Tư vấn thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất

1. Khi nào người sử dụng đất nên chủ động nộp hồ sơ xin gia hạn quyền sử dụng đất?

Việc nộp hồ sơ sớm sẽ giúp cơ quan nhà nước có đủ thời gian thẩm định, xác minh và ra quyết định gia hạn. Điều này giúp người sử dụng đất tránh được các tình trạng gián đoạn quyền sử dụng đất, đảm bảo tính liên tục trong quá trình sử dụng và tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có.

Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục gia hạn trong thời hạn 6 tháng trước khi hết hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, việc nộp hồ sơ sớm hơn khoảng 7–9 tháng được khuyến khích, đặc biệt trong các trường hợp:

- Người sử dụng đất có nhu cầu vay vốn ngân hàng;
- Đất đang được cho thuê lại, hoặc có tranh chấp;
- Người sử dụng đất là tổ chức/doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ pháp lý cho dự án đầu tư tiếp theo.

Việc nộp hồ sơ sớm giúp đảm bảo thời gian xử lý từ 20–30 ngày (với đất ở cá nhân) hoặc 45–60 ngày (với đất dự án) theo đúng quy định tại Khoản 4, Điều 57 Luật Đất đai 2024. Nếu nộp trễ, quyền sử dụng đất có thể bị tạm treo, khó thực hiện các giao dịch dân sự như chuyển nhượng, thế chấp.

2. Theo Luật Đất đai mới thì hồ sơ gia hạn quyền sử dụng đất nộp ở đâu?

Một trong những thay đổi nổi bật của Nghị định 151/2025/NĐ-CP là phân cấp mạnh mẽ việc giải quyết hồ sơ hành chính về đất đai, đặc biệt với thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất. Trước đây, người dân thường phải đến cấp huyện hoặc cấp tỉnh để nộp hồ sơ, dẫn đến tình trạng quá tải và mất thời gian. Từ ngày 01/07/2025, việc phân cấp thẩm quyền sẽ giúp thủ tục trở nên gần dân hơn, đơn giản hơn, nhưng điều đó cũng đặt ra yêu cầu người dân phải xác định đúng nơi nộp hồ sơ theo từng trường hợp cụ thể.

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ gia hạn quyền sử dụng đất được phân định như sau:
Nếu đất thuộc hộ gia đình, cá nhân sử dụng và UBND cấp xã đã được ủy quyền tiếp nhận và giải quyết thủ tục đất đai, thì người dân được nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND cấp xã – nơi có thửa đất đang được sử dụng.

Nếu UBND cấp xã chưa được phân cấp, hoặc thửa đất thuộc tổ chức, doanh nghiệp, hợp tác xã, thì người sử dụng đất phải nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện (hoặc Chi nhánh Văn phòng tại địa phương).

Đối với các trường hợp đặc biệt như có yếu tố nước ngoài, khu kinh tế, khu công nghiệp, hoặc những trường hợp thuộc thẩm quyền chuyên môn cao, thì hồ sơ sẽ do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh tiếp nhận và xử lý.

Việc phân cấp tiếp nhận hồ sơ theo địa bàn và loại hình sử dụng đất là bước cải cách hành chính rất quan trọng, giúp tiết kiệm thời gian và giảm tải cho cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, người dân cần chủ động kiểm tra xem địa phương mình đã được phân cấp hay chưa, đồng thời tránh nhầm lẫn khi nộp sai cấp có thể khiến hồ sơ bị trả lại hoặc xử lý chậm. Nếu không chắc chắn về thẩm quyền, bạn có thể tra cứu trên cổng thông tin đất đai địa phương, hoặc liên hệ trực tiếp UBND xã để được hướng dẫn chính xác.

3. Quy trình thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư theo Luật Đất đai mới nhất (Biểu mẫu số 12 đính kèm ở cuối bài)

Khi nhà đầu tư có nhu cầu kéo dài thời gian hoạt động của dự án, việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là thủ tục pháp lý bắt buộc để đảm bảo quyền sử dụng đất được tiếp tục hợp pháp. Từ ngày 01/7/2025, quy trình này được thực hiện theo hướng dẫn tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, với nhiều điểm mới về thẩm quyền giải quyết, mẫu biểu và nghĩa vụ tài chính đi kèm. Dưới đây là trình tự các bước thực hiện chi tiết mà doanh nghiệp cần nắm rõ:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị điều chỉnh thời hạn sử dụng đất (theo Mẫu số 12, ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP);
• Văn bản của cơ quan đầu tư cho phép thay đổi thời hạn hoạt động dự án;
• Giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, gồm một trong các loại:
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Quyết định giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất;
• Tài liệu kèm theo khác nếu có.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại:

• Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (đối với dự án thông thường); hoặc
• Sở Tài nguyên và Môi trường (với dự án có yếu tố nước ngoài hoặc quy mô lớn).

Bước 3: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra, xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có)
- Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ;
- Nếu có phát sinh nghĩa vụ tài chính (gia hạn phải nộp thêm tiền thuê đất, sử dụng đất), sẽ áp dụng:

• Bảng giá đất (trường hợp thông thường); hoặc
• Giá đất cụ thể (nếu dự án lớn hoặc có vị trí đặc biệt).

Bước 4: Ban hành quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất
Căn cứ kết quả thẩm định, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ:

• Ban hành quyết định điều chỉnh riêng (theo Mẫu số 27); hoặc
• Cập nhật nội dung vào quyết định cũ (theo Mẫu số 08).

Bước 5: Trả kết quả cho người sử dụng đất

• Kết quả được trả trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
• Chủ đầu tư nhận quyết định mới để cập nhật vào hồ sơ pháp lý của dự án.

Thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là một bước quan trọng trong vòng đời của dự án đầu tư, đặc biệt khi dự án cần kéo dài tiến độ hoặc tiếp tục khai thác sau thời hạn cấp phép ban đầu. Để thủ tục diễn ra thuận lợi và đúng thời hạn, nhà đầu tư cần:

• Chuẩn bị đúng mẫu hồ sơ, đủ thành phần;
• Xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có);
• Theo dõi kỹ thẩm quyền tiếp cận hồ sơ theo địa bàn và loại dự án;
• Ưu tiên tư vấn chuyên môn hoặc đại diện pháp lý với dự án quy mô lớn

4. Trường hợp nào bị từ chối gia hạn quyền sử dụng đất và trường hợp nào không được gia hạn?

Không phải mọi trường hợp đều mặc nhiên được gia hạn quyền sử dụng đất khi hết hạn. Theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2024, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ và tình trạng sử dụng thực tế để quyết định có cho gia hạn hay không. Một số trường hợp điển hình sẽ bị từ chối gia hạn, gồm:

•  Không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định: Người sử dụng đất chậm nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các khoản phải nộp khác trong quá trình sử dụng đất. Đây là lý do phổ biến dẫn đến việc bị từ chối gia hạn.
•  Không còn nhu cầu sử dụng đất thực tế: Đất bị bỏ hoang, không canh tác, không xây dựng, không đưa vào sử dụng theo đúng mục đích được giao hoặc cho thuê. Việc để đất trống hoặc sử dụng sai mục đích thể hiện chủ sử dụng không còn nhu cầu thực sự, nên sẽ không được tiếp tục giao đất.
•  Đất đang bị xử lý vi phạm hoặc đã bị thu hồi: Nếu trong quá trình sử dụng, người sử dụng đất có hành vi vi phạm quy định về đất đai (như xây dựng không phép, chuyển nhượng trái phép, cho thuê trái quy định...) hoặc đất đã bị Nhà nước ban hành quyết định thu hồi, thì cơ hội gia hạn sẽ không còn.
•  Nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có quyết định thu hồi: Trường hợp này đất thuộc diện quy hoạch làm công trình công cộng, dự án phát triển hạ tầng... mà cơ quan nhà nước đã ban hành quyết định thu hồi, thì quyền sử dụng đất của người dân sẽ bị chấm dứt theo quy hoạch.

Việc gia hạn chỉ được chấp thuận khi người sử dụng đất tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ pháp lý, sử dụng đất đúng mục đích, không vi phạm pháp luật và không thuộc quy hoạch thu hồi. Khi bị từ chối, đất có thể bị thu hồi, đồng thời người dân cũng mất quyền định đoạt, chuyển nhượng, thế chấp..., gây thiệt hại đáng kể.

5. Quy định về thời hạn sử dụng đất theo Luật Đất đai mới nhất

Thời hạn sử dụng đất sau khi được gia hạn được quy định rõ tại Điều 129 Luật Đất đai 2024, và sẽ được tính dựa trên loại đất, đối tượng sử dụng và thời hạn được ghi nhận cụ thể trong Giấy chứng nhận mới. Các mốc thời hạn gia hạn phổ biến hiện nay gồm:

• Đất ở của hộ gia đình, cá nhân: Thường được gia hạn thêm tối đa 50 năm tùy từng địa phương và chính sách quản lý quỹ đất;
•  Đất nông nghiệp sử dụng bởi hộ gia đình, cá nhân: Thời hạn gia hạn là 20 năm, và có thể tiếp tục gia hạn nếu đáp ứng điều kiện sau mỗi chu kỳ;
• Đất thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp của doanh nghiệp: Được gia hạn tối đa 50 năm, trong một số trường hợp đặc biệt (như đầu tư tại vùng sâu, vùng xa, khu kinh tế đặc biệt), thời hạn có thể lên tới 70 năm.

Điểm cần lưu ý là: thời hạn được tính liên tục kể từ ngày hết hạn cũ, nếu người sử dụng đất nộp hồ sơ trước khi hết hạn hoặc trong thời gian hợp lệ. Trong trường hợp nộp trễ hoặc để hết hạn quá lâu mới nộp lại, thời gian chờ đợi không được pháp luật công nhận, gây ra rủi ro về mặt pháp lý như:

• Không thể chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp đất;
• Không được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi;
• Bị xem là đang sử dụng đất không có căn cứ pháp lý đầy đủ.

6. Công việc của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy trong tư vấn gia hạn quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất

Từ ngày 01/7/2025, việc gia hạn quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt là Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Quy trình này đòi hỏi người sử dụng đất không chỉ nắm rõ điều kiện, thời hạn, thẩm quyền mà còn phải chuẩn bị hồ sơ chính xác, đúng biểu mẫu, tránh bị trả hồ sơ hoặc chậm trễ giải quyết.

Hiểu rõ những khó khăn và vướng mắc của người dân và doanh nghiệp, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ pháp lý trọn gói để hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục gia hạn nhanh chóng, hợp lệ và hiệu quả.

Các công việc cụ thể mà Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy thực hiện

• Kiểm tra thời hạn sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận hiện tại;
• Đối chiếu các quy định mới của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
• Xác định rõ đất có nằm trong quy hoạch sử dụng đất hay không;
• Đánh giá nguy cơ bị từ chối gia hạn (như chậm nghĩa vụ tài chính, vi phạm sử dụng…).

- Soạn thảo hồ sơ và biểu mẫu theo quy định mới nhất:

• Soạn đơn xin gia hạn quyền sử dụng đất theo Mẫu số 12;
• Soạn văn bản giải trình nếu cần thiết;
• Hướng dẫn chuẩn bị hoặc thay mặt thu thập các tài liệu kèm theo (Giấy chứng nhận, quyết định đầu tư, biên lai nghĩa vụ tài chính...).

- Đại diện khách hàng nộp hồ sơ và làm việc với cơ quan nhà nước:

• Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ tại UBND xã, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Sở Tài nguyên & Môi trường – tùy thẩm quyền;
• Theo dõi tiến trình xử lý hồ sơ;
• Nhận kết quả và bàn giao lại cho khách hàng.

- Tư vấn nghĩa vụ tài chính khi gia hạn:

• Hướng dẫn cách xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phát sinh;
• Tư vấn lựa chọn nộp theo bảng giá hay giá đất cụ thể;
• Làm việc với cơ quan thuế hoặc định giá (nếu được ủy quyền).

- Tư vấn hồ sơ bổ sung nếu hồ sơ bị trả hoặc có thông báo yêu cầu:

• Phân tích nguyên nhân hồ sơ chưa đạt;
• Hỗ trợ điều chỉnh, bổ sung tài liệu hoặc giải trình theo yêu cầu của cơ quan nhà nước.

- Tư vấn pháp lý phát sinh liên quan đến việc sử dụng đất trong thời gian gia hạn:

• Tư vấn về quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho đất đang chờ gia hạn;
• Hướng dẫn xử lý các tranh chấp (nếu có) hoặc phòng ngừa rủi ro pháp lý.

Thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất từ tháng 7/2025 có nhiều điểm mới về hồ sơ, thời hạn, thẩm quyền và nghĩa vụ tài chính. Nếu không nắm chắc quy định hoặc sai sót trong quá trình thực hiện, người sử dụng đất có thể bị từ chối gia hạn, ảnh hưởng đến việc khai thác và định đoạt đất, đặc biệt là với đất dự án và đất sản xuất kinh doanh.

Với kinh nghiệm chuyên sâu và đội ngũ chuyên viên hỗ trợ tận tâm, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cam kết đồng hành trọn quy trình, giúp khách hàng yên tâm sử dụng đất đúng pháp luật và hiệu quả lâu dài.

7. Vì sao khách hàng chọn Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy là đơn vị đã có bề dày hoạt động, với đội ngũ Luật sư được đào tạo bài bản, chính quy và có chuyên môn sâu trong việc tư vấn thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất. Với đội ngũ Luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong các hoạt động thực tiễn, cung cấp các dịch vụ pháp lý và đặc biệt là kinh nghiệm thực tế về tư vấn thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất và các vấn đề liên quan, chúng tôi đã cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất về tư vấn thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất và mang lại sự hài lòng cho nhiều khách hàng.

Ngoài vấn đề chuyên môn, chúng tôi luôn thực hiện dịch vụ tư vấn thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất với tinh thần, trách nhiệm và sự tận tâm cao nhất, xây dựng niềm tin, sự an tâm và an toàn pháp lý cho khách hàng.

Đồng thời, chúng tôi luôn ý thức tuân thủ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề Luật sư trong quá trình thực hiện tư vấn thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất trong mối quan hệ với khách hàng, đồng nghiệp và các cơ quan Nhà nước, các cá nhân có liên quan trong quá trình thực hiện tư vấn thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất

Chúng tôi cam kết và trách nhiệm bảo mật tất cả các khoản mục, điều kiện của hợp đồng/thỏa thuận nào được thiết lập, ký kết và tất cả giấy tờ, tài liệu, thông tin mà Văn phòng Luật sư có được từ tư vấn thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất. Văn phòng Luật sư cam kết không công bố hay truyền đạt các vấn đề liên quan đến hợp đồng và công việc này đến Bên thứ ba nào khác mà không có sự đồng ý bằng văn bản của khách hàng, trừ trường hợp cơ quan Nhà nước yêu cầu.
>> Xem thêm về: Luật sư chuyên về đất đai tại Tp.HCM

8. Thông tin liên hệ

Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến tư vấn thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0909160684 để nhận được sự tư vấn thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất và được hỗ trợ kịp thời.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ tư vấn thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0978845617, và Email [info@luatsuhcm.com]
Chúng tôi hiểu rằng, vấn đề pháp lý tư vấn thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc, thời gian, chi phí của bạn. Hãy để đội ngũ Luật sư của chúng tôi đồng hành và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và chuyên nghiệp nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, thấu hiểu và đồng hành cùng Quý khách hàng trên mỗi bước đường pháp lý.
>> Tham khao thêm về: Hướng dẫn cấp đổi Sổ đỏ, Sổ hồng theo Luật Đất đai mới

Mẫu số 12 theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Mẫu số 12. Đơn đề nghị điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
 Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

 ---------------
..., ngày... tháng... năm...
ĐƠN ĐỀ NGHỊ

Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư
Kính gửi: Chủ tịch Ủy ban nhân dân1...

1. Người sử dụng đất: ................................................................................................
2. Địa chỉ/trụ sở chính: .................................................................................................
3. Địa chỉ liên hệ (điện thoại, fax, email...): ....................................................................
4. Thông tin về thửa đất/khu đất đang sử dụng:
a) Thửa đất số: …………………………. ; 4.2. Tờ bản đồ số: ..........................................
b) Diện tích đất (m2): ...................................................................................................
c) Mục đích sử dụng đất: ............................................................................................
d) Thời hạn sử dụng đất: .............................................................................................
đ) Tài sản gắn liền với đất hiện có: ...............................................................................
e) Địa điểm thửa đất/khu đất (tại xã, tỉnh...): ..................................................................
g) Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đã cấp:
Số phát hành:...; Số vào sổ: ………….., Ngày cấp: ........................................................
5. Nội dung xin điều chỉnh thời hạn sử dụng đất: từ ngày... tháng... năm... đến ngày... tháng... năm...
6. Lý do xin điều chỉnh thời hạn sử dụng đất: ................................................................
7. Giấy tờ nộp kèm theo đơn này gồm có: ...................................................................
8. Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn.
Các cam kết khác (nếu có): ..........................................................................................
 

Người làm đơn
 (Ký và ghi rõ họ tên, đóng dấu nếu có)