Tranh chấp tiền đặt cọc mua đất

 Ngày 01/6/2004, chị và anh Nguyễn Văn L trú tại Phú Thịnh, xã Minh Phú, huyện  Sóc S, Hà N giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có diện tích là 175m². Trước ngày hai bên giao kết hợp đồng, chị đặt cọc tiền cho vợ chồng anh L hai lần (lần 1 là 6.000.000 đồng, lần 2 là 59.000.000 đồng). Vợ chồng anh L cam kết sau 45 ngày sẽ hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, trước đó giữa hai bên còn giao kết hợp đồng kèm theo đảm bảo thực hiện hợp đồng. Nhưng đến nay, vợ chồng anh L vẫn chưa làm được giấy tờ hợp pháp để chuyển nhượng đất.
Qua thông tin chị biết được, diện tích đất chuyển nhượng và toàn bộ khu đất liền kề xung quanh mà thôn, xã tự ý bán cho dân, nhưng đến nay chưa chuyển đổi thành đất thổ cư, hiện vẫn là đất nông nghiệp, do đó, chị muốn không mua nữa, mặt khác, thực tế anh L cũng không làm được thủ tục chuyển đổi thành đất thổ cư để sang tên cho chị như đã cam kết trong hợp đồng, lỗi này do vợ chồng anh L phải chịu. Chị yêu cầu vợ chồng anh L phải hoàn lại số tiền đặt cọc 65.000.000 đồng và phải chịu phạt cọc là 60.000.000 đồng và phải trả số tiền cọc và phạt cọc một lần.
Bị đơn Nguyễn Văn L và chị Ngô Thị L trình bày:
Gia đình anh được mua đất đấu thầu đất giãn dân, nhưng không có nhu cầu sử dụng nên ngày 01/6/2004 vợ chồng anh giao kết hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất được mua cho chị H. Trước khi chuyển nhượng chị H đã đến xem đất và tự nguyện đặt cọc hai lần. Tổng số tiền là 65.000.000 đồng. Hai bên còn thoả thuận điều kiện thực hiện hợp đồng là: sau 45 ngày kể từ ngày 01/6/2004 phải hoàn thành thủ tục. Hết thời hạn trên, anh đề nghị chị H đến làm thủ tục tiếp theo thì chị không đến với lý do chưa có đủ tiền. Đến tháng 02/2006 (âm lịch) chị H trả lời không mua nữa và đòi 65.000.000 đồng tiền đặt cọc, anh chị đồng ý trả, nhưng trả dần mỗi năm từ 7.000.000 đến 10.000.000 triệu đồng. Số tiền đó anh đã nộp tiền đất cho thôn, trả tiền đền bù, tiền cho người môi giới. Ngoài ra, theo yêu cầu của chị H, gia đình anh còn đổ đất, xây tường rào, toàn bộ số tiền chị H đưa vợ chồng anh chưa tiêu đồng nào.
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
“Giấy nhận tiền" lập ngày 11/4/2004 âm lịch có chữ ký của chị H và anh L, chị L có nội dung vợ chồng anh L nhận 6.000.000 đồng và thoả thuận 3 ngày sau (tức 14/4 âm lịch cùng tháng) chị H giao tiếp 59.000.000 đồng, còn 100.000.000 đồng khi nào hoàn tất thủ tục chị H sẽ giao nốt 100.000.000 đồng; cuối giấy giao nhận có thoả thuận: “Nếu bên mua không mua thì mất số tiền đặt. Nếu bên bán phá vỡ hợp đồng thì bị phạt gấp 10 lần số tiền đã giao”. Tại: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập ngày 01/6/2004 (tức 14/4/2004 âm lịch) có chữ ký của anh L, chị L và chị H thể hiện chị H đã giao tiếp 59.000.000 đồng cho vợ chồng anh L. Về nội dung hợp đồng quy định cụ thể chuyển nhượng và xác định hai lần vợ chồng anh L đã nhận tiền. Tại Điều 4 Hợp đồng có ghi: “thời hạn để làm thủ tục chuyển nhượng trong khoảng 45 ngày kể từ ngày 01/6/2004 đến 15/7/2004”. Tại thời điểm chị H và vợ chồng anh L thoả thuận chuyển nhượng 175m² đất thì anh L, chị L chưa có quyền sử dụng đất, đối tượng đất để giao dịch vẫn là đất nông nghiệp và chưa có đơn hoặc quyết định giao cho vợ chồng anh L được quyền sử dụng đất, tại thời điểm đó 175m² đất vẫn là đất nông nghiệp thuộc quản lý của chính quyền địa phương. Anh L xuất trình: 01 đơn xin đấu thầu đất ở lâu dài ngày 16/6/2004 và biên lai thu tiền đất và danh sách các hộ, biên bản họp của thôn lập ngày 25/5/2004.
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Theo tình tiết của vụ án thì giữa chị H và vợ chồng anh L đã xác lập giao dịch thể hiện bằng “giấy nhận tiền” lập ngày 11/4/2004 âm lịch có chữ ký của chị H với vợ chồng anh L, về nội dung giấy nhận tiền thể hiện vợ chồng anh L nhận 6.000.000 đồng, và thoả thuận 03 ngày sau (tức 14/4 âm lịch cùng tháng) chị H giao tiếp 59.000.000 đồng, còn 100.000.000 đồng khi nào hoàn tất thủ tục chị sẽ giao nốt,  cuối giấy giao nhận có thoả thuận: “Nếu bên mua không mua thì mất số tiền đặt. Nếu bên bán phá vỡ hợp đồng thì bị phạt gấp 10 lần số tiền đã giao”. Tại: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập ngày 01/6/2004 (tức 14/4/2004 âm lịch) chị H đã giao tiếp 59.000.000 đồng cho vợ chồng anh L. Về nội dung hợp đồng này cụ thể việc chuyển nhượng và xác định hai lần vợ chồng anh L đã nhận tiền. Tại Điều 4 Hợp đồng có ghi: “thời hạn để làm thủ tục chuyển nhượng trong khoảng 45 ngày kể từ ngày 01/6/2004 đến 15/7/2004”.
Như vậy, qua 2 tài liệu nêu trên thể hiện các bên đã ký kết, thoả thuận chuyển nhượng 175m² đất với giá 165.000.000 đồng. Mặc dù yêu cầu của chị H là buộc anh L, chị L phải trả tiền đặt cọc và phạt cọc nhưng theo “Giấy nhận tiền” và “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thì cả hai tài liệu trên về hình thức không phải giấy nhận tiền đặt cọc, mà thể hiện sự thoả thuận chuyển nhượng 175m² giữa bên nhận chuyển nhượng (chị H) và bên chuyển nhượng (anh L, chị L), chị H đã giao trước lần một 6.000.000 đồng, 03 ngày sau giao tiếp lần thứ hai là 59.000.000 đồng, đây thực chất là các bước thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số tiền 100.000.000 đồng còn lại là bước sau cùng khi anh L, chị L hoàn tất thủ tục giấy tờ mang tên chị H. Do đó, quan hệ pháp luật tranh chấp giữa các bên không phải là hợp đồng đặt cọc mà là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
* Về tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị H và anh L, chị L:
Mặc dù các đương sự trong vụ án không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu hay công nhận hợp đồng, nhưng để giải quyết yêu cầu của chị H cần phải xác định tính hợp pháp của hợp đồng.
- Về hình thức: hợp đồng chuyển nhượng đã không được công chứng; chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là vi phạm vào Điều 131 và Điều 707 BLDS năm 1995 về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
-  Về nội dung: tại thời điểm chị H và vợ chồng anh L thoả thuận chuyển nhượng là 175m² đất, thì vợ chồng anh L chưa có quyền sử dụng đất, đối tượng đất để giao dịch vẫn là đất nông nghiệp, vợ chồng anh L, chị L chưa có đơn xin đất cũng như chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho vợ chồng anh L được quyền sử dụng đất. Tại thời điểm đó 175m² đất vẫn là đất nông nghiệp thuộc quản lý của chính quyền địa phương. Thực tế hai bên cũng chưa bàn giao đất mốc giới cho nhau. Bên bị đơn có xuất trình: 1 đơn xin đấu thầu đất ở lâu dài ngày 16/6/2004 tức là sau 15 ngày nhận 65.000.000 đồng của chị H. Điều này thể hiện rõ vợ chồng anh L không có đất chuyển nhượng. Ngoài ra, anh L còn xuất trình biên lai thu tiền đất và danh sách các hộ, biên bản họp của thôn lập ngày 25/5/2004 và một số biên bản của thôn, chi bộ Đảng nơi có đất họp kiến nghị mở đường và xin chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư, từ đó, càng chứng minh cho việc hai bên thoả thuận chuyển nhượng khi bên chuyển nhượng không hề có tư cách sở hữu, sử dụng đất vi phạm điểm đ, khoản 2, Điều 6 Luật Đất đai năm 2003. Do đó, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa chị H và vợ chồng anh L vô hiệu cả về hình thức và nội dung.
Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
“2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận ...”.
* Về giải quyết yêu cầu trả tiền cọc và phạt cọc của chị H:
Do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nên căn cứ vào Điều 146 BLDS năm 1995 để giải quyết hậu quả. Trong trường hợp này cả hai bên tham gia giao dịch chuyển nhượng đều có lỗi. Bên chuyển nhượng biết rõ chưa được giao đất nhưng vẫn cố tình thực hiện việc chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng cũng biết anh L, chị L chưa có quyết định giao đất vẫn thực hiện việc nhận chuyển nhượng. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do lỗi của cả hai bên nên theo quy định Mục 1 Phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, hai bên đều có lỗi nên không áp dụng phạt cọc, vì vậy, anh L, chị L chỉ phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận cho chị H.
Mục 1 Phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân Tối cao quy định:
“1. Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc
Theo quy định tại Điều 130 BLDS (sau đây viết tắt là BLDS) thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).
Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.
b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.
Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.
Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.
d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.”
Từ những phân tích trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Tạ Thị Thu H đối với anh Nguyễn Văn L và chị Ngô Thị L.
2. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 1/6/2004 giữa chị Tạ Thị Thu H với anh Nguyễn Văn L và chị Ngô Thị L là vô hiệu toàn bộ về hình thức và nội dung. 
3. Buộc anh Nguyễn Văn L, chị Ngô Thị L phải có trách nhiệm trả lại chị Tạ Thị Thu H trú tại Điền Xá, Quang Tiến, Sóc S, Hà N số tiền 65.000.000 đồng.