiện cần phải chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu sau: - Đơn khởi kiện; - Bản sao giấy tờ tùy thân của bên khởi kiện như Căn cước công dân/ Chứng minh thư nhân dân. Nếu bên khởi kiện là tổ chức hay cơ quan thì phải có bản sao giấy tờ tùy thân của người đại diện cơ quan, tổ chức và Giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó; - Bản sao giấy tờ tùy thân của bên bị kiện (bị đơn) như Căn cước công dân/ Chứng minh thư nhân dân. Nếu bên bị kiện (bị đơn) là tổ chức hay cơ quan thì phải có bản sao giấy tờ tùy thân của người đại diện cơ quan, tổ chức và Giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó; - Tài liệu có liên quan: Hợp đồng thuê nhà; …; - Tài liệu, chứng cứ trong việc các bên đã giải quyết bằng đàm phán, hòa giải như Biên bản thỏa thuận Cần xác định rõ các thông tin cá nhân và địa chỉ của người khởi kiện và bị đơn để tránh bất kỳ sự nhầm lẫn nào trong quá trình thụ lý vụ án. Việc chuẩn bị giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà cũng rất quan trọng, nhất là trong những tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà. Và nếu có sự tham gia của người đại diện, cần chuẩn bị giấy ủy quyền hợp pháp để đảm bảo tính hợp lệ của hồ sơ khởi kiện.
4.2 Đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở
Nội dung đơn khởi kiện bao gồm: Khi viết đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà, điều quan trọng đầu tiên là đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của các thông tin cá nhân. Cần điền đầy đủ họ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD của cả người khởi kiện và bị đơn, cùng với các thông tin liên quan đến hợp đồng thuê nhà như số hợp đồng, ngày ký và các điều khoản đã thỏa thuận. Việc trình bày rõ ràng nguyên nhân tranh chấp và yêu cầu khởi kiện cũng rất quan trọng, giúp Tòa án hiểu rõ mục đích và yêu cầu của người khởi kiện. Ngoài ra, khi viết đơn, cần cung cấp đầy đủ các chứng cứ kèm theo, chẳng hạn như bản sao hợp đồng thuê nhà, chứng minh thư hoặc căn cước công dân, và các tài liệu liên quan đến tranh chấp. Đặc biệt, cần xác định đúng thẩm quyền của Tòa án để tránh việc đơn khởi kiện bị trả lại hoặc không thụ lý. Cuối cùng, khi hoàn thành đơn, cần đọc lại để đảm bảo không có sai sót, và ký tên đầy đủ để đơn hợp lệ. Quy định pháp luật về nội dung của đơn khởi kiện bao gồm: Theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây: “a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện; b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện; c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó; d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có); đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện; e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có); i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.” Để soạn thảo đơn khởi kiện, bạn có thể tham khảo các biểu mẫu có sẵn trên internet hoặc tại các bảng thông báo công khai ở trụ sở Tòa án. Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề hướng dẫn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật. Các thông tin trong chuyên đề hướng dẫn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi khuyến nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0909 160684, Email: info@luatsuhcm.com.
Chúng tôi trên mạng xã hội